重庆市人民代表大会常务委员会公告

〔2013〕第30号

《重庆市城市房地产开发经营管理条例》已于2013年11月30日经重庆市第四届人民代表大会常务委员会第六次会议通过，现予公布，自2014年3月1日起施行。

重庆市人民代表大会常务委员会

2013年11月30日

(2000年5月25日重庆市第一届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过? 根据2002年1月21日重庆市第一届人民代表大会常务委员会第三十八次会议《关于取消或调整部分地方性法规设定的行政审批等项目的决定》第一次修正? 根据2004年6月28日重庆市第二届人民代表大会常务委员会第十次会议《关于取消部分地方性法规中行政许可项目的决定》第二次修正? 根据2005年7月29日重庆市第二届人民代表大会常务委员会第十八次会议《关于修改<重庆市城市房地产开发经营管理条例>的决定》第三次修正? 2013年11月30日重庆市第四届人民代表大会常务委员会第六次会议修订 根据2018年7月26日重庆市第五届人民代表大会常务委员会第四次会议《关于修改〈重庆市城市房地产开发经营管理条例〉等二十五件地方性法规的决定》第四次修正）

目录

第一章 总则

第二章 房地产开发企业

第三章 房地产开发建设

第四章 房地产项目经营

第五章 企业信用建设

第六章 法律责任

第七章 附则

第一条 为了规範房地产开发经营和监督管理活动，维护房地产开发经营活动当事人的合法权益，保障和促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 在本市城市、镇规划区内国有土地上从事房地产开发经营活动，实施房地产开发经营监督管理，适用本条例。

第三条 房地产开发经营应当兼顾经济效益、社会效益、环境效益，实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第四条 本市根据经济社会发展水平，採取优惠措施扶持发展保障性住房建设，鼓励普通商品房建设，完善住房供应体系，改善居民居住条件。

支持建设经济、适用、节地、节能、环保型住宅和发展成品住宅，推行住宅产业现代化。

第五条 市城乡建设主管部门负责全市房地产开发经营活动的统一监督管理，日常工作由重庆市城市建设综合开发管理办公室负责。

区县（自治县）城乡建设主管部门按照职责分工负责本行政区域内房地产开发经营的监督管理工作。

国土、工商、发展改革、规划、税收等行政管理部门和金融监管机构依照各自职责，负责有关的房地产开发经营监督管理工作。

第六条 取得企业法人营业执照和经核发资质证书的房地产开发企业，方可从事房地产开发经营活动。

第七条 房地产开发企业资质分为一、二、三、四四个等级。房地产开发企业资质等级条件按照国家规定执行。

新设立的房地产开发企业应当在领取企业法人营业执照后，向城乡建设主管部门申请暂定资质；暂定资质到期后，根据国家及本市房地产企业资质要求向城乡建设主管部门申请延长有效期或者申请核定资质等级。

第八条 申请暂定资质应当提交下列材料：

（一）企业暂定资质申请表；

（二）企业法人营业执照；

（三）企业章程；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）专业技术人员的劳动契约、社会保险缴纳凭证和职称证书或者执业资格证书；

（六）企业办公场所证明材料；

（七）法律、法规规定的其他材料。

第九条 暂定资质证书有效期为一年。暂定资质证书有效期届满三十日前，房地产开发企业应当向城乡建设主管部门申请核定资质等级或者延续有效期。延长期限不得超过两年。

取得暂定资质证书的企业一年内无开发项目的，不予延续资质证书有效期。

第十条 申请核定资质等级，应当提交下列材料：

（一）企业资质等级申请表；

（二）房地产开发企业暂定资质证书或者资质证书；

（三）企业法人营业执照；

（四）企业章程；

（五）上年度企业财务审计报告；

（六）企业法定代表人、经营负责人和工程技术、财务、信用管理、统计等业务负责人的任职档案，以及符合规定数量的专业技术人员的劳动契约、社会保险缴纳凭证、身份证明和职称证书或者执业资格证书；

（七）已开发经营项目的有关证明材料；

（八）房地产开发项目手册及商品房质量保证书、商品房使用说明书执行情况报告；

（九）法律、法规规定的其他材料。

第十一条 房地产开发企业资质实行分级审批：

（一）一级资质，由市城乡建设主管部门初步审查后，转报国务院住房和城乡建设主管部门审批发证；

（二）二、三级资质，由市城乡建设主管部门审批发证；

（三）四级资质，由企业所在地区县（自治县）城乡建设主管部门审批发证，报市城乡建设主管部门备案。

第十二条 二、三、四级房地产开发企业取得资质证书后，应当每三年向资质审批机关申请检验资质等级。

第十三条 申请暂定资质证书、核定、检验资质等级、延续暂定资质证书有效期的，城乡建设主管部门应当依法进行审查，并自受理之日起二十个工作日内作出决定。符合条件的予以核发或者延续；不予核发或者延续的，应当书面说明理由。

第十四条 房地产开发企业应当按照核定的资质等级承担相应规模的房地产开发项目：

（一）一级资质开发项目规模不受限制；

（二）二级资质开发单个项目建筑面积不得超过二十五万平方米；

（三）三级资质开发单个项目建筑面积不得超过十万平方米；

（四）四级资质开发单个项目建筑面积不得超过两万平方米。

取得暂定资质证书的房地产开发企业应当按照资质证书载明的要求承担相应规模的开发项目。

第十五条 房地产开发企业分立、合併、终止的，应当在办理相应的工商登记后三十日内，向城乡建设主管部门重新申请核定资质等级或者办理资质证书注销手续。

房地产开发企业变更名称、法定代表人、住所的，应当在办理工商变更登记后三十日内到城乡建设主管部门办理变更手续；变更主要技术与经济负责人、信用管理员和统计师（员）的，应当在变更后三十日内到城乡建设主管部门办理备案手续。

第十六条 城乡建设主管部门应当对在本市从事房地产开发经营企业的资质条件和开发经营活动进行监督检查，房地产开发企业应当予以配合。

第十七条 房地产开发用地应当以出让方式取得。但是，法律和国务院规定可以採用划拨方式的除外。

第十八条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让契约约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。

第十九条 房地产开发企业在项目开工前，应当根据土地出让契约和经批准的规划方案，制定开发建设总体方案，载明项目性质、规模、开发期数、开工时间、竣工时间、开发进度，明确应建配套设施的种类、内容、规模、交付使用时间等，并报城乡建设主管部门备案。分期开发的项目还应当报送各期的开发建设方案。

调整开发建设方案的，开发企业应当在方案调整后十日内将调整后的方案报城乡建设主管部门备案。

城乡建设主管部门应当对开发建设方案执行情况进行监督检查。

第二十条 房地产开发企业应当按照开发建设方案对开发项目配套设施的建设内容、建设期限、产权界定、移交使用等事项作出书面承诺，并在办理预售许可手续之前填写房地产开发项目配套设施建设承诺书，自预售当日起在销售现场显着位置张贴公示。

第二十一条 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例应当符合国家和本市规定。

项目资本金实行银行专户监管，未办理项目资本金监管手续的项目不得开工建设。城乡建设主管部门应当对项目资本金制度的执行情况进行监督管理。

第二十二条 房地产开发项目实行项目手册制度。房地产开发企业应当在办理建设工程施工许可手续前，到项目所在地的区县（自治县）城乡建设主管部门领取并填报房地产开发建设项目手册。

房地产开发企业应当将项目建设过程中的主要事项如实记录在项目手册中，并按季度报送项目所在地的区县（自治县）城乡建设主管部门审核，城乡建设主管部门应当对项目手册记录的内容进行检查。项目手册作为资质管理、开发建设方案执行情况检查、项目资本金监管、预售资金监管和项目竣工验收备案的依据。

第二十三条 房地产开发企业开发建设的房地产开发项目，应当符合法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标準、建筑工程勘察、设计、施工的技术规範以及契约的约定。

房地产开发企业应当依照法律、法规的规定对其开发建设的房地产开发项目质量安全负责。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照法律、法规的规定和契约的约定，承担相应责任。

第二十四条 房地产开发建设项目应当按照国家和本市的有关规定进行竣工验收并办理相关手续。

住宅项目在竣工验收前，房地产开发企业应当组织分户验收。分户验收不合格的，房地产开发企业不得组织住宅项目竣工验收。

第二十五条 房地产开发企业在组织住宅项目竣工验收时，基本生活配套设施应当与主体工程同步验收。相关专业经营服务单位应当按照国家和本市的规定对基本生活配套设施进行验收。验收合格的，向房地产开发企业出具证明档案或者投入使用意见。

房地产开发企业对住宅项目中的其他配套设施，应当按照销售现场公示的房地产开发项目配套设施建设承诺书确定的内容和进度进行建设和验收，按期交付使用。

第二十六条 房地产住宅项目的交付使用应当符合下列条件：

（一）已取得建设工程竣工验收备案证；

（二）住宅生活用水已纳入城市自来水管网；

（三）住宅用电已按照电力部门的供电方案纳入城市供电网路，不使用临时施工用电；

（四）住宅小区附近有燃气管网的，完成住宅室内室外燃气管道的敷设并与燃气管网镶接；

（五）住宅小区内电话通信线、有线电视线和宽频数据传输信息连线埠敷设到户；

（六）住宅的雨水、污水排放已纳入永久性城乡雨水、污水排放系统，确因客观条件所限需要採取临时性排放措施的，应当经水务、环保部门审核同意，并确定临时排放的期限；

（七）住宅小区与城市道路或者公路之间有道路相连线，已完成小区内的道路建设；

（八）住宅小区内的绿化建设已经按照园林管理部门审核通过的方案完成，确因季节原因不能完成的，应当确定绿化建设完成期限并在小区内公示；

（九）已完成销售现场公示的房地产开发项目配套设施建设承诺书确定的配套设施建设；

（十）住宅项目分期建设的，建成的住宅周边场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离措施；

（十一）实行物业服务企业管理的项目，已依法选聘具有相应资质的前期物业服务企业，并签订了书面物业服务契约。

不符合前款规定条件的房地产住宅项目，不得交付使用。

第二十七条 本市对新建商品住宅实行交付使用告知和公示制度。房地产开发企业应当将符合本条例第二十六条规定的证明材料于交房前五日内在交房现场显着位置公示，公示期限不得少于三十日。

房地产开发企业在公示前五日内应当将住宅项目完成配套设施建设情况证明材料书面告知城乡建设主管部门，城乡建设主管部门应当加强对房地产开发企业执行新建商品住宅交付使用及公示情况的监督检查。

第二十八条 转让房地产开发项目，应当符合下列条件：

（一）转让人已支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；

（二）转让人已支付应缴纳的税费；

（三）转让人已完成项目开发投资总额的百分之二十五以上；

（四）受让人具备相应的房地产开发资质；

（五）受让人具备符合规定的剩余项目资本金；

（六）法律、法规规定的其他条件。

第二十九条 转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起三十日内，持房地产开发项目转让契约到城乡建设主管部门备案。

受让方应当到项目所在地的区县（自治县）城乡建设主管部门重新领取并填报项目手册。

第三十条 项目联合建设，应当符合下列条件：

（一）项目已取得有关管理部门批准项目建设的档案，建设规模已经确定；

（二）项目土地使用权出让金已支付完毕，并取得土地使用权；

（三）联合建设各方中至少有一方具有房地产开发资质；

（四）以划拨方式取得土地使用权的项目联合建设，应当报经有批准权的人民政府同意；

（五）法律、法规规定的其他条件。

第三十一条 房地产开发项目进行联合建设的，房地产开发企业应当将具有法律效力的联建文书自生效之日起三十日内，送项目所在地区县（自治县）城乡建设主管部门备案。

未办理联合建设备案手续的房地产开发联合建设项目，有关管理部门不得办理变更项目开发主体的手续。

第三十二条 房地产开发企业在商品房交付使用时，应当向购买人提供由市城乡建设主管部门统一监製的商品房使用说明书和商品房质量保证书。

商品房购买人应当按照使用说明书的要求使用商品房。房地产开发企业应当依照法律、法规的规定和质量保证书载明的内容，承担商品房保修责任。

商品房保修期应当自房地产开发企业将商品房交付购买人之日起计算。商品房符合交付使用条件，购买人接到书面交房通知后无正当理由拒绝接收的，保修期自书面交房通知确定的交付使用之日起计算。

第三十三条 市城乡建设主管部门应当建立房地产开发企业信用档案，并会同相关管理部门建立房地产开发行业信用管理和服务网路平台，构建房地产开发行业信用体系。

第三十四条 房地产开发企业信用档案应当记载企业资质信息、项目建设信息、项目经营信息、企业资产信息、企业人员信息、企业信用等级信息、企业获奖信息和企业不良行为记录等可以综合反映企业信用状况的信息。

第三十五条 房地产开发企业应当如实填报企业信用信息资料和统计报表资料。

第三十六条 城乡建设主管部门应当依据房地产开发企业信用档案进行企业信用状况综合评价，并将评价情况向社会公布。

第三十七条 相关管理部门应当根据企业信用状况建立惩戒机制。对失信企业，应当将其不良行为记入企业信用档案，并且对其资质以及房地产开发项目的立项、用地、规划、建设、预售、融资等予以限制。

第三十八条 房地产开发企业申请资质证书弄虚作假或者伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书的，由城乡建设主管部门处三万元以上十万元以下的罚款；情节严重的，由资质许可机关降低资质等级或者吊销资质证书。

房地产开发企业不按照规定办理资质延续、变更手续的，由资质许可机关责令限期改正，处一万元以上三万元以下的罚款。

房地产开发企业不按照规定申请检验资质等级的，由资质许可机关责令限期办理；逾期仍不办理的，由资质许可机关依法注销房地产开发企业资质。

第三十九条 房地产开发企业违反法律、法规或者工程建设强制性标準的，由城乡建设主管部门责令改正；造成较大以上工程质量事故、安全生产事故的，由资质许可机关降低资质等级或者吊销资质证书。

前款规定的较大以上工程质量事故、安全生产事故按照国家有关规定确定。

第四十条 违反本条例规定，房地产开发企业未在住宅项目销售现场显着位置公示房地产开发项目配套设施建设承诺书，或者未在交房现场公示符合交房条件的证明材料的，由城乡建设主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下的罚款。

第四十一条 违反本条例规定，将不符合交付使用条件的住宅项目交付使用的，由城乡建设主管部门责令停止交付行为，限期改正，处二十万元以上五十万元以下的罚款；情节严重的，由资质许可机关降低资质等级或者吊销资质证书。

第四十二条 房地产开发企业在交付房屋时不向购房人提供由市城乡建设主管部门统一监製的商品房使用说明书和商品房质量保证书的，由城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处三万元以上五万元以下罚款。

违反本条例规定，房地产开发企业未按照商品房质量保证书的约定承担质量保修责任的，由城乡建设主管部门责令限期改正，处十万元以上五十万元以下的罚款。

第四十三条 违反本条例规定，未按期办理转让房地产开发项目备案手续或者联合建设项目备案手续的，由城乡建设主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下的罚款。

第四十四条 违反本条例规定，房地产开发企业有下列行为之一的，由城乡建设主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下的罚款。

（一）未办理开发建设方案备案手续的，或者擅自变更开发建设方案的；

（二）未按照规定执行房地产开发建设项目手册制度的；

（三）未按照规定将交付使用的住宅项目已完成配套设施建设情况书面告知城乡建设主管部门的。

第四十五条 违反本条例规定，未按时足额缴存或抽逃、挪用项目资本金的，由城乡建设主管部门责令限期改正，处十万元以上五十万元以下的罚款。

第四十六条 房地产开发企业不按照规定填报信用信息资料和统计报表资料的，由城乡建设主管部门责令限期改正，处五千元以上一万元以下的罚款。

第四十七条 依照本条例对单位作出责令停产停业、吊销资质证书或者执照、处十万元以上罚款等行政处罚决定前，作出处罚的行政机关应当告知当事人有要求听证的权利。

第四十八条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理中滥用职权、玩忽职守或者徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十九条 城市、镇规划区内集体所有的土地，经依法徵收转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。

在城市、镇规划区外国有土地上从事房地产开发经营活动以及实施的监督管理，参照本条例执行。

第五十条 本条例所称配套设施，是指由开发建设单位按照规划许可和开发建设方案，在项目範围内为满足本项目购房人基本生活所需而配建的给排水、供电、供气、通信、宽频、有线电视、小区道路、垃圾收集和绿化、小区物业管理用房、社区管理用房等基本生活配套设施和开发建设单位为提高项目品质配建的其他配套设施。

第五十一条 本条例自2014年3月1日起施行。

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

受市人民政府委託，现就《重庆市城市房地产开发经营管理条例（修订草案）》（以下简称《草案》）作如下说明。

一、修订的必要性

《重庆市城市房地产开发经营管理条例》（以下简称《条例》）于2000年7月1日正式施行，2005年进行了修订。《条例》的实施，对加强房地产开发项目管理、规範市场秩序、维护当事人的合法权益发挥了积极作用。但是，随着经济社会的快速发展，房地产业面临新的形势，房地产开发经营出现了一些新问题。

（一）资质管理规定亟需加强。企业资质年检制度取消后，房地产开发企业资质的日常监管较为薄弱，不利于房地产开发市场的规範。一是对占企业总数约50%的暂定资质的申办条件和有效期的规定不具体，不仅不利于指导企业办事，也造成许多业绩差、信誉低、甚至扰乱市场秩序的企业不能被及时发现，在很大程度上影响了我市房地产市场的健康发展。近年来发生的由开发行业引发的不稳定事件，有一半都发生在暂定资质企业身上。二是开发企业準入门槛较低，一些并不具备相应资金实力的个人或单位进入房地产行业，经常因为资金、经营不规範等问题引发社会矛盾。三是股东责任界定缺乏相应规定。目前的项目公司越来越多，往往在开发的项目交付使用后即注销。这些公司开发的项目出现问题，找不到责任承担主体，最终往往由政府进行处置。

（二）监管措施和手段需要完善。《条例》对项目的前期管理虽然设立了“房地产开发项目建设条件意见书”制度，但由于没有明确实施主体和缺乏约束措施，该制度一直未能严格执行，对开发项目中后期管理带来不利影响，尤其是房地产开发项目竣工综合验收取消后，项目中后期管理的监管措施显得薄弱，开发项目建设过程中的问题不能及时被发现和纠正，导致管理脱节。

（三）项目验收交付环节矛盾突出。住宅小区竣工综合验收取消后，房屋交付使用成为监管空白，交付使用时的纠纷明显增多。新建社区的社区用房、教育配套问题突出，商品房交付使用后居民继续使用施工用电、小区绿化不完善、垃圾处理未解决等问题时有发生，有的造成群体性集访事件，影响社会和谐稳定。如渝北区的银海北极星项目、沙坪坝区的锦绣天城项目等。

（四）项目联建需要规範。2005年项目联建由非许可类行政审批调整为告知性备案。由于告知性备案属于事后管理，导致部分合资、合作开发经营房地产存在不规範的现象，一些企业以联建之名行转让之实，一些项目因参建企业实力不足形成“烂尾楼”，造成国家税费流失，影响社会稳定。如巴南区的燃气小区项目因开发商实力不足两次转让，迟迟不能按期交房，十几户购房户情绪激烈。

（五）法律责任较为原则。企业违法成本过低，违法、违规、失信行为时有发生。一是对开发企业的违法违规行为处罚力度不大，往往是先责令限期改正，逾期不改正的才处以小额罚款，对违法企业起不到震慑作用。二是一些处罚规定不便于操作，如《条例》规定，对擅自转让开发项目的，给予“没收违法所得，可并处违法所得5倍以下罚款”，但“违法所得”难以界定，不便操作。三是一些管理规範对应的法律责任存在缺失，如《条例》规定的项目资本金制度、开发项目建设要符合相应的技术规範和契约约定等，法律责任中没有相应的处罚条款。

此次修订的主要目的就是针对上述问题，完善规定，细化措施，强化监管部门责任，进一步规範房地产开发建设秩序，更好地促进房地产市场健康发展。

二、修订过程

市城乡建委按照立法计画安排，起草了《重庆市城市房地产开发经营管理条例（修订送审稿）》。市政府法制办会同市城乡建委对送审稿进行了反覆的讨论和研究，就暂定资质管理、建设方案备案制度、配套设施同步验收、项目资本金管理、企业信用建设等问题组织有关方面的专家进行了谘询，採取不同的形式多次听取购房者、房地产开发企业的意见建议。在此基础上，按照立法程式，公开徵求了社会公众意见，书面徵求了市级有关部门、单位和各区县（自治县）人民政府的意见，组织进行了部门论证和专家论证。在审查论证过程中，就是否设立新建住宅交付使用许可问题专门组织召开了有市民代表、人大代表、政协委员、相关领域专家、房地产开发企业、施工企业、部分区县主管部门参加的公开论证会，充分听取意见，认真研究吸纳。综合各方意见，并借鉴上海、山东、南宁等地的立法成果，经2013年6月28日市人民政府第14次常务会议通过，形成提请本次会议审议的《草案》。

三、修订的主要内容

《草案》包括总则、房地产开发企业、房地产开发建设、房地产项目经营、企业信用建设、法律责任、附则等七章，共五十三条。企业信用建设一章属新增内容。与《条例》相比，新增20条，合併8条，替换1条，删除11条。此外，为保持修改后各条款之间的逻辑性，对部分条款的顺序也进行了适当调整。

（一）关于企业资质管理。

一是按照国务院《城市房地产开发经营管理条例》的授权，参照国内其他城市的做法，规定本市房地产开发企业实缴注册资本不得低于500万元（第六条）；二是明确了申办暂定资质证书的程式、条件、办理时限（第九条、第十条），补充完善了核定资质等级所需提供的材料（第十一条）；三是规定了开发企业资质、暂定资质有效期（第十条、第十三条）。

（二）关于项目监督管理。

为切实规範房地产开发经营行为，保护购房者的合法权益，《草案》补充完善了开发项目的全过程监管措施，前期设定开发建设方案备案环节，中期设定配套设施建设承诺书制度和项目手册制度，后期设定住宅交付使用条件及交付公示制度，并设定了相应的罚则。具体是：

一是实行开发建设方案备案。按照国家有关要求，借鉴其他省市的经验，规定房地产开发企业在项目开工前，应当根据土地出让契约和经批准的规划方案，制定开发建设方案，载明项目性质、规模、开发期数、开工竣工时间、开发进度，明确拟建配套设施的种类、规模、交付使用时间等内容，并报城乡建设行政主管部门备案。分期开发的项目还应当报送各期的开发建设方案（第二十条）。通过加强前期管理，为中后期管理提供依据，确保房地产开发项目全过程的有效监管。

二是完善项目手册制度。制定了具体、便于操作的管理规範，规定建设行政主管部门应当对项目手册记录的内容进行定期审核，并将项目手册作为资质管理、项目资本金监管、预售资金监管和项目竣工验收备案的依据（第二十三条）。

三是规範配套设施建设。规定开发企业对配套设施建设作出承诺，并自预售当日起在销售现场显着位置张贴公示（第二十一条）。规定小区道路、绿化、给排水、供电、供气等基本生活配套设施应与主体工程同步验收（第二十六条）。

四是实行商品住房交付使用制度。具体明确了房地产住宅项目交付使用条件，不符合规定条件的房地产住宅项目，不得交付使用（第二十七条）。房地产开发企业交房前，应当将住宅项目配套设施建设完成情况书面告知城乡建设行政主管部门，并在交房现场公示（第二十八条）。通过住宅交付使用告知和公示制度，减少交付使用环节的纠纷，维护购房者权益。

（三）关于项目联建。

《草案》规定，“房地产开发企业不得假借项目联建，变更项目开发主体，变相转让房地产开发项目”。同时，为防止不规範操作，增加了“未办理联建手续的房地产开发联建项目，有关管理部门不得办理变动项目建设单位的手续”的规定（第三十一条），防止不规範操作，以减少国家税费流失，儘可能避免出现“烂尾楼”等损害消费者权益、影响稳定的问题。

（四）关于企业诚信建设。

企业信用制度和体系是建立和规範市场经济秩序的重要保证，也是促进经济健康发展的前提条件。房地产行业关係到社会民生，加强房地产开发行业信用体系建设，有利于规範房地产开发企业经营行为，提高房地产开发行业的社会诚信度，形成“守法、规範、公平、诚信”的良好氛围。按照国家和市政府的要求，《草案》加强了对企业信用建设的引导和监管，单独设立章节（第五章），规定应当根据行业发展需要，建立房地产开发行业信用管理体系，构建信用管理信息和服务网路平台，并对信息的採集、发布和使用进行原则规定，对失信行为规定了惩戒措施（第三十八条）。

《草案》没有增设新的行政许可。

《草案》和以上说明，请一併审议。

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

我受市人大法制委员会的委託，现就《重庆市城市房地产开发经营管理条例（修订草案）》（以下简称修订草案）的修改情况汇报如下：

2013年7月，市四届人大常委会第四次会议对修订草案进行了第一次审议。常委会组成人员普遍认为，为规範房地产开发经营行为，维护房地产开发经营活动当事人的合法权益，保障和促进房地产业的健康发展，对条例进行修订很有必要。同时，常委会组成人员也提出了一些修改意见。会后，市人大法制委、常委会法工委书面徵求了市发展改革委、市国土房管局、市高院等部门的意见；8月上旬召开了立法谘询专家论证会；8月中下旬召开了有渝西片区八个区县和渝东南片区七个区县（自治县）人大常委会参加的法规徵求意见座谈会。根据市人大常委会组成人员和市人大城环委的审议意见以及收集到的各方面的意见建议，市人大常委会法制工作委员会对修订草案进行了修改。经2013年9月12日市四届人大法制委员会第六次会议审议，形成了提请本次常委会会议审议的《重庆市城市房地产开发经营管理条例（修订草案）》（二次审议稿）（以下简称二次审议稿）。

一审中，常委会组成人员对修订草案第六条、第七条对房地产开发企业设立条件的规定有不同意见。

一是对实缴注册资本不得低于500万元的规定存在分歧。一种意见认为，房地产属于资金密集型行业，设定準入门槛很有必要，可防止由于房地产企业资金实力不强而出现的“烂尾楼”现象，建议将注册资本从500万元提高到1000万元甚至2000万元；另一种意见认为，设立注册资本不低于500万元的门槛需慎重，因为房地产开发企业不论大、中、小，都是平等的市场竞争主体，只要是依法规範经营，就应当允许其在不同的领域发挥各自作用，设立準入门槛有可能将一些小型房地产企业排除在市场之外，有违市场经济公平竞争原则。而且，小型房地产开发企业的存在，对于推进小城镇建设是十分必要的。

二是有意见认为，房地产开发企业在办理工商登记之前徵求城乡建设主管部门的意见与行政许可法的相关规定以及国务院推行的商事制度改革方向不一致。

法制委员会经过研究后认为，房地产开发企业从事开发经营活动必须具备工商登记和取得资质证书两个要件。建设部颁布的《房地产开发企业资质管理规定》对于房地产开发企业申请核定资质规定了注册资本、开发业绩、从业人员等条件，因此通过严格资质管理来规範房地产开发企业的经营行为更具针对性和可操作性。而工商登记制度的国际通行做法是实行“宽进严管”的原则，修订草案通过提高注册资本金设立準入门槛的做法不符合商事登记制度改革趋势。此外，上位法对企业的设立条件已经作出了详细的规定。因此，二次审议稿删除了修订草案第六条第一款和第七条。

修订草案第二十四条第三款规定，房地产开发企业解散后，其股东应当按照企业章程和有关法律法规的规定，对其开发建设的房地产开发项目承担责任。有常委会组成人员认为，该款规定与公司法关于股东以其认缴的出资额或者股份对公司承担有限责任的规定不一致，建议删除。

法制委员会认为，国务院制定的《建筑工程质量管理条例》规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。通过加强对建设工程勘察、设计、施工、工程监理等环节的质量监督管理以及严格执行项目竣工验收制度是能够有效控制开发项目质量的。因此，法制委员会根据常委会组成人员的意见，删除了修订草案第二十四条第三款。

审议中有常委会组成人员认为，现实中房地产项目转让和项目联合建设的界限不清楚，修订草案关于项目联合建设的规定过于原则，不利于有效规範此类行为。为增强法规的可操作性和司法适用性，建议修订草案明确界定项目联合开发建设的要件。

2005年6月18日最高人民法院公布的《关于审理涉及国有土地使用权契约纠纷案件适用法律问题的解释》，明确了两种情况下房地产契约合作开发为无效契约。一是当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，契约无效。二是土地使用权人未经批准以划拨土地使用权作为出资签署的合作开发契约无效。也即是说，联合建设各方中至少有一方具有房地产开发资质，以划拨方式取得的土地使用权须经依法审批后方可成为合法的房地产合作开发。因此，二次审议稿结合管理实践中对项目联建的一些规定增加了一条作为第三十条，明确了项目联合建设的条件。删除修订草案第三十一条第三款，同时对法律责任进行了相应的修改。

修订草案第八条第二款规定，暂定资质到期后，根据开发业绩向城乡建设行政主管部门申请核定资质等级。有常委会组成人员认为，应当明确行政相对人申请核定资质的条件，根据这一意见，二次审议稿将该款中的“开发业绩”修改为“国家及本市关于房地产企业资质要求”。

针对调研中反映出的住宅小区房屋交付使用纠纷较多的问题，二次审议稿进一步完善了交付使用条件和公示程式，规定城乡建设主管部门应当加强对房地产开发企业执行新建商品住宅交付使用公示情况的监督检查。

修订草案第三十三条关于从业限制的规定不符合行政许可法关于地方性法规不得设定应当由国家统一确定的公民、法人或其他组织资格、资质的规定，同时与公司法的类似规定也不一致，因此，二次审议稿删除了修订草案第三十三条。

此外，二次审议稿还对个别文字作了修改，对部分条款顺序进行了调整。

二次审议稿连同以上汇报，请一併审议。

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

我受市人大法制委员会的委託，现就《重庆市城市房地产开发经营管理条例（修订草案）》（以下简称修订草案）的审议结果报告如下：

2013年9月，市四届人大常委会第五次会议对修订草案进行了第二次审议。常委会组成人员普遍认为，二次审议稿适应国家加快政府职能转变的相关要求，加强了事中和事后监管，进一步规範了房地产开发企业行为，强化了购房人权益保障。同时，常委会组成人员也提出了一些修改意见和建议。会后，市人大常委会法工委认真梳理了二次审议中组成人员的审议意见，针对意见比较集中的几个问题进一步查阅了相关上位法以及北京、上海、浙江、广州等地的地方性法规和最高人民法院的相关司法解释。10月下旬和11月上旬两次与市人大城环委、市建委等单位就组成人员的审议意见和各方面收集的意见建议进行反覆研究论证。11月中旬，召开了保利、融创、金科等房地产开发企业参加的座谈会，重点调研了房地产企业资质管理和配套设施建设等问题。

根据市人大常委会组成人员的审议意见以及收集到的各方面的意见建议，市人大常委会法工委对修订草案进行了修改。经2013年11月22日市四届人大法制委员会第八次会议审议，形成了提请本次常委会会议审议的《重庆市城市房地产经营管理条例（修订草案）》（三次审议稿）（以下简称三次审议稿）。

一、关于配套设施建设承诺书

审议中，有组成人员建议，将配套设施建设承诺书纳入商品房买卖契约，同时，对于房地产开发企业不履行配套设施建设承诺书约定义务的行为，在法律责任一章规定相应的处罚措施。

《最高人民法院关于审理商品房买卖契约纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，“出卖人就商品房开发规划範围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖契约的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖契约，亦应当视为契约内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。法制委员会认为，根据有关司法解释，配套设施建设承诺书属于开发企业与购房人之间的民事契约，而地方性法规是不宜对民事契约的认定进行规定的。为更好地保障购房人权益，三次审议稿规定，将承诺内容公示并将完成情况告知行政管理机关，从而达到行政管理机关监督其诚实、守信履约的管理目的。

同时，由于修订草案将完成配套设施建设承诺书确定的配套设施建设作为房地产住宅项目的交付使用条件之一，在法律责任一章对于将不符合交付使用条件的住宅项目交付使用的行为，设定了相应的处罚措施，因此法制委员会建议，不单独就不履行配套设施建设承诺书的行为设定行政处罚。调研中了解到，将房地产开发企业不诚信行为记入企业信用档案的做法，更能有效规範开发企业行为，为了督促房地产开发企业按时完成配套设施建设，三次审议稿在第三十七条增加了“应当将其不良行为记入企业信用档案”的规定。

二、关于房地产开发项目转让

二次审议稿根据上位法的规定将房地产开发项目转让由审批制调整为备案制，根据组成人员的意见，三次审议稿相应删除了相关的罚则。

同时，审议中有意见认为，对于实践中存在的通过股权转让方式进行项目转让的行为，缺乏有效的规範，建议报建设行政主管部门备案或者政府相关部门审查是否符合转让条件。法制委员会经过研究后认为，对房地产开发企业转让房地产开发项目的行为，三次审议稿第二十八条和第二十九条已作明确规範，而对房地产开发企业转让公司股权的行为公司法已有规定，不宜在地方性法规中对公司股权转让作限制或规定。

三、其他修改

二次审议稿规定房地产开发企业暂定资质有效期为两年，相关主管部门建议我市关于房地产开发企业暂定资质有效期的规定应当与国家和其他兄弟省市保持一致，三次审议稿根据这一建议，将我市房地产开发企业暂定资质证书的有效期调整为一年。

审议中有意见认为，由于在偏远乡镇开发的住宅项目不一定实行了物业管理服务，因此二次审议稿将是否依法选聘具有相应资质的前期物业管理企业作为商品房交付使用条件之一的规定不够周延。根据这一意见，三次审议稿将第二十六条第十一项修改为“实行物业管理的项目，已依法选聘具有相应资质的前期物业管理企业，并签订了书面物业服务契约”。

法制委员会认为，上位法对违反相关行为规範的法律责任已有明确规定的，修订草案没有必要再作重複规定，根据这一意见，三次审议稿删除了二次审议稿第三十八条、第三十九条。

此外，三次审议稿还对个别文字作了修改，对部分条款顺序进行了调整。

三次审议稿连同以上报告，请一併审议。

《重庆市城市房地产开发经营管理条例》于2013年11月30日经重庆市第四届人民代表大会常务委员会第六次会议通过,自2014年3月1日起施行。条例以切实维护购房人的合法权益为重点，强化项目过程监管，加强诚信体系建设，进一步规範房地产开发经营行为。创新的主要制度有：

设立配套设施建设承诺书制度。规定开发企业对配套设施建设作出承诺，并自预售当日起在销售现场显着位置张贴公示。小区道路、绿化、给排水、供电、供气等基本生活配套设施应与主体工程同步验收，确保新建住宅能满足购房人的基本生活需要。

房屋交付使用应符合条件。明确了住宅交付使用条件，实行交付使用告知和公示制度。房地产开发企业在交房前应当将住宅项目符合交付条件的证明资料在交房现场公示，便于透明监督，减少因信息不对称导致的交房纠纷。

明确住宅质量保修期的计算时间。要求商品房保修期应当自房地产开发企业将商品房交付购买人之日起计算。商品房符合交付使用条件,购买人接到书面交房通知后无正当理由拒绝接收的,保修期自书面交房通知确定的交付使用之日起计算。

加强房地产行业信用体系建设。规定主管部门要为房地产开发企业建立信用档案，进行企业信用状况综合评价，评价情况将向社会公布。对失信企业，可以对其资质以及房地产开发项目的立项、用地、规划、建设、预售、融资等予以限制。通过行业信用体系的建设完善，规範房地产开发经营行为。

相关报导二

3月1日起 楼盘需在预售当日公示“配套承诺书”
开发企业应对建设内容、建设期限、产权界定等作出书面承诺。
配套承诺书未载入商品房买卖契约,应当视为契约内容。
配套未兑现或缩水,购房者可依此维护自身权益。
上周,本报推出关注《重庆市城市房地产开发经营管理条例》(以下简称新《条例》)系列报导之后,引起了开发企业、广大市民、相关职能部门等的强烈关注和热议。
今日,本报将对3月1日即将实施的新《条例》中出现的最主要变化,尤其是与购房者权益息息相关的四大新增条款进行全面解读,让广大市民能够第一时间掌握维护自己权益的法律依据。
购房者维权“武器”更加充实
“新增的四大条款都是以凸显民生取向,规範企业行为为重点,尤其是新增的配套设施建设承诺书制度和明确住宅交付使用条件并公示的制度,更是与购房者的权益息息相关。”市开发办主任徐千里表示。
新《条例》第20条中明确规定,开发企业应对项目配套设施的建设内容、建设期限、产权界定等事项作出书面承诺,并自项目预售当日起在销售现场显着位置张贴公示。“企业公示的配套设施建设承诺书是具有法律效力的。”市开发办经济政策处处长鬍智勇表示,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖契约纠纷案件适用法律若干问题的解释》,即便配套承诺书未载入商品房买卖契约,亦应当视为契约内容,当事人违反的,应当承担违约责任。因此,购房者在以后遇到配套未兑现或缩水情况,就能以此为依据维护自身权益。
胡智勇还表示,新《条例》明确了住宅交付使用条件:项目只有达到了新《条例》规定的取得竣工验收备案证、已完成配套承诺书确定的配套建设等11项交付使用条件才能向购房者交房,并在交房前5日对配套设施已完成建设的证明资料进行公示一个月。这样,不仅能避免在交房环节因信息不对称而发生的纠纷,也保证了购房者在接房后能享有基本的居住环境和生活条件。
“配套承诺书制度的实施绝对是我们购房者的福音,提供了法律法规依据。”市民张先生表示,以前接房时面对项目配套缩水等情况,往往不知道怎样维权,缺乏一个有力的法律依据,现在新《条例》给广大购房者吃了颗定心丸。通过随机採访,广大市民对新《条例》都表现出充分的支持和认可。
企业经营行为得到更好规範
徐千里介绍,在新增的四大条款中,另外两条法规则是针对开发企业日常的经营行为进行规範,保障购房者权益,促进行业平稳、健康、可持续发展。
“新增加的开发建设方案备案制度,就是通过加强对开发项目的前期管理,便于管理部门事先掌握项目建设的总体安排和建设内容、进度,为项目的中期和后期管理提供依据。”徐千里表示,该制度要求开发企业在项目动工前,根据土地出让契约和规划部门批准的规划指标制定项目的开发建设方案,并报送相关主管部门备案。
“最后一条新增的内容也是新《条例》变化最大的一条。”胡智勇表示,新《条例》围绕“企业信用建设”足足增加了一个完整章节,要求对所有企业建立信用档案,对企业信用状况进行综合测评并向社会公布。对失信企业,将会同相关管理部门对其资质以及房地产开发项目的立项、用地、规划等手续予以限制。
面对新《条例》的巨大变化,重庆龙湖策划总监罗政坦言,新《条例》的实施不仅将促进整个购房过程变得更加阳光、透明,同时也是对企业诚信经营的一种考验。重庆金科地产副总经理唐畅则表示:“新《条例》的实施是行业向前发展的必然趋势。”此外,协信、华宇、鲁能等企业负责人也纷纷表示,新《条例》的实施对整个行业平稳、健康、可持续发展将起到巨大推动作用。