为促进房地产流通，维护房地产市场秩序，保障房地产交易当事人的合法权益，根据《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》精神，结合我市的实际情况，特制定本办法。

本办法所称房地产交易是指城市规划区、县城建制镇和工矿区範围内各种所有制房产及其附属设施连同相关的土地使用权的买卖、租赁等各种房地产交易活动。

房地产交易应符合国家法律、法规和政策规定及房屋产权管理的要求，遵循平等互利、协调一致、等价有偿的原则。禁止利用房地产交易进行违法活动，损害国家利益、社会公共利益和他人合法利益。

市、县房地产管理部门是房地产交易的主管部门。房地产管理部门设定的房地产交易市管理所（以下称交易管理所）负责日常的房地产交易管理工作。

市、县的土地管理、国有资产管理、工商行政管理、物价、税务等部门按各自的职能分工，依法对房地产交易活动实施监督检查。

房地产买卖是指房屋所有人将其房屋连其房屋使用範围内的土地使用权转让给买受人，由买受人接受该项房产并付给所有人约定价款的行为。

房买卖须符合下列条件：

1、企业单位买卖房地产，凭工商行政部门核发的营业执照，卖方应具有合法的房屋产权证和土地使用权出让同；
2、机关、社会团体、事业单位买卖房地产，凭上级主管部门批准档案，卖方应具有合法的房屋产权和土地使用权出让契约；
3、公民买卖房地产 凭居民身份证，卖方应具有合法的房屋产权证和土地使用权出让契约；
4、华侨、港澳颱风胞、外国人及外国企业、社团组织买卖房屋，须持房屋所在地县以下人民政府外事主管部门批准档案；
5、凡国有房产出售，必须进行资产价值评估，评估结果须经当地国有资产管理部门审核确认；
6、已经出租的房屋出售，房屋所有人须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权；
7、房地产开发经营企业出（预）售商品房，须经营房屋所在地县以下人民政府或授权机关批准；
8、房屋共有人之一将属于自己份额的房屋出售，应提前三个月通知其他共有人，在同等条件，其他共有人有优先购买权。

凡私人享受国家或单位补贴，以优惠价格购买的房屋期满5年后可以进入市场。但出售后的增值部分，个人只能获得原购房价格占当时综合造价的比例部分。在同等条件下，原产权单位有优先购买权。

房地产买卖应由当事人双方协商签订房地产买卖契约，其主要内容应包括：
1、当事人姓名（法人名称）、地址；
2、房屋的面积、结构、朝向、用途及室内设施状况；
3、随房屋转移的土地使用权範围、面积、并附四至界线平面图；
4、房屋土地的价金及付款方式；
5、违约责任及其解决纠纷途径；
6、当事人认为必要的其他事项。

房地产买卖契约签订后，当事人应到交易管理所办理立契审核手续，按规定缴纳有关税费，并及时到房屋产权产籍监理所和地籍管理站办理房地产权属变更手续，换领房屋所有权证和土地使用权证。

房屋产权变更后买受人应继续履行对该房屋和土地使用的法定权力和义务。

房地产出租是指房屋甩有人使用，由承租人向出租人支付约定租金的行为。

房地产在抵押期间若需出租时，应取得抵押权人的书面同意方可出租。但出租期限不得超过抵押契约所规定的期限。

房地产租赁的当事人应协商签订房地产租赁契约，其内容应包括：
1、双方当事人姓名（法人名称）、地址；
2、房屋的面积、结构、朝向及室内设施状况等；
3、随房屋使用权转移而转移的土地使用範围、面积、并附四至界线平面图；
4、房屋用途；
5、租赁期限；
6、租金额及支付方式、
7、提前解除契约的条件和应负责任；
8、违约责任；
9、当事人认为必要的其他事项。

房地产的租凭期限和用途，不得违反该房屋使用範围内土地使用出让契约所规定的年限和用途。

出租房屋的正常修缮费用，由出租人负担，但因承租人的故意或过失造成损坏的修缮费用，由承租负责。

承租人在得到出租人同意的前提下，可能将租用的房屋转租给他人，但转租期限不得超过原租赁契约所规定的期限。

房地产租赁契约签订后，当事人应到交易管理所和地籍管理站办理租赁审核手续，申请租赁许可证，按规定缴纳税费。

有下列情形之一者，出租人可能提前解除房地产租赁契约：
1、出租人因不可预见的原因，确有需要自己使用该房屋的；
2、承租人违反租赁契约改变房屋用途的；
3、承租人未经出租人同意私下转租房屋的；
4、承租人未按租约规定交纳房租，且迟延时间超过6个月的；
5、承租人破损房屋或设备而又是不维修、不赔偿的；
6、承租人利用承租房进行违法活动，损害公共利益的；
7、无故闲置承租房屋达3个月的；
8、房屋发生重大损坏，经有关鉴定部门鉴定为危险房屋能继续使用。

有下列情形之一者，经有关鉴定为危险房屋不能继续使用的。
1、承租人因不可预见的原因，确无需要继续租用该房屋而要求退房的；
2、房屋发生重大损坏，经有关鉴定为危险房屋而无法使用的；
3、出租人未按租约规定履行其对房屋的正常维修的。

出租人因第十九条第一款，承租人因第二十条第1款而造成提前中止租约的，应酌情赔偿对方因提前中止租约而遭受的损失，但赔偿金额最多不得超过租约规定的2个月租金。

出租人因第二十条第3项，承租人因第十九条第2、3、4、5、6、7项而导致提前中止租约的，应按对方所造成的实际损失付给赔偿金。

房地产租赁契约到期或提前中止时，出租人和承租人应共同对房屋及设备进行现场检查，双方认为无异议时，应协商解决。协商不成时，可提请房地产裁委员会协调或仲裁解决。承租人未经出租人同意，逾期不交还房屋出租人可按《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，向人民法院申请执行，出租人因此所受损失由承租人承担。

房地产出租期间，如出租人将其租赁房屋产权出售给他人，应提前2个月书面告诉承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。在房屋产权转移后，原房地产租赁契约继续有效，产权出让人及产权承让人应联名以书面形式变更出租人，并通知承租人。

房屋租赁期满，承租人如需要继续租赁该房屋，应在租赁期满前期2个月书面告知出租人，出租人如同意，双方应重新办理租赁手续。

房地产抵押是指房屋所有人以为该 房地产作为债务偿还担保，设定抵押权、将房屋连同土地使用权抵押给债权人的行为。
房地产抵押时，必须持有房屋产权证和土地使用权出让证件。

房地产抵押，当事人应签订房地产抵押契约，契约内容由当事人协商议定，但须载明：
1、抵押人、抵押权人姓名（法人名称）及地址；
2、房屋座落、面积、四至界线、占地平面示意图及评估价值；
3、抵押期限；
4、担保债务範围、用途、交付方式及期限；
5、担保债务标的物清偿方式；
6、抵押房屋灭失及毁损时的补救方法；
7、违约责任及解决争议的途径；
8、当事人认为必要的其他事项。

抵押人就已经出租的房屋设定抵押时，原租赁关係继续有效。

同处房地产设定数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该房地产总价值的95%。若干抵押房地产设定同一抵押权时，该抵押权为不可分担保物权。

房地产抵押期间，该房地产的房屋所有权证和土地 作用权证，由抵押权人或第一抵押权人收存。

已设定抵押的房屋抵押人如需翻建、改建、扩建或改变使用用途时，必须取得抵押权人的书面同意。同一房地产设定数个抵押权的，按抵押登记的先后程式清偿；同时登记的按各方债权额比例清偿。

房地产抵押全同签订后，当带人应当15日内向房屋产权产籍监理所和地籍管理站办理抵押登记。契约中止时，当事人应当1个月内办理抵押登记注销手续。

抵押人在抵押契约期间未依约偿还债务，或抵押人死亡而无继承人或无遗赠人承担债务的，抵押权人可申请处分抵押房地产。

处分抵押房地产所得价款，依下列顺序分配：
1、支付处分该抵押房地产之费用；
2、支付与该抵押房地产有关的应纳法定税费；
3、按清偿顺序偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金；
4、余额退还约抵押人。

交易所设定固定的房地产交易市场，其主要功能是：
1、为交易当事人提供洽谈、协商场所和展示行情、市场交易信息各种服务；
2、为房地产交易人中介服务单位
3、引导房地产经营单位和个人进入市场；
4、为房地产抵押、拍卖、吞吐等房地产流通业务提供公开营业场所；
5、为政府和有关部门提供宣传房地产政策法规、法律谘询，抑制房地产投机活动和调节房地产价格，监督检查房地产交易活动提供重要阵地。

交易管理所对房屋产权证书、土地使用权出让证件、交易标的物、交易当事人是否相符要进行严格的核查，有权对交易标的物进行勘丈、评估，对符合条件者，给予办理交易手续。

房地产交易当事人应当使用统一的房地产买卖契约、租赁契约、抵押全同文本，使用统一的专用发票。

交易当事人作曲交易手续证件及其他有关证件，在1个月内向房屋产权产籍监理所和地籍管理站申请房地产变更登记。

凡从事房地产经营、中介服务的企业和个人，必须按照国家有关规定，由市房地产管理部门进行资质审查，经市工商行政管理部门核发营业执照后，方可开业经营。
凡对国有房产进行价值评估的机构，必须持国有资产管理部门核发的评估资格证书（或临时评估资格证书）。

有下列情形之一者，禁止交易；
1、违章房屋；
2、未经确认为合法产权的房屋、产权有纠纷予处理的房屋、权证与标的物不符的房屋和无土地使用权出让证件的房屋；
3、作贷款抵押的房屋；
4、被依法限制产权转移的房屋；
5、产权证已被明令注销的房屋；
6、按照法律或法规不允许交易的房屋；
7、代管或託管的房屋。

房地产交易价格管理要充分发挥市场机製作用，坚持有放有管，按房屋所有权性质，实行不同价格。各类房屋价格的计价原则和标準，由房地产管理部门会同物价部门制定，涉及国有房产的定价必须会同国有资产管理部门制定。

按政策规定向个人出售或出租的新旧公房，实行指令性价格。指令性价格的制定，必须先进行评估，并以国有资产管理部门审核确认的结果为主要依据。其余房屋交易实行市场调节价格。

房地产交易中的国有土地使用权转让收益，要严格按照国家现行规定，由交易管理所在办理交易手续时代收，上交同级财政。

凡违反本办法有关规定，通过非法手续进行的房地产交易，经查实后，由交易管理所按其情节轻重，分别给予撤销交易、限其补办手续、没收非法所得，并处罚款的行政处理。
1、违反本办法规定私下交易或隐瞒实际成交价格、偷漏税费和违章建筑买卖、出租的，除责令补缴规定税费外，对当事人各处以买卖成交价或到发现时止累计租金应收税费额的2?/FONT>5倍的罚款。
2、违反本办法第三十七、三十八条规定，除限期补办外，对责任人处以实际成交价格3%以下罚款。

房地产交易管理人员徇情谋私、违法乱纪、索贿受贿的，由上级行政机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

妨碍、阻挠房地产交易管理人员执行公务、扰乱房地产市场秩序的，由公安机关按《治安管理处理条例》处罚，构成犯罪的依法追究其刑事责任。

任何单位和个人都有权向有关部门检举、揭发房地产交易中的非法行为，有关部门要保护举报人，经查证属实的，由房地产交易主管部门给予奖励。

房地产交易发生纠纷，由交易管理所调解，调解无效的可申请仲裁向人民法院起诉。

按行政分配的租用房屋和单纯的土地使用权转让不适用本办法。

本办法由银川市房地产管理局和银川市法制局负责解释。

本办法自发布之日起施行。