第一章 总则

第一条 为规範我市住宅专项维修资金管理工作，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，以及建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》（建设部第165号令），制定本实施办法。

第二条 市住房城乡建设局会同市财政局负责全市住宅专项维修资金的指导和监督工作。市房地产管理处受住房城乡建设局委託，具体负责住宅专项维修资金的归集和使用，履行管理、监督和工作指导职责。

第三条 本市行政区域内商品住宅（含经济适用房和因拆迁实行产权调换的住宅）、售后公有住房专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第四条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖契约，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面（含墙体保温）、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖契约，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：下水管道、落水管、电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第五条 住宅专项维修资金管理实行统一交存、专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第二章 交存

第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条 商品住宅的业主、非住宅的业主，按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为本市住宅建筑安装工程每平方米造价的6%。

商品住宅在预（销）售时，业主与开发建设单位在《商品房买卖契约》中应明确签订有关住宅专项维修资金交存的约定。

本市的多层（低于六层，含六层）、高层（七层以上，含七层）住宅建筑安装工程每平方米造价，由市住房城乡建设局确定和公布，并适时调整。

第八条 出售公有住房的，按下列规定交存住宅专项维修资金，由业主在办理售房手续时统一交存和提取。

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为本市房改成本价的2%，不计入售房款中。

（二）售房单位按照多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第九条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有，但公有住房属于市财政所有，或已进行产权制度改革的单位，以及出售公有住房后售房单位不再负责房屋共用部位、共用设施设备维修的，住宅专项维修资金属于市财政所有。

第十条 商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由市房地产管理处负责归集，及时上缴财政专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十一条 售后公有住房住宅专项维修资金，由市房改办负责归集，及时上缴财政专户。

开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户账。

第十二条 新购商品住宅的业主及非住宅的业主，应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。已购商品住宅的业主及非住宅的业主，未缴纳住宅专项维修资金的，须在办理房屋产权登记前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

售后公有住房的业主应当在办理房屋产权登记前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

第十三条 未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购买人，市房地产管理处不得将房屋产权登记为买受人。

第十四条 市房地产管理处在代收住宅专项维修资金时，须向购房的业主出具由省财政厅统一监製的《辽宁省住宅专项维修资金专用收据》。

第十五条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

（一）成立业主大会的，续交方案由业主委员会拟定。续交方案经业主大会讨论通过后，报市房地产管理处备案。续交工作由业主委员会具体组织实施，业主委员会须在3日内，将业主续交的款项交存到市房地产管理处住宅专项维修资金专户，由市房地产管理处出具《辽宁省住宅专项维修资金专用收据》。

（二）未成立业主大会的，在市物业管理办公室或街道办事处的指导下召开业主大会，选举产生业主委员会。业主大会成立后，续交方案按本条第一项执行。
第三章 使用

第十六条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，任何单位和个人不得挪作他用。

第十七条 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十八条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

第十九条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第二十条 住宅专项维修资金列支範围：

（一）用于物业管理区域内共用设施设备的，由本物业管理区域内的全体已经缴纳住宅专项维修资金的业主按所拥有的建筑面积的比例列支；

（二）用于单幢房屋主体共用部位、共用设施设备的，由该房屋全体已经缴纳住宅专项维修资金的业主按所拥有的建筑面积的比例列支；

（三）用于房屋同一单元共用部位、共用设施设备的，由该房屋同一单元已经缴纳住宅专项维修资金的业主按所拥有的建筑面积的比例列支。

第二十一条 需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程式办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案。使用方案应当包括费用预算、列支範围（分摊方案）、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等。

没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；售后公有住房并且业主较少的，由公有住房售房单位提出使用建议。

（二）业主大会或业主大会授权的业主委员会讨论通过维修方案。未成立业主大会的，列支範围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主对维修建议签字同意，且签字业主应占总人数三分之二以上。

（三）物业服务企业或者相关业主持下列有关材料，向市房地产管理处申请列支。其中动用公有住房住宅专项维修资金的，向市财政局申请列支。提供的材料包括：业主大会或相关业主的列支申请；业主大会通过维修方案的决议或三分之二以上业主的书面意见；维修工程预算书；委託维修工程的施工契约，施工契约须标明维修后的最低保修期。

（四）市房地产管理处自受理申请之日起15日内提出审核意见，报市住房城乡建设局审批；住房城乡建设局自受理申请之日起10日内，对申请列支的事项和预算进行审批。对符合列支的维修事项，由住房城乡建设局负责在小区内予以公示，公示期为7日。经公示无异议或者异议不成立的，报市财政局核拨专项维修资金。市财政局自受理申请之日起10日内，对申请列支事项的住宅专项维修资金进行审批，批准后将列支的住宅专项维修资金划拨至市房地产管理处。市房地产管理处将列支的住宅维修资金的50%划转至维修单位，由业主委员会或相关业主监督其使用及维修施工。

物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案。维修项目竣工后，经住房城乡建设局、市房地产管理处及业主委员会验收合格后，共同对维修项目进行工程决算，在预留5%质量保证金后核拨余款。

市房地产管理处应在工程决算后，及时将支取的住宅专项维修资金，按照维修範围内相关业主各自拥有物业建筑面积的比例在分户账上进行分摊核减。

第二十二条 对下列情况，可按照特事特办、简化手续的原则，可直接使用维修资金，不必经业主表决：

1.屋面防水损坏造成大面积渗漏；

2.电梯出现故障危及人身安全；

3.下水管严重堵塞影响业主正常生活；

4.楼体单侧外立面有五分之一以上脱落；

5.消防系统出现功能障碍，消防部门要求整改；

6.对城市规划区内的陈旧小区进行综合改造整治。

发生前款情况后，经市政府批准，市住房城乡建设局、市房地产管理处可以组织施工单位代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。无法列支的，可从全市住宅专项维修资金中统筹解决。

对直接使用住宅专项维修资金有关事项，由社区（居委会）负责组织上报所在街道办事处，由街道办事处会同住房城乡建设局上报市政府研究决定。

第二十三条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）建设单位或施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备保修期内维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务契约约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十四条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的存储利息；

（二）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营而形成的业主收益，但业主大会另有决定的除外；

（三）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四章 监督管理

第二十五条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明（由代管部门出具），该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户，并在房屋转让协定书中注明。

受让人应当持住宅专项维修资金过户的协定、房屋权属证书、身份证等到市房地产管理处办理分户帐更名手续。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，按办法第十五条规定续交。

第二十六条 房屋灭失的，业主可持相关证明，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，上缴市财政局。

第二十七条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。

市房地产管理处每年应至少公布一次住宅专项维修资金交存、使用和结存的总额，依法接受审计部门的审计监督，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用和账面余额的查询。

第五章 法律责任

第二十八条 公有住房售房单位有下列行为之一的，由市财政局会同住房城乡建设局责令限期改正：

（一）未按本办法第八条规定交存住宅专项维修资金的；

（二）违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的；

（三）未按本办法第十九条规定分摊维修、更新和改造费用的。

第二十九条 开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由市住房城乡建设局责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

开发建设单位未按本办法第十九条规定分摊维修、更新和改造费用的，由市住房城乡建设局责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。

第三十条 违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由市住房城乡建设局追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第三十一条 对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

第三十二条 市住房城乡建设局、财政局、房地产管理处及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附则

第三十三条 本办法实施前，商品住宅、公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金的，按本办法补建。补建方案按本办法第十二条、第十三条、第十四条、第十五条规定执行。凡未建立住宅专项维修资金的，业主转让房屋所有权时，需按本办法规定补交住宅专项维修资金，市房地产管理处方能予以办理房屋所有权转让登记。

第三十四条 各乡镇、街道办事处多产权住宅商品房、多产权的非住宅商品房屋，可参照本办法制定具体操作方法。

第三十五条 本办法由市住房城乡建设局、市财政局共同解释。

第三十六条 本办法自印发之日起施行，东港市城乡建设局《东港市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施细则》（东城建字〔2000〕第103号）同时废止。