居间契约的发生有以下两种情形：

第一，委託人主动找居间人。例如甲有一套房子要出租，他找到作为房屋租赁中介机构的乙公司，乙公司在其公司登记的求租人中为其找到了合适的人选一丙，丙是作为求租房屋的委託人，甲和丙签订了房屋租赁契约，乙公司收取中介费（佣金），按我国目前此类居间契约的交易习惯，佣金是由求租人支付。

第二，居间人主动找委託人。居间人往往信息灵通，例如甲知道某物在某地有卖，而急需购买此物的乙却不知道，甲向乙报告了订立契约的信息，并为乙订立契约提供了媒介服务，使乙如愿在某地购买了他所需要的物品，由乙向甲支付一定数额的佣金。

以上两种居间契约的基础都是委託契约。第一种情形甲和丙都是乙公司的委託人，第二种情形儘管是甲先找的乙，但最终乙转化为甲的委託人，由乙向其支付佣金。

居间契约中的居间人不是委託人的代理人，而是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人。代理人是在委託人授权的前提下，以委託人的名义与第三人订立契约，委託事务完成后，根据契约中有偿或无偿的约定，而决定是否向代理人支付报酬。居间行为的目的就是为了促成他人之间的交易，并获取报酬。所以居间契约的一个典型特徵就是有偿性。

居间行为根据委託内容的不同，可以分为提供订约机会的报告居间，也可以是提供介绍服务的媒介居间，还可以是报告居间与媒介居间兼而有之的居间行为。

关于居间人是否必须具有特殊营业资质的人，有两种看法：

一是，“居间人只能是经过有关国家机关登记核准的从事居间营业的法人或公民”（参见《中华人民共和国契约法释义》第594页，法律出版社，1999年版）。

还有一种观点认为“居间契约的主体并无特殊性，无论法人、公民均可成为居间契约的居间人”（参见《契约法新论·分则》第331页，中国政法大学出版社1997年版）。就目前的实际情况看，对专门从事中介服务（居间业务）的公司，有必要对其资质提出特殊要求，即必须具备法人条件并经过登记才能营业。而对于从事其他业务的法人或者公民，如果促成他人之间的交易，其行为如果不违反法律强制性规定，也应属合法的居间行为，可以收取契约约定的报酬。

居间契约中居间人的义务就是委託人的权利。居间人的义务主要有以下几方面。

1.报告订约机会或媒介订约的义务　在报告居间中，居间人对于订约事项，应就其所知，据实地报告给委託人。在媒介居间中，居间人应将有关订约的事项据实报告给各方当事人。向委託方报告订约机会或提供订约媒介是居间人在居间契约中承担的主要义务。

2.忠实和尽力义务　忠实于当事人的利益是指居间人就有关订立契约的事项应当向委託人如实报告。居间人的忠实义务具体包括：首先，居间人应将其所知道的有关订立契约的情况或商业信息如实告知委託人;其次，居间人不得对订立契约实施不利影响，影响契约的订立或损害到委託人的利益;再次，居间人对于所提供的信息，成交机会以及后来的订约情况负有向他人保密的义务。居间人在负有忠实义务的同时，还负有尽力义务。居间人应尽力促使将来可能订立契约的当事人双方达成合意，排除双方所持的不同意见，并依照约定準备契约，对于相对人与委託人之间所存障碍，加以说合和克服。

3.隐名和保密义务　在媒介居间中，如果当事人一方或双方指定居间人不得将其姓名或商号、名称告知对方，居间人就负有不将其姓名或商号、名称告知对方的义务，这就是隐名义务，这种居间又称为隐名居间或隐名媒介。是否允许公开自己的名称和姓名是居间契约当事人的权利，因此，无论是委託人还是其交易相对人，都可以指定居间人不得将其姓名或名称告知其相对人。那幺，居间人在交易双方订立契约之中或之后都应履行隐名义务。居间人对在为委託人完成居间活动中获悉的委託人的商业秘密以及委託人提供的信息、成交机会、后来契约的订立情况等，应按照契约的约定保守秘密。居间人如违反隐名和保密义务致使隐名当事人或委託人受损害的，应承担损害赔偿责任。

4.介入义务　居间人的介入义务是指在隐名居间中，在一定情形下由居间人代替隐名当事人以履行辅助人的身份履行责任，并由居间人受领对方当事人所为的给付的义务。居间人承担介入义务与居间人的隐名义务是一致的，是为了保证隐名当事人保持交易秘密目的的最终实现。居间人仅在一定情形下负有介入义务，并不享有介入的权利。换言之，只有在保护隐名当事人利益的前提下，才有居间人的介入义务，而不存在居间人基于特定情形主张介入的权利问题。

5.其他义务　居间人在居间活动中应当遵守法律、法规和国家政策，遵循商事惯例和交易习惯，不得从事违法的居间活动;居间人原则上不得同时为委託人和相对人的居间人。