不动产信託也可称之为房地产信託，简单来说，就是不动产所有权人（委託人），为受益人的利益或特定目的，将所有权移转给受託人，使其依信託契约来管理运用的一种法律关係。它是以不动产如建筑物、土地（不含耕地）等作为信託财产，由受託人按照信託契约，将不动产透过开发、管理、经营及处分等程式，提高不动产的附加价值，并将受託成果归还给受益人的信託业务。

不动产信託(图1)

在不动产信託中，通常受託人代为管理和处理的业务主要是一些间接性的业务，如不动产的买卖、租赁、收租、保险等的代管代营，代理有价证券或不动产的登记、过户、纳税，代修房屋、代付水电费、代办法律手续，此外还受理土地的丈量、建筑物的设计和绘图、建筑工程的承包、不动产的鉴定、评价等业务。在不动产经营中，受託人处于中介地位，一般不承担债权、债务的经济责任。

不动产信託的法律关係与一般信託，并没有差异，所不同者只是其信託财产为不动产，而且须办理信託登记而已。因此，要了解不动产信託的成立要件,除须了解一般信託之成立要件外，尚须了解不动产成立之特殊要件。

一般信託的成立要件有三：一为当事人，也就是委託人,受託人及受益人三者；二为信託财产。不动产信託以不动产为信託财产。不动产之信託财产不以不动产的所有权（土地所有权或建物所有权）为限，土地的使用权、甚至于不动产的租赁权等，也可以作为信託财产。至于其範围,应依信託行为成立时的信託目的及当事人所签订的信託契约或所立遗嘱的内容而定；三为信託行为意思表示。信託行为由设定信託意思的原因行为与移转所有权或为其他处分的处分行为所构成。

不动产信託成立的特殊要件，就是必须办理信託登记。由于信託财产具有财产的独立性与物上代位性属性，为顾及受益人及第三人的的权益，使信託财产得以明确无误地确定，以保障交易安全，对于特定的不动产信託财产，必须进行信託公示，也就是办理信託登记。各国的信託法律制度均有信託登记规定，就是以应登记或注册的财产设立信託的，非经信託登记，不得对抗第三人。而不动产是典型的依赖登记确定物权的财产。不动产权利因成立信託关係而移转或为其他处分，应当依照信託登记的有关规定办理权利变更登记，这里所称“权利变更登记”，是指移转所信託的不动产的占有和管理权予受託人，使受託人依信託本旨而为管理、处分的一种登记，其登记原因为信託，而不是以交易买卖、赠与、交换等为登记原因，后者的产权过户形式是所谓“产权变动登记”，前者则为“信託登记”。

我们的信託登记制度在《信託法》生效多年后仍然迟迟未能建立，从而导致目前开展的不动产信託及其他财产、财产权信託，实际上有先天的缺憾，虽然信託公司也试图以抵押登记之类的方法替代信託登记，但是其法律效力是存在疑问的。

不动产信託可分为房地产信託和土地信託。

不动产信託(图2)

房地产信託（又称为建筑物信託）是指信託机构接受委託经营、管理和处理的财产为房地产及相关财务的信託关係。它包括房地产信託存款、房地产信託贷款和房地产委託贷款。中国房地产信託机构有两类：一类是专业银行设立的房地产信託机构，另一类是专业性的房地产信託投资公司。

土地信託是土地所有者为了有效地利用土地获取收益，把土地委託给信託投资机构，信託投资机构按信託契约的规定，筹集建设资金、建造房屋、募集租户，对租户办理租赁以及建筑物的维护、管理或出租，把这种管理、动用所得作为信託收益交给土地所有者（受益者）。土地信託可分为租赁型和分块出售型。

不动产信託是以不动产为信託标的的信託业务。通过办理不动产信託，可以起到以下几方面作用：

信託服务

1、免除了不动产业主因专业知识不足而遭受经济损失的风险。不动产的管理和处理，需要有相当的专业知识，如识图用图的知识、土地面积量算知识、土地经济评价与土地定等估价等知识等。如委託人（即业主）本人亲自管理和处理，由于知识水平所限，极易蒙受损失。通过不动产信託方式，信託机构有专业人才，经验丰富，同时规模大、信誉卓着，办事方便可靠，就能免除上述风险，收到较好的效益。

2、为改良不动产提供资金的方便。如业主对部分土地需要开发利用，在其土地上新盖或增建建筑物，但资金缺乏。此时，可将其原有土地或土地使用权，以抵押的方式，作为担保物，发行不动产债券。

3、提供信用保证，实现不动产的销售。在不动产的销售过程中，如果买方资金不足或卖方对买方的信用不够了解，就会阻碍交易。如果将财产所有权转移给受託人，并从受託人处获得融资或信用担保，就能最终实现不动产的销售。

不动产信託是针对委託人的不动产提供高度专业化管理，一方面除着重对不动产标的本身的维护、修缮、改良、保全及环境的改善，以提高不动产标的本身的品质与价值外，另一方面规划不动产标的的最佳管理运用方式，如不动产标的以租赁、或出售处分、或重建，以期对不动产的利用达到最高效益。因此，

1、确保产权移转，避免遗产纷争；

2、专业管理经营，如出租、出售、开发；

3、财产的独立性，不得强制执行。

1、委託人与信託公司接洽，并提供相应材料，就设立不动产信託事宜进行商谈。

不动产信託(图3)

2、信託公司对委託人的资格及其合法拥有的不动产进行评估。

3、评估合格后，信託公司根据委託人的需求，在相关法律法规的约束下，设计开发相应的不动产信託产品。

4、委託人、受託人和其他当事人（如受益人、借款人、担保人等等）签订《信託契约》、《贷款契约》、《担保契约》等相关法律档案。

5、委託人交付信託财产，并与受託人按照《信託契约》条款和有关规定办理信託财产的抵押、过户手续或信託登记手续。

6、受託人严格依据《信託契约》的约定，为信託目的的实现和受益人的权益，对信託财产进行管理、运用和处分。

7、信託结束时，受託人依据《信託契约》的约定，对信託财产和收益向信託当事人进行分配。

1、财产属性。不动产信託是指以土地及地面固定物为信託财产的信託产品。

2、融资功能。在不动产信託契约约定的框架内，受託人可以协助委託人以产权抵押方式融通资金，在不影响信託财产原用途的前提下，产生附加价值。

3、产权明晰。在信託期间，不动产的名义所有权归信託公司所有。因此，设立不动产信託须按有关规定办理不动产过户手续或信託登记手续。

4、目的多样。委託人可以为保管财产的目的、销售房地产的目的设立信託，亦可以为通过不动产的出售、出租及各种运用而增值的目的设立信託。

5、方式灵活。信託公司可以根据不同的需求设立信託。信託目的及管理、运用、处分方式由信託契约或信託档案确定。

6、具有一定流动性。在不动产信託中，委託人交由信託的财产其初始状况为实物形态的不动产。但在信託终止时，可能信託财产会以货币、证券等形态出现，具体情况以信託契约的约定为準。

1、在不动产管理方面缺乏经验或需求专业服务便利性的人。

2、身体或心理上有障碍无法亲自处理期所有不动产相关事务的人。

3、土地所有人慾进行开发计画。

4、其它特殊不动产规划目的。

早在20世纪20年代，中国的上海就出现了信託业。但新中国成立后，停滞了很长一段时间，1978年后，信託业得以恢复。其后信託业利得财富得到空前发展。这一时期，国家对信託投资业的定位是“金融业的轻骑兵，是金融百货公司”。由于改革在摸索中进行，信託投资业的发展也出现了很多的问题，信託业经历了五次大的整顿，分别是1982年、1985年、1988年、1994年、1999年。但是综观历次大整顿，除了最近的一次，前几次都没有跳出膨胀、整顿、再膨胀的怪圈。

建筑开发型不动产信託的信託架构

第五次整顿从1999年广东国投破产开始，到2002年6月中经开倒闭结束，历时3年。全国的信託公司由1999年以前的239家减少到现在的几十家，混乱无序的状态得到有效控制。这次整顿，化解了信託业违规运作积累的巨大金融风险，更重要的是要按照信託的本质还信託投资公司“受人之託、代人理财”的本来面目，使信託投资公司获得了一个健康发展的空间。

1998年，中国几乎没有信託机构办理不动产信託业务，不过随着中国信託第五次整顿的结束，各大信託机构纷纷调整自己的业务，逐渐开办不动产信託业务。 2002年7月18日，第一个不动产信託计画――5.5亿元的“外环隧道项目资金信託计画”在上海一周内售罄。2002年7月29日，上海国际信託投资公司推出《新上海国际大厦项目资金信託计画》信託产品通过各大银行发售，这是中国信託业重新开业后的第一个房地产资金信託产品，产品规模为2.3亿元人民币。信託计画期限为三年，每份信託契约金额不低于人民币5万元，预计收益人获得的年收益率达4%（每年支付收益，期满归还本金）。而同年9月份，北京国投的CBD信託计画则成为是中国第一个投资于地产开发的信託，到2003年9月，中国50多家信託公司有1/3的业务都与房地产业有关。特别在央行121文发布、产业基金法未获批准的大环境下，房地产信託一时成了“準产业基金”，受到房地产业界的追捧，同时也为绝大多数信託网公司看好。

中国不动产企业基业长青高峰论坛