★ 经典案例，深度解析
★ 风险防範，实战为王

王志钢
现任职于盈科律师事务所全球总部，高级合伙人。
长期从事建筑房地产和影视传媒法律服务，执业经验丰富。擅长房地产开发法律风险防控和制度设计，善于办理投融资，招投标，併购重组，股权转让，合作开发，基础设施BT∕BOT及产业园区建设等非诉法律事务。精通民事诉讼和仲裁，长期代理房地产开发纠纷，土地使用权转让纠纷，房地产项目转让纠纷，合作开发纠纷，工程款纠纷，工期违约金纠纷，工程质量纠纷，房屋买卖纠纷，影视製作发行纠纷等案件。熟悉影视製作发行，曾为本山传媒与东泽影视联合拍摄的电视连续剧《樱桃》、《樱桃红》提供全程法律顾问服务。
多次应顾问单位和委託人邀请进行法律实务培训讲座。讲座内容包括契约法实务、影视製作发行契约实务、工程签证法律实务、工程索赔法律实务、商品房销售法律实务、工程契约示範文本实务运用、工程量清单计价规範实务运用、房地产开发三大司法解释实务运用等。

第一章房地产开发取地阶段法律风险分析与防範
第一节出让取得
一、出让取得建设用地使用权概述
二、经典案例
三、经典案例评析
四、法律风险分析与防範
五、相关法律、法规连结
第二节资产转让取得
一、资产转让取得建设用地使用权概述
二、经典案例
三、经典案例评析
四、法律风险分析与防範
五、相关法律、法规连结
第三节股权转让取得
一、股权转让取得建设用地使用权概述
二、经典案例
三、经典案例评析
四、法律风险分析与防範
五、相关法律、法规连结
第四节合作开发
一、合作开发概述
二、经典案例
三、经典案例评析
四、法律风险分析与防範
五、相关法律、法规连结
第二章房地产开发建造阶段法律风险分析与防範
第一节施工契约签订
一、施工契约签订概述
二、经典案例
三、经典案例评析
四、法律风险分析与防範
五、相关法律、法规连结
第二节非法转包和违法分包
一、非法转包和违法分包概述
二、经典案例
三、法律风险分析与防範
四、相关法律、法规连结
第三节工程签证
一、工程签证概述
二、经典案例
三、经典案例评析
四、法律风险分析与防範
五、相关法律、法规连结
第四节工程款结算
一、工程款结算概述
二、经典案例
三、经典案例评析
四、法律风险分析与防範
五、相关法律、法规连结
第五节2013版《建设工程施工契约（示範文本）》与《建设工程工程量清
单计价规範》
一、2013版《建设工程施工契约（示範文本）》简介
二、2013版《建设工程工程量清单计价规範》简介
三、2013版《建设工程工程量清单计价规範》的巨大影响
第三章房地产开发销售阶段法律风险分析与防範
第一节房地产广告
一、房地产广告概述
二、经典案例
三、经典案例评析
四、法律风险分析与防範
五、相关法律、法规连结
第二节房地产认购书
一、房地产认购书概述
二、经典案例
三、经典案例评析
四、法律风险分析与防範
五、相关法律、法规连结
第三节惩罚性赔偿
一、惩罚性赔偿概述
二、经典案例
三、经典案例评析
四、法律风险分析与防範
五、相关法律、法规连结
第四节房地产交付
一、房地产交付概述
二、经典案例
三、经典案例评析
四、法律风险分析与防範
五、相关法律、法规连结
第五节房地产办证
一、房地产办证概述
二、经典案例
三、经典案例评析
四、法律风险分析与防範
五、相关法律、法规连结
第六节商品房包销
一、商品房包销概述
二、经典案例
三、经典案例评析
四、法律风险分析与防範
五、相关法律、法规连结

前言
根据《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第2条的规定，所谓房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。房地产开发经营是一个系统工程，要经过立项、批地、获取建设用地规划许可、建设工程规划许可、施工招标、获取施工许可、施工建造、竣工验收、办理初始登记、销售等多个环节。
从不同的角度出发，对房地产开发的整个流程可以划分为不同的阶段。从法律风险分析与防範的角度出发，房地产开发的整个流程可分为三大阶段：（1）取地，获取建设用地使用权，进行初期开发建设；（2）建造，与承包人签订施工契约，进行施工建设；（3）销售，将具备销售条件的房地产项目进行销售。
司法实践表明，有关房地产开发的纠纷大部分集中在上述取地、建造、销售三大阶段。最高人民法院先后颁布了三大司法解释, 与上述三大阶段正好吻合。三大司法解释分别是《关于审理涉及国有土地使用权契约纠纷案件适用法律问题的解释》、《关于审理建设工程施工契约纠纷案件适用法律问题的解释》、《关于审理商品房买卖契约纠纷案件适用法律若干问题的解释》。
本书将以房地产开发上述三大阶段划分为基础，从司法实践中发生的典型案例出发，根据房地产开发相关法律和最高人民法院三大司法解释的有关规定，分析房地产开发企业在取地阶段、建造阶段、销售阶段存在的法律风险，在分析存在的法律风险的同时，找到切实可行，行之有效的防範风险、化解风险的方法，指导房地产开发企业规避开发过程中的法律风险。这是本书的目的和价值所在。
由于我国房地产相关法律法规错综複杂，加之司法实践中存在同样的案情出现不同判决结果的现象，本书对有关问题的分析阐述若有遗漏或错误，欢迎批评指正。
本书在引用我国有关法律法规时使用简称，在经典案例中引用有关法律法规时亦使用简称。
本书引用的法律法规统一简称如下：
1．《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》简称为《城市房地产开发经营管理条例》；
2．《关于审理涉及国有土地使用权契约纠纷案件适用法律问题的解释》简称为《国有土地使用权契约纠纷司法解释》；
3．《关于审理建设工程施工契约纠纷案件适用法律问题的解释》简称为《建设工程施工契约纠纷司法解释》；
4．《关于审理商品房买卖契约纠纷案件适用法律若干问题的解释》简称为《商品房买卖契约纠纷司法解释》；
5．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》简称为《国有土地使用权出让和转让条例》；
6．《中华人民共和国城市房地产管理法》简称为《城市房地产管理法》该法颁布于1994年，后于2007年、2009年经过两次修正，书中未标注年份的为1994年法，新法在书中称为《城市房地产管理法》（2009年）。；
7．《中华人民共和国物权法》简称为《物权法》；
8．《中华人民共和国土地管理法》简称为《土地管理法》；
9．《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》简称为《招拍挂出让土地使用权规定》；
10．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国契约法〉若干问题的解释(一)》简称为《契约法解释一》；
11．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国契约法〉若干问题的解释（二)》简称为《契约法解释二》；
12．《中华人民共和国民法通则》简称为《民法通则》；
13．《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》简称为《民法通则意见》；
14．《中华人民共和国招标投标法》简称为《招标投标法》；
15．《中华人民共和国招标投标法实施条例》简称为《招标投标法实施条例》；
16．《中华人民共和国建筑法》简称为《建筑法》；
17．《中华人民共和国广告法》简称为《广告法》；
18．《最高人民法院关于审理买卖契约纠纷案件适用法律问题的解释》简称为《买卖契约纠纷司法解释》。