河府〔2011〕97号

各县区人民政府，市府直属各单位：

现将《河源市城市规划区房屋徵收与补偿暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

河源市人民政府

二○一一年七月二十日

河源市城市规划区房屋徵收与补偿暂行办法

第一条　为了规範城市规划区房屋徵收与补偿活动，维护公共利益，保障被徵收房屋所有权人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋徵收与补偿条例》（国务院令第590号）规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条　为了公共利益的需要，在本市城市规划区範围内徵收单位、个人的房屋，应当对被徵收房屋所有权人（以下称被徵收人）给予公平补偿。

第三条　房屋徵收与补偿应当遵循规划先行、决策民主、程式正当、补偿公平、结果公开的原则。

第四条　市人民政府负责本市城市规划区房屋徵收与补偿工作。

政府房屋徵收主管部门负责组织实施本市城市规划区的房屋徵收与补偿工作。

发展改革、教育、民政、公安、财政、国土资源、住房城乡建设、交通运输、文化、城管、工商等部门应当依照法定职权和本办法规定的职责，互相配合，保障房屋徵收与补偿工作的顺利进行。

第五条　房屋徵收部门主要职责是：

（一）负责房屋徵收与补偿有关政策的宣传与解释工作。

（二）组织实施房屋徵收与补偿工作或委託房屋徵收实施单位，承担房屋徵收与补偿的具体工作，并对委託实施的房屋徵收与补偿行为负责监督。

（三）拟定徵收补偿方案报市人民政府审定后公布。

（四）组织对徵收範围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，公布调查结果。

（五）书面通知有关部门暂停办理房屋徵收範围内的新建、扩建、改建，改变房屋和土地性质用途，房屋析户、买卖、租赁和抵押，户口迁入、分户，房产公证、工商营业执照等相关手续。

（六）与被徵收人签定徵收补偿协定。

（七）与被徵收人在徵收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协定或者被徵收房屋所有权人不明确的，报请市人民政府作出补偿决定。

（八）依法建立房屋徵收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋徵收範围内向被徵收人公布。

（九）受理组织和个人的举报，并及时进行核实、处理。

第六条　房屋徵收部门可以委託房屋徵收补偿服务中心或县区人民政府为房屋徵收实施单位，承担房屋徵收与补偿具体工作，房屋徵收实施单位不得以营利为目的。

房屋徵收部门对房屋徵收实施单位在委託範围内实施的房屋徵收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

第七条　市人民政府及房屋徵收部门应当加强对县区人民政府及房屋徵收部门的房屋徵收与补偿工作的监督。

第八条　任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向市人民政府、房屋徵收部门和其他有关部门举报。接到举报后应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋徵收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监督。

第九条　为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需徵收房屋的，由市人民政府作出房屋徵收决定。

（一）国防和外交的需要。

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要。

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要。

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要。

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第十条　依照本办法第九条规定，确需徵收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市级人民政府国民经济和社会发展年度计画。

第十一条　房屋徵收部门拟定徵收补偿方案，报市人民政府。

市人民政府应当组织有关部门对徵收补偿方案进行论证并予以公布，徵求公众意见。徵求意见期限不得少于30日。

第十二条　市人民政府应当将徵求意见情况和根据公众意见修改情况及时公布。

因旧城区改建需要徵收房屋，半数以上被徵收人认为徵收补偿方案不符合本办法规定的，市人民政府应当组织由被徵收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改完善方案。

第十三条　市人民政府作出房屋徵收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋徵收决定涉及被徵收人数达20户或100人以上的，应当经政府常务会议讨论决定。

市人民政府作出房屋徵收决定前，应当组织有关职能部门依法对徵收範围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理，并在徵收範围内张榜公布。

作出房屋徵收决定前，徵收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第十四条　市人民政府作出房屋徵收决定后应当在徵收範围内公告。并且在公开发行的报刊上刊登。公告应当载明以下内容：

（一）徵收目的和依据。

（二）徵收的地点和範围。

（三）房屋徵收补偿方案。

（四）房屋徵收实施单位名称。

（五）达不成协定或者被徵收房屋所有权人不明确的处理办法。

（六）行政複议、行政诉讼权利。

（七）索取房屋徵收相关资料及谘询地点。

（八）其他应当公告的事项。

县区房屋徵收部门应当在县区人民政府作出房屋徵收决定之日起7日内将房屋徵收决定及徵收补偿方案的有关情况报市房屋徵收部门备案。

市人民政府及房屋徵收部门应当做好房屋徵收与补偿的宣传、解释工作。

第十五条　房屋被依法徵收的，土地使用权同时收回。

第十六条　被徵收人对市人民政府作出的房屋徵收决定不服的，可以依法申请行政複议，也可以依法提起行政诉讼。

第十七条　房屋徵收部门应当对房屋徵收範围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被徵收人应当予以配合。调查结果应当在房屋徵收範围内向被徵收人公布。

第十八条　房屋徵收範围确定后，不得在房屋徵收範围内实施新建、扩建、改建，改变房屋和土地性质用途，房屋析户、买卖、租赁和抵押，户口迁入、分户，房产公证、工商营业执照等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿并按相关规定给予处理。

房屋徵收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第十九条　被徵收人、房屋承租人可凭房屋徵收补偿安置协定向公安、邮政、电信、公用事业、教育等部门给予优先办理户口迁移、邮件传递、电话迁移、停水、停电以及转学、转託等手续。

第二十条　作出房屋徵收决定的市人民政府对被徵收人给予的补偿包括：

（一）被徵收房屋及所占土地使用权价值的补偿。

（二）因徵收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。

（三）因徵收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市人民政府应当制定补助和奖励办法，对被徵收人给予补助和奖励。实行徵收项目範围内统一的徵收补助和奖励标準，房屋徵收部门应根据徵收项目建设的具体情况，在徵收补偿方案中确定并公布。

第二十一条　徵收个人住宅，被徵收人符合住房保障条件的，作出房屋徵收决定的市人民政府应当优先给予住房保障。

第二十二条　对被徵收房屋价值的补偿，不得低于房屋徵收决定公告之日被徵收房屋类似房地产的市场价格。被徵收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《房屋徵收评估办法》评估确定。

对评估确定的被徵收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请覆核评估。对覆核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第二十三条　房地产价格评估机构由被徵收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋徵收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第二十四条　被徵收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

第二十五条　被徵收人选择房屋货币补偿的，被徵收房屋的补偿金额，由被徵收人选定的具有相应资质的房地产评估机构按照《房屋徵收评估办法》评估确定。

第二十六条　被徵收人选择房屋产权调换的，市人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被徵收人计算、结清被徵收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建徵收个人住宅，被徵收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋徵收决定的市人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

（一）旧城改建徵收单家独院房屋按建筑年限折算后的建筑面积（单层砼结构）按1∶1.2的建筑面积进行调换；砼结构两层以上（含两层）的第一层按1∶1.1的建筑面积进行调换，第二层以上（含第二层）按1∶1的建筑面积进行调换；砖木、瓦结构的第一层按1∶1.1的建设面积进行调换，第二层以上（含第二层）按1∶0.9的建筑面积进行调换。

（二）农村村庄徵收单家独院房屋按建筑年限折算后的建筑面积（单层砼结构）按1∶1.25的建筑面积进行调换；砼结构两层以上（含两层）的第一层按1∶1.15的建筑面积进行调换，第二层以上（含第二层）按1∶1.05的建筑面积进行调换；砖木、瓦结构的第一层按1∶1.15的建设面积进行调换，第二层以上（含第二层）按1∶0.95的建筑面积进行调换。

（三）徵用公寓或楼房按建筑年限折算后的建筑面积按1∶1的建筑面积进行调换。

（四）建筑年限的折算方法：房屋建筑时间10年以下（含10年）按100%补偿；11年至20年按95%补偿；21年以上（含21年）按90%补偿。

（五）补偿面积超过按比例调换面积10平方米以内的，按成本价结算差价；超过10平方米的，按市场评估价结算。补偿面积不足按比例调换面积部分，按市场评估价补给被徵收人。

（六）产权调换楼层位置的选择按先签协定先选择的原则，对选择顶、底层的政府可给予适当的奖励。

第二十七条　徵收非住宅房屋选择产权调换的按建筑年限折算后的建筑面积按1∶1的比例补偿。补偿面积超过按比例调换面积部分按市场评估价结算；补偿面积不足按比例调换面积部分按市场评估价增加10%补偿给被徵收人。

徵收工厂、仓库、码头、种养场房屋原则上选择货币补偿。

第二十八条 根据徵收项目的实际，只对村民部分土地进行徵用的，房屋的徵收可实行划地安置。

房屋的徵收补偿分建（构）筑物的补偿和土地补偿。

（一）建（构）筑物的补偿，按市场评估价给予货币补偿。

（二）土地补偿，按徵收房屋（附属设施除外）的占地面积按1∶1的比例在市政府统一规划的安置小区给予补偿。剩余房屋占地面积不足40平方米（含40平方米）不予土地补偿，按市场评估价只作货币补偿。

（三）土地的补偿面积的差额部分按土地市场评估价相互结算差价款。

（四）安置用地按先签订协定先选择用地的原则。

（五）未居住的老祖屋、闲置房不管户数多少，选择划地的只按占地面积补偿；选择产权调换的，按建筑面积补偿。

第二十九条　在房屋徵收决定公告发布前房屋的所有权已发生转移或变更，但尚未办理登记手续，或者房屋所有权证明记载面积与实际面积不符的，由市房地产主管部门在收到房屋徵收当事人申请后10个工作日内出具认定书。

第三十条　产权调换的房屋面积按照被徵收房屋所有权证所核定的建筑面积计算。

除产权调换的房屋面积外，其余有土地产权证明的土地面积，按市场评估价只作货币补偿。

第三十一条　徵收房屋的附属物，包括天井、庭院、花园、滴水巷、室外厕所、斗门、烟囱等，不作产权调换，按市场评估价只给予货币补偿。

房屋外没有土地使用权证的空地，临时搭建附属物占用的公共用地不予补偿；农村房屋外没有土地使用权证的空地按国土资源部门规定的征地标準进行补偿。

第三十二条　徵收租赁房屋，被徵收人与房屋承租人解除租赁关係的，被徵收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被徵收人与房屋承租人对解除租赁关係达不成协定的，房屋徵收部门应当对被徵收人实行产权调换，不作货币补偿，产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被徵收人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁契约。

徵收设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。　在徵收期限内，抵押人向抵押权人清偿债务或与抵押权人重新签订抵押协定的，由徵收人直接对被徵收人（抵押人）给予补偿。在徵收期限内抵押人不能清偿债务或不能与抵押权人重新达成抵押协定的，如实行产权调换，由徵收人将调换的房屋向公证机关办理证据保全手续，并及时通知抵押人和抵押权人，抵押权人可要求以产权调换房屋设定抵押；如实行货币补偿，由徵收人将补偿款向公证机关办理提存公证，并及时通知抵押人和抵押权人，抵押权人可以就补偿款在债权範围内优先受偿。

第三十三条　徵收科教、文化、卫生、社会公共福利等公益事业用房的，徵收部门应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

第三十四条　徵收房屋中的技术层（含夹层、阁楼）如属于原建筑物整体结构和布局或者经报建批准，层高超过2.2米；楼底高度不少于2.4米（即自然层高不少于4.6米）的，可计算产权面积，按1∶1的比例调换产权面积；层高不足2.2米的，不作产权调换，但应按市场评估价格给予货币补偿。

徵收砖木瓦房屋第二层（含第二层）其檐高不足2.2米，墙高2.2米以上的，可当一层作产权调换或作货币补偿；墙高不足2.2米又超过1.6米的，按50%折算面积作产权调换或货币补偿，墙高1.6米以下的，只作货币补偿。

阳台按1/2折算建筑面积，飘檐按1/4折算建筑面积进行补偿。

红砖、泥砖瓦房标準檐高为2.8米以上，框架、混凝土结构房标準檐高为3米以上。

第三十五条　对下列的补偿项目按以下规定办理：

（一）经批准开办的养鸡场、养猪场及其他养殖场按市场评估价给予货币补偿，造成停产停业损失的按建筑面积计算补偿，具体补偿的标準在补偿方案中确定。

（二）对被徵收房屋的装修补偿，按市场评估价标準给予货币补偿。

（三）对被徵收人的零星果树、竹木、菜园等作物的补偿，按国土资源部门规定的补偿标準执行。

（四）房屋基础、简易房和附属设施按市场评估价给予货币补偿。

（五）有线电视、电话移机、宽频网按规定标準补偿。

（六）被徵收人的房屋实行产权调换或划地安置的相关手续办理由徵收实施单位负责，费用根据收费标準确定。

第三十六条　凡公民、法人或其他组织在徵收项目範围内的原有公共硬底化道路（包括村道）的投入按市场评估价的50%给予补偿。

第三十七条　因徵收房屋造成搬迁的，房屋徵收部门应向被徵收人按房屋建筑面积一次性支付每平方米20元的搬迁费。选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋徵收部门应当向被徵收人按常住人口支付每人每月200元临时安置费或者提供周转用房；选择货币补偿的，房屋徵收部门应当向被徵收人按常住人口一次性支付3个月每人200元的临时安置费。

第三十八条　因徵收房屋造成停产停业损失的补偿。实行产权调换的，房屋徵收部门应从签订徵收补偿协定之日起，按房屋徵收决定公告公布日前上一年的平均税后利润的50%-80%给予补偿（以完税凭证记录为準）或按在岗人数每人每月500元补偿，直到安置当月止。实行货币补偿的，按房屋徵收决定公告公布日前上一年的平均税收利润的50%-80%给予补偿或按在岗人数每人每月500元给予12个月的补偿；徵收私营商铺按建筑物内营业面积（厨房、卫生间、仓库除外）每月每平方200元给予12个月的补偿。

第三十九条　市人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

对认定为合法建筑的给予补偿；未超过批准期限的临时建筑的，按批准期限比例给予适当补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

第四十条　房屋徵收部门与被徵收人依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协定。

补偿协定订立后，一方当事人不履行补偿协定约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第四十一条　房屋徵收部门与被徵收人在徵收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协定，或者被徵收房屋所有权人不明确的，由房屋徵收部门报请市人民政府，按照徵收补偿方案作出补偿决定，并在房屋徵收範围内予以公告。徵收房屋补偿决定的搬迁期限不得少于30天。

补偿决定应当公平，包括本办法第四十条第一款规定的有关补偿协定的事项。

被徵收人对补偿决定不服的，在自补偿决定公告之日起60天内，可以向上一级人民政府依法申请行政複议，在行政複议期间不得向人民法院提起行政诉讼；也可以自补偿决定书送达之日起3个月内向人民法院依法提起行政诉讼。

第四十二条　被徵收人对行政複议决定不服的，自收到複议决定书之日起15日内向人民法院提起诉讼。

第四十三条　实施房屋徵收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋徵收决定的市人民政府对被徵收人给予补偿后，被徵收人应当在补偿协定约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得採取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第四十四条　被徵收人在法定期限内不申请行政複议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋徵收决定的市人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具体补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第四十五条　实行产权调换的安置房源即安置点及临时周转用房的规划、设计、建设及市政配套，由市人民政府确定代建部门代建或由政府指定部门统一建设，有关单位相互配合。

第四十六条　房屋徵收部门应当依法建立房屋徵收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋徵收範围内向被徵收人公布。

审计机关应当加强对徵收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第四十七条　市政府及有关职能部门的工作人员在房屋的调查、认定和处理及房屋徵收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十八条　採取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第四十九条　採取暴力、威胁、恐吓等手段阻碍依法进行的房屋徵收与补偿工作，构成违反治安管理行为的，按《治安管理处罚法》的规定给予治安管理处罚；构成犯罪的，按《刑法》第二百七十七条第一款规定处理，依法追究刑事责任。

第五十条　贪污、挪用、私分、截留、拖欠徵收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第五十一条　房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，根据《国有土地上房屋徵收与补偿条例》给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十二条　县级人民政府可参照本办法实施。

第五十三条　本办法自2011年9月1日起实施，有效期5年。2010年10月20日市政府公布的《河源市区房屋拆迁管理办法》（河府〔2010〕147号）同时废止，市政府（市府办公室）已颁布的有关规定与本办法有牴触的，以本办法为準。本办法施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。