西宁市城市房地产交易管理条例，是2010年10月29日西宁市第十四届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过 ，2011年3月30日青海省第十一届人民代表大会常务委员会第二十二次会议批准。
主要内容是本市行政区域内国有土地上房地产转让、中介服务及相关管理活动，适用本条例。房地产交易应当遵循合法、自愿、公平和诚实信用的原则。市房产管理部门是本市房地产交易的行政主管部门，负责本市行政区域内的房地产交易监督管理工作，其所属的房地产交易管理机构，负责市辖区内房地产交易的具体管理工作。县房产管理部门是本行政区域内房地产交易的行政主管部门，负责本行政区域内的房地产交易监督管理工作。本市实行商品房预售资金和存量房交易资金监管制度。商品房预售资金和存量房交易资金监管，遵循专款专户、专款专用的原则。资金监管的具体办法由市人民政府规定。房地产行业组织应当加强行业自律，规範执业行为，培训从业人员，提高房地产行业服务水平，促进房地产业健康发展。 房地产交易当事人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产交易当事人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯等
基本介绍
- 中文名：西宁市城市房地产交易管理条例
- 时间：2010年10月29日
- 地区：西宁市
- 来源：第十四届人民代表大会常务委员会
档案发布
（2010年10月29日西宁市第十四届人民代表大会常务委员会
第三十次会议通过 2011年3月30日青海省第十一届人民代表大会常务委员会第二十二次会议批准）
内容
第一章 总则
第一条 为了加强城市房地产交易管理，规範房地产交易行为，维护房地产交易市场秩序，保障房地产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内国有土地上房地产转让、中介服务及相关管理活动，适用本条例。
第三条 房地产交易应当遵循合法、自愿、公平和诚实信用的原则。
第四条 市房产管理部门是本市房地产交易的行政主管部门，负责本市行政区域内的房地产交易监督管理工作，其所属的房地产交易管理机构，负责市辖区内房地产交易的具体管理工作。
县房产管理部门是本行政区域内房地产交易的行政主管部门，负责本行政区域内的房地产交易监督管理工作。
国土、规划、建设、财政、工商、价格、税务等部门应当按照各自职责协助做好房地产交易相关管理工作。
第五条 本市房地产交易实行信息化管理制度。市房地产交易行政主管部门应当建立全市统一的房地产交易网路管理系统，实施房地产交易网上管理，向社会提供公开透明、安全高效的服务。
第六条 本市实行商品房预售资金和存量房交易资金监管制度。
商品房预售资金和存量房交易资金监管，遵循专款专户、专款专用的原则。资金监管的具体办法由市人民政府规定。
第七条 房地产行业组织应当加强行业自律，规範执业行为，培训从业人员，提高房地产行业服务水平，促进房地产业健康发展。
第八条 房地产交易当事人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产交易当事人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第二章 房地产转让
第九条 本条例所称房地产转让，是指房地产权利人依法将其房屋所有权转移给他人的行为。房地产转让主要包括下列方式：
（一）买卖；
（二）赠与；
（三）交换；
（四）作价入股或者作为合作条件与他人成立法人或者其他组织，使房屋权属发生转移的；
（五）法人或者其他组织因设立、分立、合併、被收购或者兼併等情形，使房屋权属发生转移的；
（六）抵偿债务的；
（七）法律、法规规定的其他方式。
房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用範围内的土地使用权同时转让。
第十条 有下列情形之一的房地产，不得转让：
（一）权属未进行登记的；
（二）权属有争议的；
（三）未取得商品房预售许可证或者未进行商品房销售备案的；
（四）土地使用权被依法收回的；
（五）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（六）已作他项权登记，未经他项权人书面同意的；
（七）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（八）法律、法规规定禁止转让的其他情形。
第十一条 房屋分割转让的，其土地使用权按照相应比例同时转让。
建筑设计为独立成套的住宅房屋，不得分割转让。
建筑设计为非住宅的房屋，未经规划、建设、消防等部门批准分割的，不得分割转让。
第十二条 房地产转让，转让人应当如实告知受让人所转让房地产的权属、抵押、租赁等相关情况。
第十三条 房地产转让，当事人应当签订书面契约。房地产转让人和受让人应当在签订转让契约或者取得与转让有关的法律档案生效后90日内，向房地产交易行政主管部门申请办理房屋权属转移登记。
第十四条 房地产交易行政主管部门应当自受理之日起30日内作出书面决定，对符合国家和本条例规定的，应当予以办理房屋权属转移登记，不符合规定的，应当作出不予办理的书面决定并说明理由。
第十五条 房地产转让当事人办理房地产交易相关手续，应当如实向房地产交易行政主管部门提交有关材料，并对所提供材料的真实性负责。
第十六条 房地产转让实行成交价格申报制度。房地产转让当事人在办理权属转移登记时应当如实申报房地产交易价格，并依法缴纳税费。
第十七条 商品房预售实行许可制度。房地产开发企业应当将待售商品房信息输入房地产交易行政主管部门建立的网上交易管理系统，取得房地产交易行政主管部门核发的商品房预售许可证后，方可销售。房地产交易行政主管部门应当将核发预售许可证的情况予以公布。
第十八条 房地产开发企业应当按照商品房预售许可证核准的内容预售商品房。预售时，房地产开发企业应当向预购人出示商品房预售许可证。
任何单位和个人不得伪造、涂改、租借、转让、冒用商品房预售许可证。
第十九条 房地产开发企业应当在签订预售契约之日起30日内持商品房买卖契约，向房地产交易行政主管部门办理登记备案手续。
第二十条 销售商品房，房地产开发企业应当通过房地产交易行政主管部门建立的网上交易管理系统签订商品房买卖契约或者认购书，保证销售信息的公开、透明。
第二十一条 房地产开发企业不得有下列销（预）售行为：
（一）未办理新建商品房销售备案或者未取得预售许可证，以认购、认订、登记、选号、收取预定款性质费用等各种形式变相销（预）售商品房；
（二）未办理初始登记，採取售后包租或者变相售后包租方式销售；
（三）返本销售或者变相返本销售；
（四）发布虚假新建商品房已售、待售信息。
第三章 中介服务机构
第二十二条 本条例所称房地产中介服务，是指从事房地产谘询、价格评估、经纪等活动的总称。
房地产中介服务机构包括房地产谘询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
第二十三条 从事房地产中介服务业务，应当依法设立具有独立法人资格的房地产中介服务机构，取得企业法人营业执照。
房地产中介服务机构设立分支机构，应当在分支机构经营地依法登记。
第二十四条 设立房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有3万元以上的注册资本；
（四）从事房地产谘询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第二十五条 房地产中介服务机构及其分支机构应当在领取营业执照后30日内，到房地产交易行政主管部门备案。备案时应当提交以下材料：
（一）工商营业执照副本；
（二）设立时注册资本的验资证明；
（三）有固定服务场所的证明；
（四）房地产从业人员的资格证书和聘用契约；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第二十六条 房地产交易行政主管部门应当自收到房地产中介服务机构备案材料之日起10个工作日内出具备案证明，并将备案情况向社会公布。
第二十七条 房地产中介服务机构及其分支机构的名称、地址、服务内容和服务人员等事项发生变更的，应当自变更之日起30日内到房地产交易行政主管部门办理变更备案。
第二十八条 房地产中介服务人员，应当按照国家有关规定参加房地产中介服务执业资格考试，取得相应的房地产中介服务执业资格证书。
第二十九条 房地产中介服务机构及其分支机构应当在经营场所公示下列事项：
（一）营业执照；
（二）资质证书、备案证明；
（三）服务内容、範围和收费标準；
（四）执业人员基本信息情况；
（五）监督投诉机构的电话和地址。
第三十条 房地产中介服务机构应当提供真实、準确的信息和安全、便捷的服务。
接受房地产中介服务的当事人依照法律、法规规定和契约约定享有权利、承担义务。
第三十一条 房地产中介服务机构接受委託人委託，提供房地产中介服务的，双方应当签订委託契约。
第三十二条 委託人委託房地产中介服务机构提供服务的，应当向房地产中介服务机构提供所委託房地产的所有权、抵押、使用现状等真实情况。房地产中介服务机构需要对所委託的房地产进行实地勘察的，委託人应当予以配合。
第三十三条 房地产中介服务机构及其服务人员在经营活动中应当履行下列义务：
（一）遵守有关法律、法规；
（二）按照核准的业务範围从事经营活动；
（三）按照规定标準收费；
（四）接受房地产交易行政主管部门及其他有关部门的指导和监督检查。
第三十四条 房地产中介服务机构及其服务人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为：
（一）伪造、涂改、转让、租借中介服务资质证书、备案证明、注册执业证书、执业专用章；
（二）向委託人隐瞒房地产成交价格，获取非法交易差价；
（三）在代理房地产交易过程中，收取房款或者房地产交易的押金、保证金、定金，扣留委託人有效证件、房地产权属证书；
（四）在两个以上房地产中介服务机构注册执业；
（五）发布房地产交易信息未注明房地产谘询、经纪机构名称；
（六）发布虚假房地产广告和信息；
（七）冒用客户的名义签订房地产交易契约或者委託代理契约；
（八）违反规定收取中介服务费用；
（九）法律、法规规定不得从事的其他行为。
第四章 法律责任
第三十五条 违反本条例规定，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。
第三十六条 违反本条例第十五条规定，房地产转让当事人办理房地产交易相关手续时，提交错误、虚假的材料，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。
第三十七条 违反本条例第十八条规定，伪造、涂改、租借、转让、冒用商品房预售许可证的，由房地产交易行政主管部门依法收缴，并处以1万元以上3万元以下的罚款；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条 违反本条例第十九条规定的，由房地产交易行政主管部门责令限期补办登记备案手续，并处以每套房屋1万元的罚款；逾期仍未补办的，每套房屋处以3万元的罚款；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第三十九条 违反本条例第二十一条规定情形之一的，由房地产交易行政主管部门责令停止销（预）售活动，并处以每套房屋3万元以上5万元以下的罚款。
第四十条 违反本条例第二十五条、第二十七条规定，房地产中介服务机构未经备案或者未办理变更备案从事房地产中介业务的，由房地产交易行政主管部门责令限期改正，并处以1万元以上3万元以下的罚款。
第四十一条 违反本条例第二十八条规定，房地产中介服务人员未取得相应的房地产中介服务执业资格，擅自从事房地产中介服务业务的，由房地产交易行政主管部门责令限期改正，并处以5000元以上1万元以下的罚款。
第四十二条 违反本条例第三十四条第（一）项、第（四）项、第（五）项、第（八）项规定的，由房地产交易行政主管部门责令限期改正，并处以5000元以上1万元以下的罚款。违反本条例第三十四条第（二）项、第（三）项、第（六）项、第（七）项规定的，由房地产交易行政主管部门，责令限期改正，没收违法所得，并处以1万元以上3万元以下的罚款。
第四十三条 房地产交易行政主管部门及其工作人员有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）不履行监督管理职责，或者发现违法行为不依法查处的；
（二）不按规定期限办理有关转移登记手续的；
（三）利用职务之便，索取、收受他人财物或者谋取其他利益的；
（四）其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。
第五章 附则
第四十四条 市房地产交易行政主管部门可以根据法律、法规的规定拟订房地产买卖和商品房预售的契约示範文本。
第四十五条 本条例的具体套用问题由西宁市人民政府负责解释。
第四十六条 本条例自2011年 6 月 1 日起施行。
条例的说明
主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
西宁市第十四届人大常委会第三十次会议于2010年10月29日审议通过了《西宁市房地产交易管理条例》(以下简称《条例》)，我受西宁市人大常委会的委託，现就《条例》的有关情况作一说明：
一、制定《条例》的必要性
近年来，随着我市经济社会发展，房地产开发对改造城市基础设施，加快旧城改造，改善人民民众生活、居住条件，推动我市经济社会发展，起到了积极的作用。但在房地产业发展的过程中，特别是在房地产的转让交易过程中，也暴露出一些不容忽视的问题，严重侵害了广大购房人的利益，也影响了我市房地产市场的健康发展。突出表现为：一是开发企业水平良莠不齐，违法违规操作行为时有发生。全省注册的400余家房地产开发企业中300余家在西宁从业，个别企业未达到商品房预售条件擅自销售房屋、不按相关规定进行商品房买卖契约网上籤约，隐瞒交易房屋的真实情况，一房多售、抵后再售、售后再抵，擅自挪用预售款、不及时清偿项目贷款，发生债务纠纷，导致工程“烂尾”等等，这些行为严重侵害了购房人的权益。如青海协联商贸有限公司在“怡馨家园”一、二期项目销售中採取脱离网上籤约系统签订自製的手工契约，不履行契约备案手续等手段蒙蔽购房人，多套房屋多次重複销售，最多一套房屋出现5个不同的买受人情况。在未取得土地、规划、建设、房产等相关手续的情况下，无证销售自拟的“怡馨家园”三期项目，使400余户购房人上当受骗，诈欺金额巨大，受骗民众多次围堵省、市委和政府，虽然目前公司法定代表人已因涉嫌经济犯罪正式逮捕，追究其刑事责任，所遗留问题通过省、市政府的努力，也正在逐步加以解决，但给受骗民众和国家造成的损失已无法弥补；青海泰阳房地产开发有限公司自2008年11月开始，在未取得商品房预售许可证的情况下，以预定房屋的方式销售“泰阳国际”商品房，同时所签订的预定契约缺款少项，未明确书面约定销售价格，最终产生纠纷，今年6月份以来上百户房屋预定人多次在省、市政府上访，造成极其恶劣的社会影响和社会不稳定因素；青海禾木房地产开发有限公司开发的“泰和祥项目”，自2007年取得预售许可证，但时至今日该项目尚未建成交付使用。这些存在的突出问题严重危及着房地产业的健康发展，损害着广大消费者的利益，影响着社会稳定。二是房地产中介市场混乱，中介机构无资质经营、中介人员无证从业现象仍然大量存在。这些机构和人员经常採取一房多售、放空盘、吃差价、假许诺、代理买卖违法建筑等各种非法手段，损害消费者利益。目前在我市从业的房地产中介服务机构200余家，但手续齐全的只有50余家，由于入市门槛低，大部分机构为个体工商户或无任何证照手续的从业者，管理部门无法实施有效管理，而且其风险抵御能力极差，存在严重交易安全隐患。三是国家法律法规和部门规章规定较为巨观。国家出台了《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，建设部也出台《城市房屋租赁管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房地产中介服务管理规定》、《城市房地产抵押管理办法》、《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》等部门规章。但这些法律、法规、规章大多数出台较早，主要站在巨观角度。加之我省目前尚没有制定相应的地方性法规和规章，给具体管理工作带来了很大的困难，需要结合我市的实际情况，制定相应的与之配套的具有可操作性的地方法规。四是新的管理方式需要明确。在房地产市场的管理过程中，房产管理部门摸索、建立了一些新的管理方式，如商品房买卖网上籤约，商品房预售资金的监管和存量房交易资金的託管等，在实践中取得了积极的成效，也需要通过地方性法规明确下来。房地产是民众的重要财产，也是社会财富的重要组成部分。加强房地产交易管理，依法保护房地产交易当事人合法权益意义重大。因此，制定《西宁市城市房地产交易管理条例》，进一步规範房地产转让行为是十分必要的。
二、《条例(草案)》起草过程
根据市人大常委会立法计画，2009年底，由市法制办、市住房保障和房产管理局成立起草小组，市人大城乡建设委员会、市人大法制委员会提前介入，进行了立法调研。市住房保障和房产管理局在总结实践管理经验和调查研究的基础上，广泛借鉴天津、长春、重庆、昆明等兄弟省市的成功经验，起草了《西宁市房地产交易管理条例(草案)》，在分送各区县政府和市政府各有关部门徵求书面意见的同时，全文在市政府入口网站公布，广泛徵求房地产开发企业、购房民众等相对人的意见和建议，并进行了认真研究和修改。随后，市政府先后召开了市人大法制委、市人大城建委，市地税、城乡规划、建设、发展改革、国土、工商等部门以及各区县政府负责同志参加的部门协调会、由房地产开发企业、房地产中介机构以及一线执法人员参加的立法调研座谈会，听取相关行政机关以及相对人的意见和建议。召开了由省人大财经委、省政府法制办、省住房保障和城乡建设厅、市人大法制委、城建委以及市政府立法谘询专家组部分专家参加的论证会，对其进行了论证。经过对徵集到的意见和建议进行梳理和研究，充分吸取和採纳，几易其稿，形成了《条例(草案)》。《条例（草案）》报市人大常委会后，市人大城乡建设委员会于10月9日召开了城建委员会会议，并邀请省人大内司委、市政府法制办有关负责人、市人大常委会法制谘询组成员对《条例(草案)》进行了审查修改，并经主任会议同意，提请市十四届人大常委会第30次会议审议通过。目前《条例》共5章48条，分别对房地产交易的原则、房产转让规範、房产中介服务机构、法律责任等作了具体规定。
三、主要内容说明
(一)关于适用範围
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第四款规定，房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。本次立法我们本着存在什幺问题就解决什幺问题的原则，坚持有几条写几条，不故意拉长或压缩篇幅，实事求是，对国家和本省、市已有规定的不再重複规定，避免贪大求全，只对国家相关法律和行政法规以及地方性法规没有规定或规定不太具体的，作必要的补充和细化。目前，我市的管理工作实践中，房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种交易行为，房地产转让存在的问题较多，引发的纠纷也比较多。近年来，我市已经先后出台了《西宁市城市房地产开发经营管理条例》、《西宁市房屋权属登记管理办法(市政府令第64号)》、《西宁市房地产抵押管理办法(市政府令第72号)》、《西宁市城市房屋租赁管理办法(市政府令第97号)》等地方性法规和规章，因此，在借鉴天津、昆明等兄弟城市法规体例的基础上，《条例》第二条规定，本市行政区域内国有土地上房产转让、中介服务及相关管理活动，适用本条例。
(二)关于资金监管制度
房屋预售制度中，购房人将全部购房款交给开发企业。如果不加监管，任由企业拿着购房人的购房款去买地、建设其他项目、搞其他经济活动、甚至捲款出逃，既会侵犯购房者和相关当事人的合法权益，甚至会引发群体性事件，影响社会稳定，如果行政机关不合理合法的及时介入，就会造成行政不作为，存量房的交易过程中同样存在这种风险。因此，建立房屋预售资金和存量房交易资金的有效监管机制非常必要，既要保证资金安全使用，又能使房屋交易市场盘活，还要做到政府监管不越位、不缺位。《条例》第六条规定，本市实行商品房预售资金和存量房交易资金监管制度。商品房预售资金和存量房交易资金监管，遵循专款专户、专款专用的原则。资金监管的具体办法由市人民政府规定。同时，《条例》第十八条规定，房地产开发企业在申办《商品房预售许可证》的同时，应当与房地产交易行政主管部门和商业银行签订商品房预售资金监管协定。商品房预售资金应当用于购买开发建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费及其他相关费用。
(三)关于信息化管理制度
实施房地产交易网上管理和登记备案制度，可以有效堵塞管理漏洞，最大限度地保护交易安全，制止违法违规行为。《条例》第五条规定，本市房地产交易实行信息化管理制度。市房地产交易行政主管部门应当建立全市统一的房地产交易网路管理系统，实施房地产交易网上管理，向社会提供公开透明、安全高效的服务。为了使信息化管理制度得到落实，有效防止一房二卖，甚至一房多卖等违法行为，《条例》第十七条规定，商品房预售实行许可制度。房地产开发企业应当将待售商品房信息输入房地产交易行政主管部门建立的网上交易管理系统，取得房地产交易行政主管部门核发的商品房预售许可证后，方可销售。房地产交易行政主管部门应当将核发预售许可证的情况予以公布。第二十条规定，房地产开发企业应当在签订预售契约之日起30日内持商品房买卖契约，向房地产交易行政主管部门办理登记备案手续。第二十一条规定，销售商品房，房地产开发企业应当通过房地产交易行政主管部门建立的网上交易管理系统签订商品房买卖契约或认购书，保证销售信息的公开、透明。
(四)关于中介服务机构的设立及备案
房地产中介服务机构直接影响着房地产市场秩序，关係房地产活动当事人的切身权益。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条第一款规定，房地产中介服务机构应当具备下列条件：(一)有自己的名称和组织机构；(二)有固定的服务场所；(三)有必要的财产和经费；(四)有足够数量的专业人员；(五)法律、行政法规规定的其他条件。《行政许可法》第十六条第二款规定，地方性法规可以在法律、行政法规设定的行政许可事项範围内，对实施该行政许可做出具体规定。借鉴外省市的经验，综合考虑我市的经济社会发展水平和房产中介服务市场的发展状况，我们对实施《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条第一款做出了具体规定，《条例》第二十五条规定，设立房产中介服务机构应当具备下列条件：(一)有自己的名称、组织机构；(二)有固定的服务场所；(三)有50万元以上的注册资本；(四)从事房地产谘询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人；(五)法律、行政法规规定的其他条件。同时为了加强房产管理部门对房地产中介服务机构的管理力度，《条例》第二十六条规定，房地产中介服务机构取得工商行政管理部门颁发的企业法人营业执照，併到房地产交易行政主管部门备案后，方可从事相应的房地产中介服务业务。第二十七条对中介服务机构备案的时限和应当提交的材料作了具体规定。
(五)关于行政处罚
根据《行政处罚法》的规定和地方立法的许可权，《条例》第三十八条至第四十四条对违反本条例规定，且上位法没有明确处罚规定的行为，分别设定了相应的法律责任。法律责任的设定以制止和纠正违法行为为基本出发点，对违反本条例的行为，一般要求责令限期整改或者责令补办手续，给予警告，对于逾期未整改或者未改正的，则规定了严格的处罚，提高了违法成本，力求使房地产交易当事人不敢违法，也不愿违法。这样的规定，一是体现《行政处罚法》关于“处罚与教育相结合”的原则，二是避免了“以罚代管”，“一罚了之”，切实提高行政管理的力度和效率。第四十五条对负有房地产交易管理职责的行政管理部门及其工作人员在房地产交易管理工作中的违法行为，也规定了相应的法律责任。《条例》中处罚种类和幅度的设定均符合《行政处罚法》和相关上位法的规定。
以上说明，连同《条例》请一併予以审议。
西宁市第十四届人大常委会第三十次会议于2010年10月29日审议通过了《西宁市房地产交易管理条例》(以下简称《条例》)，我受西宁市人大常委会的委託，现就《条例》的有关情况作一说明：
一、制定《条例》的必要性
近年来，随着我市经济社会发展，房地产开发对改造城市基础设施，加快旧城改造，改善人民民众生活、居住条件，推动我市经济社会发展，起到了积极的作用。但在房地产业发展的过程中，特别是在房地产的转让交易过程中，也暴露出一些不容忽视的问题，严重侵害了广大购房人的利益，也影响了我市房地产市场的健康发展。突出表现为：一是开发企业水平良莠不齐，违法违规操作行为时有发生。全省注册的400余家房地产开发企业中300余家在西宁从业，个别企业未达到商品房预售条件擅自销售房屋、不按相关规定进行商品房买卖契约网上籤约，隐瞒交易房屋的真实情况，一房多售、抵后再售、售后再抵，擅自挪用预售款、不及时清偿项目贷款，发生债务纠纷，导致工程“烂尾”等等，这些行为严重侵害了购房人的权益。如青海协联商贸有限公司在“怡馨家园”一、二期项目销售中採取脱离网上籤约系统签订自製的手工契约，不履行契约备案手续等手段蒙蔽购房人，多套房屋多次重複销售，最多一套房屋出现5个不同的买受人情况。在未取得土地、规划、建设、房产等相关手续的情况下，无证销售自拟的“怡馨家园”三期项目，使400余户购房人上当受骗，诈欺金额巨大，受骗民众多次围堵省、市委和政府，虽然目前公司法定代表人已因涉嫌经济犯罪正式逮捕，追究其刑事责任，所遗留问题通过省、市政府的努力，也正在逐步加以解决，但给受骗民众和国家造成的损失已无法弥补；青海泰阳房地产开发有限公司自2008年11月开始，在未取得商品房预售许可证的情况下，以预定房屋的方式销售“泰阳国际”商品房，同时所签订的预定契约缺款少项，未明确书面约定销售价格，最终产生纠纷，今年6月份以来上百户房屋预定人多次在省、市政府上访，造成极其恶劣的社会影响和社会不稳定因素；青海禾木房地产开发有限公司开发的“泰和祥项目”，自2007年取得预售许可证，但时至今日该项目尚未建成交付使用。这些存在的突出问题严重危及着房地产业的健康发展，损害着广大消费者的利益，影响着社会稳定。二是房地产中介市场混乱，中介机构无资质经营、中介人员无证从业现象仍然大量存在。这些机构和人员经常採取一房多售、放空盘、吃差价、假许诺、代理买卖违法建筑等各种非法手段，损害消费者利益。目前在我市从业的房地产中介服务机构200余家，但手续齐全的只有50余家，由于入市门槛低，大部分机构为个体工商户或无任何证照手续的从业者，管理部门无法实施有效管理，而且其风险抵御能力极差，存在严重交易安全隐患。三是国家法律法规和部门规章规定较为巨观。国家出台了《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，建设部也出台《城市房屋租赁管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房地产中介服务管理规定》、《城市房地产抵押管理办法》、《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》等部门规章。但这些法律、法规、规章大多数出台较早，主要站在巨观角度。加之我省目前尚没有制定相应的地方性法规和规章，给具体管理工作带来了很大的困难，需要结合我市的实际情况，制定相应的与之配套的具有可操作性的地方法规。四是新的管理方式需要明确。在房地产市场的管理过程中，房产管理部门摸索、建立了一些新的管理方式，如商品房买卖网上籤约，商品房预售资金的监管和存量房交易资金的託管等，在实践中取得了积极的成效，也需要通过地方性法规明确下来。房地产是民众的重要财产，也是社会财富的重要组成部分。加强房地产交易管理，依法保护房地产交易当事人合法权益意义重大。因此，制定《西宁市城市房地产交易管理条例》，进一步规範房地产转让行为是十分必要的。
二、《条例(草案)》起草过程
根据市人大常委会立法计画，2009年底，由市法制办、市住房保障和房产管理局成立起草小组，市人大城乡建设委员会、市人大法制委员会提前介入，进行了立法调研。市住房保障和房产管理局在总结实践管理经验和调查研究的基础上，广泛借鉴天津、长春、重庆、昆明等兄弟省市的成功经验，起草了《西宁市房地产交易管理条例(草案)》，在分送各区县政府和市政府各有关部门徵求书面意见的同时，全文在市政府入口网站公布，广泛徵求房地产开发企业、购房民众等相对人的意见和建议，并进行了认真研究和修改。随后，市政府先后召开了市人大法制委、市人大城建委，市地税、城乡规划、建设、发展改革、国土、工商等部门以及各区县政府负责同志参加的部门协调会、由房地产开发企业、房地产中介机构以及一线执法人员参加的立法调研座谈会，听取相关行政机关以及相对人的意见和建议。召开了由省人大财经委、省政府法制办、省住房保障和城乡建设厅、市人大法制委、城建委以及市政府立法谘询专家组部分专家参加的论证会，对其进行了论证。经过对徵集到的意见和建议进行梳理和研究，充分吸取和採纳，几易其稿，形成了《条例(草案)》。《条例（草案）》报市人大常委会后，市人大城乡建设委员会于10月9日召开了城建委员会会议，并邀请省人大内司委、市政府法制办有关负责人、市人大常委会法制谘询组成员对《条例(草案)》进行了审查修改，并经主任会议同意，提请市十四届人大常委会第30次会议审议通过。目前《条例》共5章48条，分别对房地产交易的原则、房产转让规範、房产中介服务机构、法律责任等作了具体规定。
三、主要内容说明
(一)关于适用範围
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第四款规定，房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。本次立法我们本着存在什幺问题就解决什幺问题的原则，坚持有几条写几条，不故意拉长或压缩篇幅，实事求是，对国家和本省、市已有规定的不再重複规定，避免贪大求全，只对国家相关法律和行政法规以及地方性法规没有规定或规定不太具体的，作必要的补充和细化。目前，我市的管理工作实践中，房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种交易行为，房地产转让存在的问题较多，引发的纠纷也比较多。近年来，我市已经先后出台了《西宁市城市房地产开发经营管理条例》、《西宁市房屋权属登记管理办法(市政府令第64号)》、《西宁市房地产抵押管理办法(市政府令第72号)》、《西宁市城市房屋租赁管理办法(市政府令第97号)》等地方性法规和规章，因此，在借鉴天津、昆明等兄弟城市法规体例的基础上，《条例》第二条规定，本市行政区域内国有土地上房产转让、中介服务及相关管理活动，适用本条例。
(二)关于资金监管制度
房屋预售制度中，购房人将全部购房款交给开发企业。如果不加监管，任由企业拿着购房人的购房款去买地、建设其他项目、搞其他经济活动、甚至捲款出逃，既会侵犯购房者和相关当事人的合法权益，甚至会引发群体性事件，影响社会稳定，如果行政机关不合理合法的及时介入，就会造成行政不作为，存量房的交易过程中同样存在这种风险。因此，建立房屋预售资金和存量房交易资金的有效监管机制非常必要，既要保证资金安全使用，又能使房屋交易市场盘活，还要做到政府监管不越位、不缺位。《条例》第六条规定，本市实行商品房预售资金和存量房交易资金监管制度。商品房预售资金和存量房交易资金监管，遵循专款专户、专款专用的原则。资金监管的具体办法由市人民政府规定。同时，《条例》第十八条规定，房地产开发企业在申办《商品房预售许可证》的同时，应当与房地产交易行政主管部门和商业银行签订商品房预售资金监管协定。商品房预售资金应当用于购买开发建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费及其他相关费用。
(三)关于信息化管理制度
实施房地产交易网上管理和登记备案制度，可以有效堵塞管理漏洞，最大限度地保护交易安全，制止违法违规行为。《条例》第五条规定，本市房地产交易实行信息化管理制度。市房地产交易行政主管部门应当建立全市统一的房地产交易网路管理系统，实施房地产交易网上管理，向社会提供公开透明、安全高效的服务。为了使信息化管理制度得到落实，有效防止一房二卖，甚至一房多卖等违法行为，《条例》第十七条规定，商品房预售实行许可制度。房地产开发企业应当将待售商品房信息输入房地产交易行政主管部门建立的网上交易管理系统，取得房地产交易行政主管部门核发的商品房预售许可证后，方可销售。房地产交易行政主管部门应当将核发预售许可证的情况予以公布。第二十条规定，房地产开发企业应当在签订预售契约之日起30日内持商品房买卖契约，向房地产交易行政主管部门办理登记备案手续。第二十一条规定，销售商品房，房地产开发企业应当通过房地产交易行政主管部门建立的网上交易管理系统签订商品房买卖契约或认购书，保证销售信息的公开、透明。
(四)关于中介服务机构的设立及备案
房地产中介服务机构直接影响着房地产市场秩序，关係房地产活动当事人的切身权益。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条第一款规定，房地产中介服务机构应当具备下列条件：(一)有自己的名称和组织机构；(二)有固定的服务场所；(三)有必要的财产和经费；(四)有足够数量的专业人员；(五)法律、行政法规规定的其他条件。《行政许可法》第十六条第二款规定，地方性法规可以在法律、行政法规设定的行政许可事项範围内，对实施该行政许可做出具体规定。借鉴外省市的经验，综合考虑我市的经济社会发展水平和房产中介服务市场的发展状况，我们对实施《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条第一款做出了具体规定，《条例》第二十五条规定，设立房产中介服务机构应当具备下列条件：(一)有自己的名称、组织机构；(二)有固定的服务场所；(三)有50万元以上的注册资本；(四)从事房地产谘询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人；(五)法律、行政法规规定的其他条件。同时为了加强房产管理部门对房地产中介服务机构的管理力度，《条例》第二十六条规定，房地产中介服务机构取得工商行政管理部门颁发的企业法人营业执照，併到房地产交易行政主管部门备案后，方可从事相应的房地产中介服务业务。第二十七条对中介服务机构备案的时限和应当提交的材料作了具体规定。
(五)关于行政处罚
根据《行政处罚法》的规定和地方立法的许可权，《条例》第三十八条至第四十四条对违反本条例规定，且上位法没有明确处罚规定的行为，分别设定了相应的法律责任。法律责任的设定以制止和纠正违法行为为基本出发点，对违反本条例的行为，一般要求责令限期整改或者责令补办手续，给予警告，对于逾期未整改或者未改正的，则规定了严格的处罚，提高了违法成本，力求使房地产交易当事人不敢违法，也不愿违法。这样的规定，一是体现《行政处罚法》关于“处罚与教育相结合”的原则，二是避免了“以罚代管”，“一罚了之”，切实提高行政管理的力度和效率。第四十五条对负有房地产交易管理职责的行政管理部门及其工作人员在房地产交易管理工作中的违法行为，也规定了相应的法律责任。《条例》中处罚种类和幅度的设定均符合《行政处罚法》和相关上位法的规定。
以上说明，连同《条例》请一併予以审议。
修改情况的汇报
省人大常委会：
本次常委会会议审议了《西宁市城市房地产交易管理条例》和省人大财经委员会的审查报告。常委会组成人员认为，制定《西宁市城市房地产交易管理条例》对规範西宁市城市房地产交易行为，维护房地产交易秩序，保护房地产交易双方的合法权益，促进西宁市经济社会协调发展，将起到规範和促进作用，条例符合有关法律法规，也符合西宁市实际，建议本次会议予以批准。同时，部分组成人员提出了一些修改意见和建议。3月29日上午，财经委员会召开会议，对提出的修改意见和建议进行了认真研究，对条例作了必要的修改，并徵求了西宁市人大常委会的意见，形成了条例表决稿。经主任会议同意，现将主要修改情况汇报如下：
一、关于修改意见
有的常委会组成人员提出“商品房预售资金和存量房交易资金监管在条例第六条中已授权西宁市政府制定具体管理办法，这方面的内容不应再作出具体规定”，根据这个意见，删去条例第十八条。
二、需要说明的问题
1. 有的常委会组成人员建议增加条例第九条关于赠与和交换的内容。对此，我们认真研究认为，赠与和交换在其他法律法规已有规定，故在本条例中不再具体表述。
2. 有的常委会组成人员建议将“一房一价”规範到本条例中。我们认为，本条例仅限于规範城市房地产交易行为，故未予採纳。
3. 关于有的常委会组成人员增加网上信息发布内容的建议，我们认为，条例第五条已作了原则规定，且房地产市场信息系统技术规範已规定了行业标準。故在条例中不再增加这方面的内容。
4. 有的常委会组成人员建议，将条例第二十条中规定的“30日”修改为“15日”。由于国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条已作规定，故不宜修改。
此外，条例表决稿已按上述意见进行了修改，条款由四十八条减少为四十六条。
以上修改汇报连同条例（表决稿），请一併审议。
本次常委会会议审议了《西宁市城市房地产交易管理条例》和省人大财经委员会的审查报告。常委会组成人员认为，制定《西宁市城市房地产交易管理条例》对规範西宁市城市房地产交易行为，维护房地产交易秩序，保护房地产交易双方的合法权益，促进西宁市经济社会协调发展，将起到规範和促进作用，条例符合有关法律法规，也符合西宁市实际，建议本次会议予以批准。同时，部分组成人员提出了一些修改意见和建议。3月29日上午，财经委员会召开会议，对提出的修改意见和建议进行了认真研究，对条例作了必要的修改，并徵求了西宁市人大常委会的意见，形成了条例表决稿。经主任会议同意，现将主要修改情况汇报如下：
一、关于修改意见
有的常委会组成人员提出“商品房预售资金和存量房交易资金监管在条例第六条中已授权西宁市政府制定具体管理办法，这方面的内容不应再作出具体规定”，根据这个意见，删去条例第十八条。
二、需要说明的问题
1. 有的常委会组成人员建议增加条例第九条关于赠与和交换的内容。对此，我们认真研究认为，赠与和交换在其他法律法规已有规定，故在本条例中不再具体表述。
2. 有的常委会组成人员建议将“一房一价”规範到本条例中。我们认为，本条例仅限于规範城市房地产交易行为，故未予採纳。
3. 关于有的常委会组成人员增加网上信息发布内容的建议，我们认为，条例第五条已作了原则规定，且房地产市场信息系统技术规範已规定了行业标準。故在条例中不再增加这方面的内容。
4. 有的常委会组成人员建议，将条例第二十条中规定的“30日”修改为“15日”。由于国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条已作规定，故不宜修改。
此外，条例表决稿已按上述意见进行了修改，条款由四十八条减少为四十六条。
以上修改汇报连同条例（表决稿），请一併审议。