本书介绍了物业公司风险管理体系、物业项目管理风险来源与对策、物业服务危险源辨识与控制、物业项目服务过程风险控制、物业管理财务的风险及防範、物业管理人力资源的风险及防範等内容，针对物业管理过程中所面临的风险进行分析，并提出相应的对策，以期将风险控制在最低限度。本书结合物业项目的特点进行编写，具有较强的针对性和可操作性，同时提供了大量的实操範本。

本书可供专业培训机构、院校物业专业、物业公司等作为培训教材使用，也可作为物业公司、项目管理处、物业从业人员的工具书。

第一章　物业公司风险管理体系1

第一节　风险管理概述2

一、什幺是风险和风险管理2

二、风险管理的原则3

第二节　风险管理体系的建立4

一、建立风险管理组织4

二、进行风险辨识5

三、风险分析9

四、制定风险管理解决方案与内控措施9

五、风险评估报告11

六、风险管理监督11

七、形成风险管理文化11

第三节　物业公司风险控制体系管理档案12

一、经营管理风险控制程式12

二、基础物业管理风险识别及管理控制指引15

三、物业公司风险点清单（通用类）24

四、物业公司风险点清单（业务类）26

五、物业公司风险点清单（后勤类）29

六、风险管控具体实施方案（Ⅰ级）29

七、风险管控具体实施方案（Ⅱ级）33

八、风险管控具体实施方案（Ⅲ级）40

第二章　物业项目管理风险来源与对策47

第一节　物业项目管理风险的类别48

一、按形成不同风险的内在因素划分49

二、按形成风险的内在原因划分49

三、按造成风险损失的类型划分49

第二节　物业管理风险的来源50

一、外部风险50

二、内部风险51

第三节　物业项目管理风险防範的对策51

一、物业公司要学法、懂法和守法52

相关连结　与物业管理有关的法律法规52

相关连结　物业服务契约的签订53

二、加强物业内部管理55

三、妥善处理物业管理活动相关主体间的关係55

相关连结　物业公司如何与各主体单位进行协调56

四、重视宣传，树立良好形象61

五、适当引入市场化的风险分担机制61

相关连结　物业公司投保与理赔须知61

六、提升防範意识，建立危机管理机制63

相关连结　如何提高工作人员的风险防範意识63

第三章　物业服务危险源辨识与控制65

第一节　物业管理中的危险源清单66

一、职业安全类的危险源66

二、消防管理类的危险源67

三、车辆管理类的危险源68

四、公共区域安全类的危险源68

五、游泳池安全类的危险源68

六、治安类的危险源69

第二节　危险源的辨识69

一、危险源辨识的时机70

二、危险源辨识应考虑的因素70

三、危险源辨识的步骤71

第三节　危险源的控制72

一、技术控制72

二、人行为控制72

三、管理控制72

四、加强危险源的日常管理73

五、抓好信息反馈、及时整改隐患73

六、做好危险源控制管理的考核评价和奖惩73

【实战範本】物业管理危险源辨识与风险评价表74

第四章　物业项目服务过程风险控制109

第一节　物业管理项目承接风险110

一、风险描述110

二、招投标过程中的风险防範111

三、物业契约签订中的风险防範113

四、接管物业中的风险防範113

相关连结　物业接管验收的内容与拒不移交资料的法律责任114

五、新旧物业交接中的难点与对策116

相关连结　新老物业公司承接验收如何操作117

第二节　装修管理的风险及防範118

一、装修管理的风险描述118

二、装修管理的风险及防範要点118

第三节　公共设施设备的风险及防範125

一、公共设施设备风险描述125

二、建立设备管理体系125

三、交接过程中要进行查验126

四、应明确自己的管理责任範围126

五、重点部位设定警示标识、定期检查消除隐患127

相关连结　物业设备设施标识127

六、加强设备运行管理129

七、制订设备维护计画130

八、专项管理委託给专业公司133

九、购买保险133

十、事件和损害发生后应积极面对133

第四节　公共环境的风险及防範134

一、公共环境的风险描述134

二、公共环境的风险防範措施135

第五节　治安的风险及防範137

一、治安的风险描述137

二、治安的风险防範要点137

第六节　高空坠物的风险及防範141

一、高空坠物风险描述141

二、建筑物及附着物坠物风险防範142

三、高空抛物风险防範143

第五章　物业管理财务的风险及防範145

第一节　物业财务风险的分类146

一、物业管理收费风险146

二、赔偿风险149

三、竞争风险149

四、专项维修基金的收缴、使用风险150

第二节　物业财务风险的控制措施150

一、前期要做好物业管理费测算150

二、要做好财务预算151

三、加强成本考核，建立激励约束机制153

四、要建立行之有效的内部控制制度153

五、加强物业管理资金的使用控制155

六、物业维修基金要按法律规定的程式来使用157

七、物业维修基金要保证专款专用158

八、加强维修保养费用控制159

九、向业主公布财务报告159

【实战範本】管理处账目公开制度160

十、防範物业服务收费纠纷160

相关连结　费用拖欠的追缴方法162

【实战範本】物业管理相关费用清欠工作作业指引164

第六章　物业管理人力资源的风险及防範167

第一节　物业公司人力资源风险描述及基本措施168

一、人力资源风险描述168

二、人力资源风险防範措施169

第二节　运用规章制度（员工手册）防範法律风险173

一、规章制度的概念173

二、规章制度的重要性173

三、规章制度制定法律依据173

四、规章制度在用工管理中的地位174

五、规章制度的现状174

六、规章制度中的常见违法事项174

七、企业规章制度生效的要件176

八、企业规章制度制定要领177

九、规章制度的公示179

【实战範本】××有限公司规章制度培训签到表180

【实战範本】关于××有限公司新规章制度向全体职工公示的通知180

【实战範本】关于《员工手册》发放签收的通知182

【实战範本】《员工手册》收阅确认书182

【实战範本】××有限公司员工手册签收表182

【实战範本】《员工手册》签收表183

第三节　準备好预防劳资纠纷的法律文书184

一、劳动契约184

二、集体契约184

三、职工名册185

【实战範本】××公司职工名册185

四、劳动契约签收单185

【实战範本】劳动契约签收单（1）186

【实战範本】劳动契约签收单（2）186

五、职位告知书186

【实战範本】入职告知书187

六、入职登记表187

七、签订劳动契约通知书190

八、劳动契约变更协定书190

九、解除、终止劳动契约通知书190

十、解除、终止劳动契约的证明190

【实战範本】解除劳动契约证明书191

【实战範本】终止劳动契约证明书191

十一、加班申请书191

十二、劳动契约续签意向书192