《中产阶级如何保护自己的财富》读后感5500字

中产阶级如何保护自己的财富

yevon_ou

51个笔记

◆ 中产阶级如何保护自己的财富

>> 我的回答是：“不要持有任何货币。”也不要持有任何类似于准货币的东西。譬如债券、理财、债券基金。因为全世界的货币，都跑输“实物资产”。不仅仅是中国这样，你去美国、欧洲，哪怕日本，都是这样。

>> 这个世界上真正赚钱的是什么？是债务。在一个M2增长的环境中，什么资产升值最快？是债务。如果年化M2增长12%，而利率只有4%，则什么资产升值最快？是债务。

>> 低级、中级、高三级模式：低级模式，存钱，银行经理跪式服务；中级模式，资产；高级模式，借钱，你去跪银行经理。

>> 构建以房贷为中心的资产组合包。

◆ 天大的事——我们的房子

>> 我们必须清楚地知道，“并不是每一套房子都是保值的”。只有在特大城市，才有本地人、外地人和外国人三类人。只有在省会城市，才会有本地人、外地人两类人。如果你在二线城市，首先，不能在任何人口流出的区域买最差的A。因为这样换房的结果，就是最差的A完全没有人要，其价格有可能跌向零。其次，哪怕是同一座城市，金山、崇明的老公房，其表现也要比“内环内”的老公房差，因为“换房客”的房子总是越换越好。我们必须密切关注新增低层外来人口走向，否则最差的那批房产，其价格将是“断崖式”下跌。

>> 我们一直说，一手房的价格是虚高的。一手房的价格并不代表市场真实的价格。“落地打七折”，二手房实际可以交易的远远低于一手房价格。

>> 最赚钱的，最好投资的，以及最“安全”、最具有防守性的，是二线盘。我们一再强调，不要买一手盘，不要追求品质，不要追求品牌，不要追求光鲜的附加值。而导致的结果，就是我们跑进一个破破烂烂的小区，买了一套破破烂烂的房子——对，就是“老大楼”的一楼。可是这样的房子赚钱啊！重要的是差价和涨幅啊！你所接触的，是小老板，是开餐馆的，是开摩托的，是菜场杀鱼的。你从这些人手中买进房子，又转手卖给这些人房子。我们接触的主要是“民工+小老板”群体，因为只有他们会买二手盘。这个细分市场，才是房地产投资者的主场。

◆ 你的第一、第二套房子

>> 当你购买“第一套房”时，几乎不需要任何技巧。你唯一需要的，仅仅是下定决心。修真路上有三道槛，第一套、第六套、第十六套。其中，第一套的“筑基”阶段最重要，是一个分水岭。对于买第一套房，关键有三点：守拙，勤奋，大智慧。

“知其雄，守其雌，为天下溪。”老子《道德经》中这句话的意思是，知道自己的长处，知道自己的短处。当你去买第一套房子，则你大概率的99.99%是菜鸟。菜鸟的意思是，你要“听劝”。“菜鸟”最缺乏的能力，恰恰也是自知之明。

>> 知其雄，守其雌，为天下溪

>> 就买房这件事来说吧。房地产投资老手再三告诫的是：“远郊、一手、品牌、精装、CEO盘、小户型、高单价、酒店式公寓。”也就是说，这八个元素统统都是不可以碰的。而资深房地产投资者建议：“市区边缘、二手、国有开发商、毛坯、亲民盘、大户型、低单价、纯住宅。”房地产投资者建议你买房龄略老的二手房，这样的房子，虽然没什么“新鲜刺激”，但是随着大势上涨，涨价却是十拿九稳的事。新手最怕上手第一单就亏钱，只要第一单能赚，以后都好说。

>> 不经意间，你为了公司一个会议，甚至为了在老板面前留下一个好印象，就错失了几百万的商机。客户的一个毫不重要的修改理由，你会勤勤恳恳地周末改上48小时。而相应地，买房子，看房子，却是漫不经心的“旁门左道，君子远庖厨”。这样的人，在社会上是失败的。

我们的第三个技巧：大智慧。你一定要分清轻重缓急，哪一个才是正业，哪一个才是旁门左道。你要用非常谨慎的态度去看待“买房”，买房这种事，应该比董事长专程把你叫到办公室，连升三级更重要！

>> 旁门左道，君子远庖厨

◆ 学区房的大风险

>> 如果一定让我对学区房投资说两句的话，我会谨慎跨界地嘀咕：我对“学票”的价值走势完全不看好。学区房面临断崖式的下跌，它的价值，是很有可能归零的。学区房的第一个问题是，它的“激励机制”是不对的。好比我是一个导演，连续几部戏票房大卖。随着我水平越来越高，声望越来越高，明收入、潜收入，各项好处肥腴得天上人间，这些都是“正激励”。意思是，“做得好，加工资”。一个人可以拿到他的勤劳报酬。

而在“学区房”制度下呢？学区房的受益者是房东！你周边的房子都成了“学区房”。房子纷纷升值，房东发了大财，而辛勤付出的老师一分钱回报也没有。所以这个“激励机制”是不对的。你以为你买定“学区房”，从此松了一口气，小孩子就能受到良好教育了？不是的。你买的那一年，是该学校“教学质量”最好的一年，此后一路走下坡路，哪一年都比今年差，因为老师没有激励。

>> 是非之地，君子裹足。

◆ 利率与房价的精算法

>> 利率每加息0.25%，房价下跌1%——不是30%，也不是50%，而是精确的1%。

然而，很多大咖的學術文章後來都被證明是謬論��

>> 就学术文章而言，有一定的套路共性。其有一个潜规则是，绝对不可批评政府的经济政策。而另一方面，下里巴人的“房型、交通、采光”，他们又不懂，所以，学院派的文章，基本集中在“利率、汇率、宏观财政政策”上。这样，既显得高大上，又觉得是指点江山、高屋建瓴。

>> 一般来说，利率上升，房价下跌。利率下降，房价上升。这个道理，简直就和“加息抑制M2增长”“加息祸害股市”一样金科玉律，一样蔚为主流。

>> 你发现加息后，每个月的月供增加了。但其实也可以理解成你买了一套更贵的房子

>> 每加息1%,10年期月供增加约4%，20年期7%,30年期10%。拉到极限，也就一次年轻人加薪。你即使把利率拉到9%——这是不可思议的，几十年未遇一次，而且要花好几年时间慢慢地加上去——但月供幅度也就+15%，小年轻一年的加薪幅度就补回来了。房贷总是越还越轻的。

>> 利率对房价的影响最大上限不超过5%，这就是我们的结论。

◆ 楼市的季节性现象

>> 其实，一年之中最重要的月份是什么？是3月、4月。

>> 从元月二十日开始的90天内，楼市开始暴涨。基本上可以保持3月10%、4月5%、5月5%，甚至6月5%的速度。然后动力逐渐消散，力量逐渐衰竭。也就是说，一旦暴击，楼市会呈现四个月30%的涨幅。此后，6～8月天气极热，没有人看房，缓慢零星增长。到了9月，因为是秋季，6～8月压抑的购买力会促使人们重新去看房。但你切记，9月是“小阳春”，或许有5%的涨幅，或许不死不活。全年的决战从来不在“金九银十”，对于房地产投资者来说，9月、10月基本是被忽略掉的。最后，迟滞到了11月、12月。进入12月，租房市场基本上完蛋了，因为外国人都要回去过圣诞节。

而我们有一个“反向思维”，一年中最重要的月份，其实是12～1月。为什么？因为这个时候，是一年中最淡的淡季，基本上是没有人买房的。根据上面月份的分析，这时形成了一个绝对的“市场真空”。因为抛盘永远存在，永远会有急需卖掉房子筹钱的人群。而12～1月，市场上根本没有普通买房者了，价格就会降低。如果你“反向操作”的话，是最容易买到笋盘的。本身这个时候价格就会比平时低10%左右。“年末不卖房，年末只买房”是我们的原则。更重要的是，年末会猛然冲出笋盘，而笋盘可以活一段时间，不被人扫走，直到被你扫到。当别人都在红红火火过年的时候，你要做那个唯一的“在大年夜买房的人”。买房一定要在除夕前，市场极淡的时候下手。无论如何，都不能因为偷懒或者与家人团聚，“年终奖没发下来”, “等钱筹齐了再看房子”之类的理由拖到春节后。春节后，大家都拿到年终奖了，价格就上来了。

>> “在双数年的年末和单数年的年头，即12月、1月一定要入场，涨涨涨涨涨，到单数年的10～11月，一轮行情结束。”

◆ 楼市的回报有多高

>> 正确的做法就应该是，“抛掉”。再重新拿300万元，按揭买1000万元的房子。你要尽量把“单利100%”，变成“复利100%”，这样才是赚得最多，利润最大化的做法。

◆ 零首付精算法

>> 对于房价最基本的一个技巧，就是“高评”。通过写高价格，获得更多的贷款，达到“零首付”或者低首付。举例来说，一套1000万元的房产，如果写高到1400万元交易额，则可贷款980万元，实际首付20万元。高评最主要的问题，是税费。

>> 实际操作中，也是多七成贷款，付一成税，我们概括起来常说“借六还七”。

>> 因为“按揭”的本意和“信用卡分期”是一样的，前高后低，借款本金不断减少。虽然房贷是一条非平均曲线，但是也大致匀直。所以房贷其实你只借了一半，说是30年100万元的贷款，其实你只借了15年。因此，10年期按揭贷款和5年企业贷款是等价的，都是只借了5年。

>> 很多普通老百姓“不贷款，少贷款”的做法是错误的。你正确的做法，应该是尽可能地压低合同价，把税省到最低，然后在力所能及的范围内贷款，贷满七成。事实上，“写高”的人非常少，“写低”是绝对主流。“低评”到了极限，就是“全款”，因为你本身贷款就不多。

◆ 获得更多的现金——借贷的技巧

赤裸裸地……

>> 凡是说“北美”的肯定是加拿大人。凡是说985的肯定不是北、清、复、交。凡是说在BAT工作的，必定是百度员工，阿里和腾讯是不会自报BAT的。

凡是说“家住内环”的，肯定是浦东内环。

◆ 长线负债率

>> NPER（4.9%/12，总月供，总负债）

◆ 贷款的外围世界

>> +2，或者4+3贷款，指的是你按揭贷款没满七成，则同一家银行可以在限额内给你再叠一笔消费贷款，把你的总额度撑到70%。

>> 2008年房地产调控，其中两条“二套”政策，一则二套首付70%，二则利率上浮10%。请问，有没有办法使得“二套”贷满七成，而且利率不上浮？答案是有的。贷满七成的主要方法，是叠加贷，即“4+3”。而利率不上浮的主要方法，是固定利率贷款。

>> 接力贷的意思，就是主贷人没有任何贷款记录，符合首套七成八折优惠条件。而主贷人不需要还款能力，由辅助贷款人提供担保、连带还款。因此，接力贷是大杀器。京沪本地居民，仅仅靠接力贷，就能获得六张首房首贷的房票，一般家庭够用了。接力贷的规则如下：

（1）大多数银行要求主贷人的年龄小于65岁。

（2）接力贷不上征信，但是同一家银行系统会看到。

（3）最长30年。

（4）几乎没有费用。

>> 内房贷的意思，是指在香港的银行办理房贷，购买内地的房子。因为全部的流程手续从香港走，所以不受内地“二套”贷款的限制。同时，因为购买的是内地的房产，也不用受香港金管局的限制，利率可以低到1.75%，贷30年，无限套。“内房贷”是近年才有的事。随着内地一系列新的“粤港”合作文件签订，“内房贷”将迎来很长一个发展时期。“内房贷”目前主要的瓶颈就是业务刚刚开始，银行开展该业务还不是很成熟。目前，“内房贷”能接受的楼盘，对于城市而言，已知可做的只有深圳、北京、上海。

补充说明一句，“内房贷”不是所有人都可以申请，仅面对香港市民。

◆ 一些基础财务函数

>> 计算月供的正确方式，应该是打开Excel，输入：PMT（利率，期数，金额）。其中，第一个参数，指的是月利率，一般是4.9%×90%/12。

>> 每10000元月供50元

>> 平均贷款年限

知道了平均利率、总月供，才可以计算平均贷款年限。公式是：NPER（利率，月供，借款金额）。如上例，其平均贷款年限是NPER（5.90%/12, 57883.07,4581870），答案是67个月，五年半多点。也就是这个人的财务结构，和我借你一笔458万元，67个月，5.9%的利率，等额本息贷款，二者是完全等价的。

>> 还清贷款

你需要多少年才可以彻底还清贷款？把NPER中的月供再加一点，譬如再加2万元、3万元你的工薪收入，如NPER（5.9%/12,57883+30000,4581870）=46.5，这样，你只需要4年不到就可以彻底还清债务。你可以自己尝试一下，在NPER函数中，通过输入NPER（利率，总月供，总负债）、NPER（利率，总月供+20000，总负债）、NPER（利率，总月供+50000，总负债）来完成。

>> IRR是算不确定现金流的回报率。好比有一笔投资，第一个月赚2万元，第二个月亏3万元，第三个月赚4万元，第四个月亏5万元……IRR最好的用处是：算保险费，揭穿保险公司的条款，非常有用。

◆ 公积金的用法

>> 公积金最好的用法，就是根本不要去用它。为什么？因为这涉及几个麻烦，如金额太小，公积金可能反而更贵。

>> 公积金可以小赚几万元，但不多；某些场合还不如纯商贷，为了公积金耽搁交易流程颇不值得，捡了芝麻，丢了西瓜。

纯公积金贷款，不检查二套。也就是你第一套纯商贷，碰也不要碰公积金。第二套做“纯公积金”，组合贷款不行。如果是纯公积金的话，则它可以把你当作首套处理。如果是“组合贷款”的话，就不享受这个优惠，因为公积金系统是“分立”的，甚至连“贷款审核部”都没有。

公积金贷款有且仅有两条准则：贷款不超过余额40倍，缴交年限满12个月。这两个条件都满足了，他们就一定贷给你。

>> 公积金是政府与国民的一个契约。你每月存8%的工资进去，就是为了买房子用的。

>> 如果你公积金余额很高，高过了月供很多倍，我们给你的建议是，你最好的做法是提现。这是比“年冲”“月冲”更好的做法。

>> 公积金余额其实是可以提现的，提现条件：新房产证六个月之内，凭房产证提现；死亡；放弃国籍；满60岁退休。一本房产证，如果你没申请公积金贷款、组合贷款的话，你就可以申请全额提现。哪怕有商贷，一样可以把公积金全部都取出来。当你一次性把公积金由十几万清为零后，随着你的工资，它又在每月几千几千地增加。这笔钱也不要浪费，是可以冲还房贷的。具体的做法是，找到你在银行办房贷的信贷员，在银行的电脑系统中，输入操作你的公积金扣款账号。不上房产证者，不能提现，但可以扣。凭着你的贷款买房，就把全家人的死钱变成了活钱。

◆ 截断和再抵押

>> 截断

抵押贷款真正的用法，应该是把你的按揭还了，重新再抵押。

>> 再抵押的分析

图4-8，告诉我们几个道理：

（1）抵押至少double起。如果原有的按揭是200万元，则你“截断”换成抵押，至少应该是400万元。在这个位置，利率曲线下降得非常快，一下子由28%降到了15.66%。我们知道，15%基本上是“老派多军”比较能接受的一个利率。所以，你抵押换按揭，至少要贷款金额翻倍，这是起步线。