“棕色土地”是指由于已经存在或者潜在的危险物质、污染物质的污染而难以扩展、再开发或者再利用的地块。“棕色土地”一词，最早于90年代初期出现在美国联邦政府的官方用语中，具体地说，“棕色土地”包括那些废弃加油站、乾洗店、晒相馆、工业用地以及可能含有有毒有害物质的建筑物等。

美国国家环保局（The U.S. Environmental Protection Agency，简称EPA）对棕色土地有一个比较明确的定义：“棕色土地是指废弃的、闲置的或没有得到充分利用的工业或商业用地及设施，在这类土地的再开发和利用过程中，往往因存在着客观上的或意想中的环境污染而比其它的开发过程更为複杂”。按照法律规定，这类土地的开发受环保部门的制约，开发活动必须按照程式得到环境保护部门的许可才能进行，包括对污染进行必要的治理和达到规定的标準。

棕色土地，从土地利用现状上，既可以是废弃闲置的，也可以是仍在利用之中的，如仍在惨澹经营中的老工业区；从用地功能上，以前既可以是工业用地，也可以是其它用地，但属于工业用地的居多；从空间分布上，既可以是城市土地，也可以是非城市土地，但往往以城市土地为主；从用地规模上，既可以是大片土地，大到数百英亩，也可以是小片用地，通常情况下大部分都小于10英亩；从受污染的程度上，有的明显存在、或证实存在一定程度的污染，有的只是令人担心存在污染，污染程度可轻可重。

棕色土地与其它土地的主要区别，在于存在一定程度的污染或环境问题，污染的类型和造成污染的原因都是多种多样的。污染包括对土壤、地下水、地表水、建筑物以及其它环境物质的污染；污染物的类型包括有害工业化学物质、铅等重金属、石棉、石油产品、医院垃圾等，甚至鸽子等鸟类的粪便也能构成对建筑物的污染，一块曾经属于肉联厂的用地也被纳入了“棕色土地”开发项目。