第一条　为了加强城市住宅小区的管理，规範服务行为，维护国家、企业和住户的合法权益，改善住户生活质量和居住环境，促进物业管理健康、有序发展，根据国家《城市新建住宅小区管理办法》、《苏州市住宅小区管理暂行办法》和《苏州市市区深化住房制度改革的实施方案》，以及创建国家卫生城市和建设基本现代化地区的要求，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本办法所称住宅小区，是指城市规划区範围内统一规划建设的5万平方米以上的城市居住小区。

住宅小区物业，是指住宅小区内已经建成，并经验收合格投入使用的各类房屋及其附属设施、市政设施、场地和环境。

第三条　住宅小区物业管理，是指接受住宅小区管理委员会（以下简称管委员）或物业所有人的委託，以签订契约的方式对住宅小区内的物业实施管理和服务的活动。

第四条　住宅小区实行“条块结合、以块为主”的综合管理原则。各区人民政府负责本辖区内住宅小区的行政管理工作，并负责组织实施物业管理。

第五条　新建住宅小区综合验收之前，由建设单位负责管理。

第六条　新建住宅小区应当严格按规划进行建设，竣工之后由市建设委员会牵头，所在区人民政府和有关主管部门参加，按部颁标準和规範，对各项工程（含隐蔽工程）进行综合验收。

第七条　新建住宅小区综合验收合格后，由市建设委员会牵头，有关主管部门参加，办理交接手续，由所在区人民政府接受管理，市公共环境委员会监督。

第八条　住宅小区应当建立健全管委会。管理会是在街道办事处领导和区房管局指导下，由住宅小区所在街道办事处成员、区房地产部门、房屋所有人、住户、居委会等代表组成，代表和维护住宅小区房屋所有人和住户的合法权益。

有条件的住宅小区可逐步建立业主委员会。

第九条　管委会的权利：

（一）制定管委会章程，代表住宅小区内的房屋所有人和住户，维护其合法权利；

（二）决定选聘或续聘物业管理企业；

（三）审议物业管理企业制订的年度管理计画和小区管理服务的重大措施；

（四）监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。

第十条　管委会的义务：

（一）根据房屋所有人和住户的意见和要求，对物业管理企业的管理工作进行检查和监督；

（二）协助物业管理企业落实各项管理工作；

（三）接受住宅小区内房屋所有人和住户的监督；

（四）接受有关行政主管部门的监督指导。

第十一条　市房地产管理局是本市住宅小区物业管理的行业主管部门。各区房地产管理局是辖区内住宅小区物业管理的行业主管部门，在区政府领导下，协助市房地产管理局负责物业管理的日常管理工作。

市房地产管理局主要职责：

（一）制定住宅小区物业管理的有关政策和规定；

（二）从巨观上对住宅小区物业管理进行指导和检查；

（三）负责物业管理企业的资质审查，物业管理许可证发放，物业管理契约鉴证和年检工作；

（四）指导全市房屋管理实现社会化、专业化和企业化的体制改革；

（五）协调处理住宅小区物业管理运行中出现的重大问题。

区房地产管理局的主要职责：

（一）根据住宅小区物业管理有关政策规定，拟订有关管理措施，并组织实施；

（二）负责对辖区内物业管理企业进行管理与监督；

（三）协调辖区内物业管理企业与物业委託人之间的关係与纠纷；

（四）考核和培训物业管理专业人员。

第十二条　物业管理企业是指依法设立，专门从事物业管理业务，具有独立法人资格，并承担相应责任的经济实体。

第十三条　物业管理企业必须具备下列资质条件：

（一）必须是实行独立核算、自主经营、自负盈亏、具有法人资格的经济实体；

（二）具备健全的管理机构、业务章程，有明确的经营负责人；

（三）具有一定数量的物业管理专业人员；

（四）注册资本应达到法定最低限额；

（五）具备一定的房屋及其附属设施的管理能力；

（六）有固定的办公和经营场所。

第十四条　物业管理企业的权利：

（一）根据有关政策法规，结合实际情况，制定小区物业管理具体措施；

（二）依照物业管理契约，对住宅小区实施物业管理；

（三）依照物业管理契约和有关规定收取管理、服务费用；

（四）制止违反规章制度的行为；

（五）要求管委会协助管理；

（六）选聘专营公司（如清洁、修缮、保全等公司）承担专项管理业务；

（七）可以利用由住宅小区配套费建造的经营性用房，开展便民利民的多种经营，以其收益补充住宅小区管理经费。

第十五条　物业管理企业的义务：

（一）履行物业管理契约，依法经营；

（二）接受管委会和住宅小区内居民的监督；

（三）重大管理措施应当提交管委会审议和认可；

（四）接受有关行政主管部门及住宅小区所在区人民政府的检查指导和监督。

第十六条　物业管理的主要内容和要求：

（一）对住宅小区内的房屋共用部位、合用设备及附属设施进行日常保养，保证房屋的整体结构完好，负责房屋的正常使用和设备的正常运行；

1．房屋公用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内脚踏车存车库等；

2．房屋合用设备，是指共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾通道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯等。

（二）对住宅小区内的市政设施进行维护，协助主管部门做好住宅小区供水、排水、照明等设施齐全完备和正常运行；

（三）负责维护住宅小区内的公共环境卫生，达到环卫设施完备，公厕、化粪池有专人管理，垃圾日产日清，经常清扫保洁，房屋的共用楼梯和走道保持清洁，不乱放杂物；

（四）维护住宅小区内的公共绿化、公共绿地、庭园绿地和街道绿地的合理分布；

（五）对住宅小区的道路进行维护，保持路面平坦清洁；

（六）维护住宅小区内的公共秩序，配合管委会与当地公安派出所搞好小区治安工作，协助有关部门制止违章建设；

（七）根据住户的需要开展国家法律、法规允许的专项有偿服务；

（八）接受小区管委会委託的其他管理业务。

第十七条　物业管理经费的来源：

（一）房屋维修基金，用于房屋共用部位、合用设施的维修。其来源：

1．出售公用住房的售房款的10%，由各售房单位提取；

2．新建商品房，按售房款一定比例一次性收取，由售房单位支付；

3．直管公房、单位公房、私房按同结构基準价格的一定比例一次性收取，由房屋产权人支付。

（二）管理服务费，用于卫生保洁、环境维护、公共保全等。其来源：

1．公共服务费，由住户按月交纳，非居住用房的收费标準可适当高于居住用房；

2．有偿服务费，按规定收取，由被服务人支付。

（三）由住宅小区配套费建造的经营性用房的收入，用于补充物业管理经费，由经营性用房的使用者按规定支付。

第十八条　物业管理经费的管理：

（一）房屋维修基金实行财政专户管理、专款专用，由各区制定使用计画，报市房地产管理局核准，市财政局、审计局监督使用。具体办法由市房地产管理局、财政局、审计局制定。

（二）管理服务费由物业管理企业收支。公共服务费、有偿服务费收费标準，由市统一规定，适时调整公布。

（三）由住宅小区配套费建造的经营性用房的收入用于补充物业管理经费的数额，由市房地产管理局、财政局会同各区政府核定并监督使用。

第十九条　物业管理收费项目的具体收费标準、使用办法等事项，由市物价局会同市房地产管理局、市财政局等部门另行制定，并报市政府批准。

第二十条　成立物业管理企业，须先向区房地产管理局提出书面申请，通过初步资质审查，核定物业管理企业管理範围，报市房地产管理局审核，并领取物业管理许可证后，按设立企业的程式，向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后，方可开业。

市、区、街道以及其他部门不同所有制性质的经济实体，都可申请设立物业管理企业。

第二十一条　物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策。

第二十二条　住宅小区管委会可通过招标或协商的形式确定和选择物业管理企业。一个住宅小区原则上由一家物业管理企业承接管理。一个物业管理企业也可管理两个以上住宅小区。

第二十三条　签订物业管理契约必须使用全市统一印製的物业委託管理契约文本。契约中应当载明：

（一）管理项目；

（二）管理内容；

（三）管理费用；

（四）双方权利和义务；

（五）契约期限；

（六）违约责任；

（七）双方约定的其他事项。

物业管理以物业轮修周期为契约期，一般为五年。物业管理契约须报市、区物业管理行业主管部门备案。

第二十四条　住宅小区内的房屋所有人和住户违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业管理企业予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失：

（一）擅自改变住宅区内公共场所或空地用途的；

（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观和毁坏设施、设备、危及房屋安全的；

（三）私搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋公用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化，污染环境，影响住宅区景观，噪音扰民的；

（四）不照章交纳各种费用的。

第二十五条　物业管理企业违反本办法规定，有下列行为之一的，房屋所有人和住户有权投诉；管委会有权制止，并要求其限期改正；市、区房地产管理局根据许可权分工，可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失，并可处罚：

（一）对房屋及其共用部位、设施、设备修缮不及时的；

（二）管理制度不健全、管理混乱的；

（三）擅自扩大收费範围，提高收费标準的；

（四）乱搭乱建，改变房屋和公用设施用途的；

（五）不履行物业管理契约及本办法规定义务的。

第二十六条　物业管理企业有下列行为之一的，住宅小区管委会或业主委员会徵得物业管理行业主管部门同意，可以提出解除物业管理契约：

（一）不履行物业管理契约，又不接受监督的；

（二）违法经营，经教育不改的；

（三）管理混乱，财务不清，房屋所有人和居民强烈要求终止契约的；

（四）服务质量低劣，经责令改正期满后仍不见效的。

第二十七条　规划、市政、绿化、环卫、交通、公安、供水、供电、供气、公共环境等管理部门按职责分工，负责做好住宅小区物业管理中的有关工作，实施相应的监督与指导。

第二十八条　物业委託管理双方发生纠纷，可提请所在地房地产管理局调解，经当事人协商也可以向仲裁机构申请仲裁或者直接向人民法院起诉。

第二十九条　规模在5万平方米以下的住宅小区、成片开发建设的别墅区、度假区，与专业市场、商城相配套的商住楼群以及市（县）住宅小区的物业管理，可以参照本办法执行。

第三十条　本办法由苏州市房地产管理局负责解释。

第三十一条　本办法自发布之日起施行。