第一条

为规範物业管理活动，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条

本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例。

第三条

物业管理实行业主自主管理，也可以委託物业服务企业或者其他管理人管理。物业管理服务应当遵循公开公平公正、诚实信用、市场竞争、服务规範的原则。

第四条

市房产行政主管部门（以下称市物业行政主管部门）负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

区、县房产行政主管部门（以下称区、县物业行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

街道办事处、乡镇人民政府指导成立业主大会，选举业主委员会，并负责调解物业管理纠纷、协调物业管理与社区建设之间的关係。

建设、规划、电力、水务、广电、通信、环卫、园林、公安、物价等行政主管部门按各自职责，实施本条例。

第五条

鼓励和支持居民委员会依法对辖区内的业主大会、业主委员会进行指导和监督。

第六条

鼓励依法成立物业服务行业协会。物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律，鼓励物业服务企业不断创新，促进物业服务企业提高服务质量和水平。

第七条

物业管理区域的划分应当以物业的共有设施设备、建筑物规模、社区建设等因素确定。

（一）分期建设或者两个以上建设单位开发建设的区域，其设定的配套设施设备共有的，可以划分为一个物业管理区域。

（二）物业管理区域已经自然形成且无争议的，可以作为独立的物业管理区域。

（三）已实施物业服务的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后，可以合併为一个物业管理区域。

（四）零星建设未实施物业管理的区域，根据需要与合理原则划分物业管理区域。

第八条

建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向物业所在地区、县物业行政主管部门提出划分物业管理区域的要求。区、县物业行政主管部门应当自受理之日起10日内，按照本条例第七条的规定在徵求街道办事处、乡镇人民政府的意见后进行划分，同时在建设规划总平面图上注记并书面告知建设单位。

尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区、县物业行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府，按照前款的规定，结合当地居（村）民委员会的布局划分物业管理区域，并在建设规划总平面图上注记后在物业管理区域内公告。

第九条

业主在物业管理活动中，享有并履行国务院《物业管理条例》规定的权利和义务。

第十条

物业管理区域内全体业主组成业主大会。

一个物业管理区域成立一个业主大会。

有下列情形之一的，业主、建设单位可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议报告。

（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到总建筑面积百分之六十以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用已满二年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府指导下成立首次业主大会，并选举产生业主委员会。

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会。业主人数较少的，由业主共同推举召集人，召集人召集业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条

符合本条例第十条第三款规定成立业主大会条件的物业管理区域，建设单位应当向街道办事处、乡镇人民政府书面报告，同时提供物业管理区域划分情况、业主清册、建设规划总平面图、物业服务用房配置情况、房屋专项维修资金归集情况以及首套房屋出售并交付的时间等档案资料。建设单位在3个月内未及时书面报告的，物业管理区域内20%以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

街道办事处、乡镇人民政府接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后20日内，应当组织业主成立首次业主大会筹备组(以下简称筹备组)，筹备召开首次业主大会会议。

第十二条

筹备组由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、建设单位代表、业主代表9人以上单数组成。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府派员担任，业主代表所占比例应当不低于筹备组总人数的2/3。筹备组应当自成立之日起7日内在物业管理区域内公布筹备组成员名单。

第十三条

筹备组应当做好下列筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）拟订业主大会议事规则（草案）和管理规约（草案）；

（三）确认业主身份和确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）确定业主委员会成员候选人条件和产生办法；

（五）做好召开首次业主大会会议的其他準备工作。

前款规定的（一）至（四）项内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对投票权数等有异议的，筹备组应当在公示期内予以覆核。

第十四条

筹备组应当自组成之日起30日内，召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。业主委员会的成员至少由5人以上单数组成。

首次业主大会会议结束后，筹备组应当在3日内召集业主委员会成员召开首次会议，推选主任1人、副主任若干人，并在物业管理区域内公告。业主委员会首次会议结束后，筹备组自行解散。业主委员会每届任期3年，业主委员会成员可以连选连任。

第十五条

首次业主大会会议通过的业主大会议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程式及业主委员会的成员资格、人数、议事方式、表决程式、印章管理、档案资料管理，议事活动经费筹集、管理、使用等事项作出约定。

业主大会会议通过的管理规约对全体业主具有约束力，应包括以下主要内容：

（一）共有或者共用物业的使用、维护要求；

（二）物业管理区域内各类公共费用的分担；

（三）全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为準则；

（四）物业管理争议的处理方式；

（五）违反管理规约应当承担的责任。

业主大会议事规则和管理规约的示範文本，由市物业行政主管部门制定。

第十六条

业主在首次业主大会会议上的投票权数，住宅物业的，按其拥有的住宅套数每套计1票；非住宅物业的，按其所拥有的房屋建筑面积计算，每满100平方米计1票，其中100平方米以下每一房屋所有权证计1票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权数，最高不得超过全部投票权数的30%。机动车车库（位）以及依法归全体业主共有的物业，不计投票权。

建设单位未出售的物业按前款规定计算投票权数。

业主不交纳物业服务费用、不缴存房屋专项维修资金的，业主大会议事规则、管理规约可以对其在物业管理中投票权的行使予以限制。

第十七条

下列事项由业主共同决定：

（一）制定、修改业主大会议事规则和管理规约；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（三）选聘、解聘物业服务企业；

（四）筹集和使用专项维修资金；

（五）改建和重建建筑物及其附属设施；

（六）审议决定业主委员会的工作许可权和业主委员会议事活动经费收支情况，审议决定业主委员会或者20%以上业主就物业管理公共事项的提议；

（七）改变、撤销业主委员会不适当的决定；

（八）审议决定依法利用物业共有部位和共有设施设备经营所得收益的使用方案；

（九）评议业主委员会履行职责的情况，并对业主、使用人违反管理规约的行为予以依约处理；

（十）审查业主委员会的工作报告，并监督其实施；

（十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十八条

业主大会会议可以採用集体讨论的形式，也可以採用书面徵求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

物业区域内业主较多的，业主可以以幢、单元或者楼层等为单位推选一名业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交，也可以委託代理人参加业主大会会议。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。

召开业主大会会议，应当于会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人，同时告知街道办事处、乡镇人民政府。

第十九条

业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会不依法履行召开业主大会会议职责的，可以由街道办事处、乡镇人民政府组织业主召开业主大会会议。

除业主委员会或者街道办事处、乡镇人民政府外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会会议。

第二十条

业主大会决定本条例第十七条第四项和第五项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十七条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

业主大会或者业主委员会在其职责範围内做出的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主委员会应当将业主大会的决定在3日内以书面形式在物业管理区域内公告。

业主大会成立后，业主委员会应当将业主大会决定的包括管理规约、业主大会议事规则等事项告知建设单位、物业服务企业。

第二十一条

业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务契约；

（三）协调业主之间、业主与物业服务企业之间的关係；

（四）监督管理规约的实施，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务契约；

（五）根据业主大会授权就涉及全体业主的物业服务纠纷依法进行诉讼；

（六）审议业主和物业服务企业提出的维修、更新、改造物业共有部位、共有设施设备的报告；

（七）业主大会赋予的其他职责。

第二十二条

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向区、县物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：

（一）业主大会会议记录和会议决定；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主委员会成员名单和基本情况；

（五）其他必要资料。

街道办事处、乡镇人民政府应当在收到上述资料之日起5日内出具业主委员会备案证明。

业主委员会备案的有关内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更部分重新备案。

第二十三条

业主委员会应当依法刻制和使用业主大会、业主委员会印章，刻制的印章应当报区、县物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

第二十四条业主委员会产生后，建设单位应当向业主委员会移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修档案和物业使用说明档案；

（四）物业管理所必需的其他资料。

第二十五条

经业主委员会过半数成员或者20%以上业主提议，要求更换业主委员会成员的，由业主大会会议作出决定，并在物业管理区域内公告。

第二十六条

业主委员会成员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会成员资格终止。

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；

（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（四）有犯罪行为的；

（五）以书面形式向业主大会提出辞职的；

（六）拒不履行业主义务的；

（七）业主委员会成员在本区域内物业服务企业中任职或兼职的；

（八）其他原因不宜担任业主委员会成员的。

业主委员会成员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的有关财务凭证、档案等档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交给业主委员会。

第二十七条

业主委员会任期届满前60日内，应当召开业主大会进行换届选举。

业主委员会任期届满未换届的，街道办事处、乡镇人民政府应当在该物业管理区域内指导业主召开业主大会会议进行换届改选。

新一届业主委员会产生后，原业主委员会应当在10日内将其保管的有关财务凭证、档案等档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物予以移交。

第二十八条

因物业管理区域调整等原因需要解散业主大会的，在解散前30日内，街道办事处、乡镇人民政府应当指导召开业主大会会议，推选业主代表。业主代表、业主委员会代表、物业服务企业代表、社区居民委员会代表组成清算组，在街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业主管部门监督下，做好全体业主共有的财产清算工作。

第二十九条

业主大会和业主委员会的工作经费筹集、管理和使用办法，由业主大会决定。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内的显着位置公布，并接受业主的监督。

第三十条

业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县物业行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第三十一条

业主委员会超越职权作出的决定，给业主或者物业服务企业造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会成员承担赔偿责任。未经业主委员会会议通过，业主委员会成员擅自做出的决定由作出该决定的成员承担相关责任。

第三十二条

提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业服务，并签定前期物业服务契约。投标人少于3个或者建筑面积在3万平方米以下的住宅物业、建筑面积在2万平方米以下的非住宅物业，经区、县物业主管部门批准，可以採用协定方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业服务的招标投标工作：

（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

区、县物业行政主管部门负责本行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理。

第三十三条

建设单位在销售房屋前，应当参照市物业主管部门提供的示範文本制定业主临时管理规约，并作为房屋买卖契约的附属档案。临时管理规约应当报区、县物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

建设单位与物业买受人签订的房屋买卖契约，应当包含前期物业服务契约约定的内容，以及建设工程规划许可档案载明的建设项目平面布局图和物业管理区域划分档案、物业管理区域内归全体业主共有的物业部位和设施设备。

第三十四条

新建物业管理区域内，建设单位应当按照不低于房屋总建筑面积3‰的标準配置包括物业服务企业用房和业主成员会议事活动用房的物业服务用房。物业管理区域房屋总建筑面积不足2万平方米的，物业服务用房建筑面积不应低于60平方米，其中物业服务企业用房不低于40平方米。房屋总建筑面积按建设工程规划许可证载明的地上建筑物面积计算。

物业服务用房应当在地面以上并具备水、电等基本使用功能。

物业服务用房配置不符合本条前两款规定的，规划、建设、物业主管部门不予核发有关证件或者不予登记。

物业服务用房不得抵押、交换、买卖，不得改变用途。

第三十五条

从事物业服务的企业，应当依法具有独立法人资格和相应资质，并按规定聘请相应专业服务人员担任物业服务项目经理或者相关专业服务工作。

在本市行政区域外注册的物业服务企业需在本市行政区域内从事物业服务的，应当向市物业行政主管部门备案。

物业服务企业应当按照规定向街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业行政主管部门报送统计报表，区、县物业行政主管部门应当将统计报表抄报市物业行政主管部门。

本市实行物业服务重大事件报告制度。发生重大事件的，物业服务企业应当按照有关规定，在规定时间内向相关行政管理部门、专业单位报告。

第三十六条

物业服务企业承接物业管理项目，应当对共有部位及其相应的档案进行查验，并办理书面移交手续。发现共有部位与原设计方案不符或者有质量问题的，应当书面告知开发建设单位或者业主委员会；并按照国家、省和市的有关规定，与开发建设单位或者业主委员会办理相应手续。开发建设单位、业主委员会应当督促相关责任单位整改。

第三十七条

物业服务企业的权利：

（一）按物业服务契约的约定收取费用；

（二）劝阻和制止违反社会公德、管理规约和物业管理制度的行为；

（三）委託专营公司承担专项物业管理业务；

（四）法律、法规规定的其他权利。

第三十八条

物业服务企业的义务：

（一）履行物业服务契约，按照契约约定提供物业服务，并接受业主谘询和监督；

（二）制定突发事件应急处置预案；

（三）执行物业服务等级标準和物业服务收费等级标準；

（四）每半年公布一次涉及业主的共有维修设施设备费用分摊和其他物业服务代收代支费用情况；

（五）契约终止之日起30日内，应当与业主或者有关单位结清债权债务，并移交物业服务用房及有关资料、设施、设备；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第三十九条

物业服务契约由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订，其内容由双方约定，一般包括以下事项：

（一）当事人的名称或者姓名和住所；

（二）物业的基本情况；

（三）物业服务事项和服务质量要求；

（四）物业服务费的标準和收取办法；

（五）专项维修资金的管理和使用；

（六）物业服务用房的管理和使用；

（七）双方的权利和义务；

（八）契约期限；

（九）违约责任；

（十）解决争议的办法；

（十一）其他需要约定的事项。

第四十条

物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费标準与服务水平相适应的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。

住宅类物业服务收费实行政府指导价。价格主管部门会同同级物业主管部门根据物业服务等级标準制定相应的基準价及浮动幅度，并定期调整和公布。前期物业服务收费由建设单位与物业服务企业根据政府公布的指导价在前期物业服务契约中约定。

非住宅类物业服务收费实行市场调节价。业主委员会代表业主与物业服务企业按照服务标準等级、服务内容在物业服务契约中约定。

物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的显着位置公示服务内容、服务标準、收费项目、计费方式、收费依据和标準等有关事项。

物业服务的内容包括：管理、房屋设备运行、清洁、保全、绿化、日常维修。

业主应当按照契约约定交纳物业服务费。

第四十一条

物业交付业主前，物业服务费、採暖费、电梯使用费由建设单位承担；物业交付业主后，由业主承担。

前款所指物业交付，是指业主收到书面交付通知并办理完相应手续。业主收到物业交付通知后在两个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。

物业交付后，业主未实际入住的，按应交纳物业服务费数额的70%交纳费用。物业管理区域内规划设计为集中供热，业主要求停止供热的，应当在本供热期开始30日前与供热单位签订停热协定。停止用热的业主，应当按採暖费总额的50%交纳费用。可能危害其他用户用热或者影响室内公共设施安全运行的不得停止用热。

第四十二条

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应向最终用户收取有关费用：

（一）专有部分以单个业主作为最终用户；

（二）部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户；

（三）全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。

供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。法律、法规另有规定的，从其规定。

前款所列单位不得强制物业服务企业代收本条第一款规定费用，也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。

物业服务企业接受委託代收本条第一款规定费用的，可以根据双方约定向委託单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十三条

物业服务契约届满前三个月，业主委员会应组织召开业主大会，业主委员会不能正常履行职责时，街道办事处、乡镇人民政府应当指导召开业主大会，决定并书面告知是否续聘原物业服务企业。业主大会决定聘用其他物业服务企业的，原物业服务企业应当在契约届满后30日内做好交接工作。

第四十四条

物业服务企业因物业服务契约依法、依约解除或者期满未续约以及依法律、法规规定不得继续从事物业服务等情形，应当退出物业服务项目的，不得以物业服务中的债务纠纷未解决、阶段工作未完成等理由，拒绝退出物业服务项目，并应当在履行规定退出程式的同时做好以下物业服务交接工作：

（一）移交物业档案和物业服务档案资料、物业服务用房；

（二）撤出物业服务项目中的物业服务人员；

（三）清退预收、代收的有关费用；

（四）法律、法规规定的其他事项。

第四十五条

物业管理区域内的下列房屋及其配套设施归全体业主共有：

（一）物业服务用房；

（二）监控室；

（三）按规划配建的非机动车车库(棚)；

（四）绿地、道路、公共场所；

（五）开发建设单位以房屋买卖契约或者其他书面形式承诺归全体业主共有的房屋及其配套设施设备；

（六）其他依法归全体业主共有的设施设备。

开发建设单位申请房屋所有权初始登记时，归全体业主共有的房屋及其配套设施，由房产登记机关在房屋所有权登记簿上予以记载，并在管理区域内公示，但不颁发权属证书。

第四十六条

业主、物业使用人应当按照规划行政主管部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋专有部分，不得擅自改变。

业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当遵守国家、省和市的规定以及管理规约。

第四十七条

建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修範围，承担物业的保修责任。

建设单位在物业竣工验收前，应当按物业建筑安装总造价2%的比例一次性向市、县物业行政主管部门选定的商业银行交存物业保修金，作为物业保修期间的维修保证费用。物业保修金交存、使用、管理和退还的办法，由市人民政府另行制定。

第四十八条

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴存专项维修资金。房屋专项维修资金属全体业主共有，专项用于物业保修期满后物业共有部位、共有设施设备的维修和更新、改造。房屋专项维修资金余额不足物业管理区域内应缴存专项维修资金总额的30%时，业主委员会应当召开业主大会决定专项维修资金的续筹方案。房屋专项维修资金的收取、使用、管理和监督的具体办法由市人民政府按照国家有关规定另行制定。

利用物业的共有部位、共有设施设备获取的收益，归拥有该物业的全体业主共有，经营收益主要用于补充住房专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主大会和业主委员会的工作经费或者其它事项。

第四十九条

物业应当定期维修养护。物业出现按规定应当维修养护的情形时，业主或者物业服务企业应当及时履行维修养护义务。物业服务企业因维护、修缮等物业管理需要，必须进入专有部分的，业主、使用人应当提供方便。

第五十条

存在安全隐患或者被鉴定为危险房屋的物业，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，可以由物业服务企业报经业主委员会同意或者直接按照管理规约的约定，代为维修养护或者採取应急防範措施，费用由责任人承担。有关业主不予配合造成公共利益或者他人合法权益受到损失的，责任人应当依法承担赔偿责任。

发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业服务企业应当立即採取应急措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关责任人承担。

第五十一条

在物业管理区域内不得有下列行为：

（一）违反规定在房屋内进行装饰装修；

（二）侵占、损坏共有部位、共有设施设备；

（三）违章搭建建筑物、构筑物；

（四）擅自改变物业规划用途或者外观；

（五）违反规定饲养动物；

（六）违反规定摆摊设点、占道经营；

（七）任意弃置垃圾；

（八）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；

（九）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质，噪音；

（十）违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动；

（十一）法律、法规和规章禁止的其他行为。

第五十二条

物业服务企业发现业主或者物业使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及管理规约行为的，应当予以劝阻、制止。对违反有关规定的行为，应当在24小时内报告相关行政主管部门，相关行政主管部门应当依法及时处理。

第五十三条

业主出租或者出售物业的，应当在契约签订后10日内，将物业承租人或者买受人、出租期限以书面形式告知业主委员会和物业服务企业。

第五十四条

物业管理区域内依法设定机动车停放位的，应当符合国家交通设施安全标準的规定，不得占用消防通道和绿地、不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

物业管理区域内的机动车停车场(库)，应当首先满足本物业管理区域内的业主或者使用人的需要。

业主大会决定对物业管理区域内公共场地车辆停放收取场地使用费的，可以委託物业服务企业收取，并按约定支付代收酬金。

第五十五条

违反本条例规定的行为，国务院《物业管理条例》及其他有关法律、法规已有处罚规定的，从其规定。

第五十六条

建设单位违反本条例第十一条第一款规定，未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业行政主管部门，或者未按照规定提供有关资料的，由区、县物业行政主管部门予以警告，责令限期改正；逾期未改正的，处以1000元以上3000元以下的罚款。

建设单位违反本条例第四十七条第二款规定，不按规定缴存物业保修金的，由市、县物业行政主管部门责令限期交存；逾期不缴存的，自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之三的滞纳金，可以并处1万元以上3万元以下的罚款。

第五十七条

物业服务企业违反本条例第三十五条第三款规定，未向区、县物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府报送统计报表的，由区、县物业行政主管部门予以警告，责令限期改正；逾期未改正的，处以500元以上1000元以下的罚款。

物业服务企业违反本条例第三十五条第四款规定，未及时向相关行政管理部门、专业单位报告的，由区、县物业行政主管部门予以警告，责令限期改正；逾期未改正的，处以500元以上1000元以下的罚款。

物业服务企业违反本条例第三十六条规定，未办理物业服务承接查验手续或者对不符合承接条件的物业办理物业服务承接查验手续的，由区、县物业行政主管部门予以警告，责令限期改正；逾期未改正的，处以5000元以上1万元以下的罚款。

物业服务企业违反本条例第四十四条规定，拒不退出物业服务项目或者不按规定退出的，由区、县物业主管部门给予警告，责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以上3万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

物业服务企业对业主、使用人违反本条例第五十二条规定，未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告相关行政主管部门的，由区、县物业行政主管部门予以警告，并处以500元以上1000元以下的罚款。

第五十八条

违反本条例第二十七条第三款规定，原业主委员会未按规定时间移交其保管的档案资料及其他属于全体业主共有的财物的，由区、县物业行政主管部门予以警告，责令限期移交。

第五十九条

业主、物业使用人违反本条例第四十六条规定，擅自改变房屋使用性质的，由区、县物业行政主管部门予以警告，责令限期改正；情节严重的，处以1000元以上5000元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

业主、物业使用人违反本条例第五十一条第（一）、（二）、（四）项规定，在房屋内进行装饰装修的，侵占、损坏共有部位、共有设施设备以及擅自改变物业规划用途或者外观的，由区、县物业行政主管部门予以警告，责令停止违法行为，恢复原状，视其情节，处以1000元以上1万元以下的罚款。

业主、物业使用人违反管理规约，损害其他业主、使用人合法权益的，相关业主、物业使用人可以依法提起诉讼。

第六十条

市、区、县物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府及其他行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予以查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第六十一条

本条例有关专业用语的含义：

物业服务，是指业主与其选聘的物业服务企业，按照物业服务契约约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

业主是指房屋所有权人。

物业使用人是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。

前期物业服务是指业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘的具有相应资质的物业服务企业实施的物业服务。

专有部分是指在构造上及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位。

共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施使用的房屋等。

第六十二条

本条例的具体套用问题由西宁市人民政府负责解释。

第六十三条

本条例自2008年5月1日起施行。

（2007年8月22日西宁市第十四届人民代表大会常务委员会第六次会议通过2007年9月28日青海省第十届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准）

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

西宁市第十四届人大常委会第六次会议于2007年8月15日审议通过了《西宁市物业管理条例》（以下简称《条例》），我受西宁市人大常委会的委託，现就《条例》的有关情况作一说明。

一、制定《条例》的必要性

在住房制度改革和城市建设发展的过程中，物业服务这一新兴行业应运而生。它的产生和发展，对于改善人民民众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业发挥了积极的作用。我市物业管理服务自2000年初起步，特别是2003年9月1日国务院《物业管理条例》实施以来，物业管理服务在规範化、法制化上迈上了新的台阶，进入了一个迅速发展的时期。据统计，截止2006年底，我市具有资质的物业服务企业己过150家，服务面积达1000万平方米，从业人员超过4000人，物业服务类型不仅涉及住宅区，而且已涉及大厦、工业区、学校、医院等。

随着我市物业服务行业的发展，在实践中也出现了一些问题：一是业主大会会议召开启动程式不明确，业主自治机构不健全。二是物业服务企业与业主、相关主管部门的关係未理顺，各方权利义务划分不明确。三是前期物业存在问题较多，经常引发多重矛盾。四是房屋共有部位和共有设施设备的管理制度滞后。这些问题不同程度的影响了我市物业服务行业的健康发展，影响了业主和物业服务企业合法权益的保护。因此，为了进一步规範我市对物业服务的管理，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规的有关规定，很有必要结合我市实际，制定具有可操作性的地方性法规来规範我市物业行业的管理和服务工作。

二、立法依据和规範範围

《西宁市物业管理条例》是根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规的有关规定，结合我市实际而制定的，本《条例》规範的範围主要是业主和业主大会、物业管理服务、物业的使用和维护等事项。

三、《条例》的起草及修改过程

根据市人大常委会的立法计画，今年初，由市政府法制办、市房产局组成起草小组，市人大城建委员会、法制委员会提前介入，在对本市部分物业小区、物业服务企业进行调研的基础上，针对我市物业管理工作现状和存在的问题，草拟了《条例（草案）》。4月份，由市人大有关委员会牵头，带领市政府法制办、市房产局的负责同志，赴重庆，成都和西安等地考察学习，在学习借鉴兄弟城市成功经验和做法的基础上，对《条例（草案）》进行了修改。市政府法制办、市房产局先后3次组织召开了供水、供电、供气、有线电视、通讯等公用单位，区县、乡镇政府和政府有关职能部门，物业服务企业代表、业主委员会代表参加的座谈、协调和论证会，经反覆协调和论证，在徵求各方面意见的基础上，对《条例（草案）》再次进行了修改、补充和完善。《条例（草案）》徵求意见稿于今年5、6月间分别在西宁市政府入口网站和《西宁晚报》全文公布．广泛徵集社会各界的建议和意见。6月12日，由市政府组织物业服务企业、业主委员会、业主等听证参加人及市规划建设局、发改委、区政府及区建设局、乡镇政府和供水、供电、通讯、有线电视等公用单位等听证人参加的立法听证会。省、市人大有关专门委员会以及部分市人大代表和政协委员应邀参加了听证会。6月20日，对《条例（草案）》又组织召开了由省人大财经委、省政府法制办、省建设厅、部分法律专家参加的论证会。通过座谈、协调、论证、听证等形式，徵集建议和意见近150余件。对徵集到的建议和意见进行了认真梳理，在对这些意见认真研究的基础上，经反覆修改，形成了《西宁市物业管理条例（草案）》。《条例（草案）》报送市人大常委会后，有关专门委员会又组织市人大法制委、市政府法制办及市、区房产局、建设局等部门负责人，市供水、供电、通讯、有线电视等公用企业负责人、部分物业服务企业代表、业主及业主委员会代表、有关法律工作者，还邀请省人大财经委、省建设厅的有关领导，再次进行了座谈，进一步听取修改意见和建议。在此基础上，有关专门委员会对《条例（草案）》进行了初审，就其必要性、合法性、可行性进行了认真审查，经主任会议同意，提请市十四届人大常委会第六次会议审议通过。

《条例》报送省人大常委会审查批准后，国务院又于2007年8月26日公布了《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》，对部分条款做了修改。据此，我们又和省人大财经委员会协商，建议对《西宁市物业管理条例》的部分条款按照国务院新修改的内容，再做修改。省人大财经委员会再次召集市人大有关委员会、市房产局负责人共同研究，确定了修改内容。

四、需要说明的几个问题

（一）关于适用範围

考虑到全市城镇房屋和城乡一体化过程中农民新居工程的物业服务，《条例》第二条将适用範围确定为本市行政区域。

（二）关于业主和业主大会

业主的财产权利是物业服务的基础，业主通过组成业主大会、选聘物业服务企业实施物业服务的形式行使财产权利时，存在着单个业主的权利和全体业主共同利益之间的关係问题，单个业主行使权利，应当以尊重共同利益为前提。为了保证业主在物业服务活动中的权利，维护全体业主的共同利益，《条例》专设一章（第二章），对业主在物业服务活动中的权利义务和业主大会、业主委员会作了三个方面的规定：一是物业管理区域的划分。物业管理区域是实施物业管理的地域基础，国务院《物业管理条例》仅规定了划分物业管理区域应当考虑的因素，并授权省、自治区、直辖市人民政府制定具体办法。但我省没有出台相应的划分办法，给我市物业管理服务工作带来了一定的影响。就《条例》涉及的物业管理区域的划分，我们向省建设厅传送了《关于请示对有关条款制定具体办法的函》，省建设厅复函同意《西宁市物业管理条例》中对区域划分规定的内容。二是为了规範业主大会的运作，《条例》第十条规定了物业管理区域内全体业主组成业主大会及业主大会成立的条件。《条例》第十一、十二、十三条还明确规定了成立业主大会筹备组的条件、程式和职责。三是为了加强对业主委员会的监督，《条例》第十七条、第二十一条明确规定了业主大会和业主委员会的职责。《条例》第二十二条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持有关资料向所在地的城市街道办事处备案。另外，《条例》还对业主委员会的换届、委员变更、委员资格终止以及业主委员会经费管理作出了规定。

（三）关于物业管理服务

提高服务质量和服务水平，是物业管理的核心问题，《条例》对此作了五个方面的规定：一是对前期物业管理进行了规範，并规定建设单位应在商品房现售前30日完成前期物业服务的招标投标。二是对物业服务企业实行资质管理，业主委员会应当与物业服务企业订立书面的物业服务契约，并对物业服务契约的基本内容作了规定（第三十八条）。三是物业服务企业应当按照物业服务契约的约定，向业主提供相应的服务并履行应尽的义务（第三十七条）。四是物业服务企业在承接物业时，应当办理物业验收手续（第三十五条）。五是对物业企业的物业服务收费和服务内容进行了规範，物业服务内容包括：管理、房屋设备运行、清洁、保全、绿化、日常维修等。

（四）业主未实际入住时物业服务费和採暖费的收取

在实际的物业管理服务中，存在着单个业主未入住，影响到整个物业小区的物业服务费和供热、採暖费的收取问题。针对这个问题，我们结合本市的实际，并参照兄弟城市的做法，《条例》第四十条第三款规定“物业交付后，业主未实际入住的，按应缴纳物业服务费数额的70%交纳费用。物业管理区域内规划设计为集中供热，业主要求停止供热的，应当在本供热期开始30日前与供热单位签订停热协定。但可能危害其他热用户用热或者影响室内公共设施安全运行的不得停止用热。停止用热的业主，应当按採暖费总额的50%交纳费用”。

（五）供水、供电等公用单位向最终用户收取有关费用

《条例》在徵求意见中，特别是供水、供电等公用单位对最终用户的界定有异议。事实上，业主和供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用单位之间，是一种平等的民事契约关係。作为契约双方当事人，业主和供水、供电等公用单位应当按照契约约定来行使权利和履行义务。物业服务企业并不是水、电特殊商品的供求契约当事人，没有义务为供水、供电等公用单位代收这些费用。在实际物业管理服务活动中，物业服务企业代收这些费用，实际上是为公用单位无偿服务，加大了物业企业的工作量。因此，《条例》第四十一条对物业管理区域内对不同的最终用户作了明确规定。

（六）法律责任

《条例》涉及到的违法行为有些是属于违反行政管理秩序、损害公共利益的行为，但更多的是属于民事违法行为。对前一类违法行为应当给予行政处罚，对后一种违法行为，则应当由行为人承担民事法律责任。为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关係，《条例》在设定法律责任时遵循了凡是上位法有规定的从其规定；凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚；确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则坚持民事责任优先的原则，以保护全体业主利益。另外，《条例》中行政处罚的设定和种类符合《行政处罚法》和国务院《物业管理条例》的规定。

以上说明连同《条例》，请一併审议。

省人大常委会：

《西宁市物业管理条例》（以下简称条例）在提请西宁市人大常委会通过前，财经委员会提前介入，参与了调研和论证工作，对条例草案提出了修改意见和建议。条例报省人大常委会后，财经委员会就有关问题与西宁市人大常委会、政府法制办等部门交换了意见。之后，根据国务院新修改的《物业管理条例》，对条例有关规定又进行了研究，并召开专题会议，与西宁市人大常委会负责同志再次交换了意见，就有关问题达成了共识。9月17日财经委员会召开第68次会议，对条例进行了审查，认为，西宁市制定物业管理条例是必要的，对于引导物业实行物业化管理，规範物业管理活动，维护物业市场秩序，保护业主、物业服务企业的合法权益有积极作用。条例符合有关法律法规，建议本次常委会会议批准。同时，经主任会议同意，对条例提出以下修改意见和建议：

一、关于委託监督管理的问题

条例第四条第三款以委託方式授权街道办事处（乡镇人民政府）对成立业主大会、选举业主委员会等物业管理活动进行指导监督。鑒于国务院新修改的《物业管理条例》第十条的规定，已授权街道办事处、乡镇人民政府指导成立业主大会，选举产生业主委员会的职责。建议将该款修改为：“街道办事处、乡镇人民政府指导成立业主大会，选举业主委员会，并负责调解物业管理纠纷、协调物业管理与社区建设之间的关係。”

二、关于相关行政管理部门的问题

条例第四条第四款对相关部门的表述过于笼统，在实际物业监督管理中易出现缺位现象，为进一步明确在物业管理活动中主要行政职能部门的监督管理职责，建议以列举式的形式对主要部门进行表述，以增强相关部门的责任感。建议将该款修改为：“建设、规划、电力、水务、广播、通信、环卫、园林、公安、物价等行政管理部门按各自职责实施本条例。”

三、关于物业区域划分的问题

国务院《物业管理条例》授权物业管理区域的划分办法由各省、自治区、直辖市制定。但是，我省目前尚未出台《青海省物业管理条例》，还未制定物业区域划分办法。西宁市人大常委会与省建设厅进行了函商，同时财经委员会也与省建设厅进行协商。此后，财经委员会召开会议徵求了省法制办、省建设厅的意见，并向省政府法制办发函徵求意见，复函同意《西宁市物业管理条例》中划分物业区域所规定的内容。

四、关于召开首次业主大会、选举业主委员会的问题

条例第十条第三款将物业管理区域内房屋入住率达到50%，召开首次业主大会会议，成立业主委员会，作为成立业主委员会的唯一条件，不符合西宁市的实际情况，表述上不够準确，排除了符合召开首次业主大会会议，成立业主委员会其他条件。根据国务院物业管理条例和借鉴外省的做法，建议将该款修改为：“有下列情形之一的，业主、建设单位可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议报告。

（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到总建筑面积百分之六十以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用已满二年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。”；将第四款修改为：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府指导下成立首次业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”

五、关于业主委员会委员人数确定的问题

条例第十四条第一款规定：“业主委员会委员由委员3人以上单数组成”。在履行职责时容易产生弊端，为充分发扬民主，经委员会研究，对业主委员会成员人数进行修改是必要的。建议修改为：“业主委员会的成员至少由5人以上单数组成”。

六、关于物业服务重大事件报告制度的问题

制定具体规定是政府採取重大事件应急预案的一部分，是政府具体的行政工作事项，在条例中不宜授权制定具体规定，建议删去“具体规定由市物业主管部门会同有关部门另行制定”的内容。

七、具体修改意见

（一）根据《物权法》第八十一条第一款规定，建议将条例第三条“物业管理实行业主自主管理，与专业服务相结合的社会化、市场化管理体制，遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规範的原则。”修改为：“物业管理实行业主自主管理,也可以委託物业服务企业或者其他管理人管理。物业管理服务应当遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规範的原则。”

（二）根据国务院物业管理条例规定，业主投票权数的确定方法，不列为大会议事规则的内容，建议删去第十五条“业主投票权数的确定方法”的内容。同时删去第十六条第三款的内容。管理规约，是指业主共同订立或承诺的，对全体业主具有约束力的有关使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用的内容不属于管理规约所规範的内容，应是议事规则的内容，建议将条例第十五条第三项删去。

（三）根据国务院修改后的物业管理条例，建议将第十七条第一款“业主大会应当履行下列职责”修改为：“下列事项由业主共同决定”；将第二项“选举、更换业主委员会委员，业主委员会的工作”修改为：“选举业主委员会或者更换业主委员会成员”；将第四项“专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施”修改为：“筹集和使用专项维修资金”；将第五项“制定、修改物业管理区域内物业共有部位和共有设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度”修改为：“改建和重建建筑物及其附属设施”；将第十一项“法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责”修改为：“有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”

（四）第十八条第二款规定的“业主可以以幢、单元或者楼层等为单位推选业主代表”表述不準确，缺乏可操作性。建议修改为：“物业区域内业主较多的，业主可以以幢、单元或者楼层等为单位推选一名业主代表。”

（五）根据国务院修改后的物业管理条例，建议将第二十条第一款修改为：“业主大会决定本条例第十七条第四项和第五项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十七条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”；增加“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”的内容作为第二款；在第二款中增加：“并将相关内容告知居民委员会，并听取居民委员会的建议。”的内容。

（六）建议将第二十一条第四项修改为：“监督管理规约的实施，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务契约”。

（七）根据国务院新修改的《物业管理条例》，建议在条例中增加一条，作为第三十条，即：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县物业行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”后麵条款的顺序号顺延。

（八）建议将第三十一条“建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业服务”修改为“提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业服务”。

（九）建议删去第三十六条第四项的内容。

（十）建议删去第四十八条第一款中“装修监督”一词，并删去该条第二款的内容。

（十一）建议删去第四十八条第二款的内容。

（十二）建议删去第五十六条第一款的内容。

（十三）建议该条例自2008年1月1日起实行

条例由原来的六十二条修改为六十三条。此外，还对条例个别文字表述作了必要的修改。

以上报告连同修改对照稿，请一併审议。