土地使用权出让，可以採用拍卖、招标或者双方协定的方式。根据土地管理的有关法规，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须採取拍卖、招标方式；没有条件，不能採取拍卖、招标方式的，可以採取双方协定的方式，但协定的土地使用权出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。土地使用权出让契约由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。土地使用权出让契约约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除社会公共利益需要收回该幅土地外，否则应当予以批准。经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让契约，依照规定支付土地使用权出让金;如果土地使用权出让契约约定的使用年限届满。土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获政府批准的，土地使用权由国家无偿收回。转让房地产必须做到，以出让方式取得土地使用权的，应按照出让契约的约定，支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地的，应形成工业用地或其他建设用地条件。以合法转让方式取得土地使用权的，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让契约约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。土地使用权出让最高年限按用途分别确定如下： 1.居住用地70年; 2.工业用地50年; 3.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年; 4.商业、旅游、娱乐用地40年; 5.综合或者其他用地50年。以出让方式取得了土地使用权，但未按出让契约约定支付全部土地出让金的，或成片开发土地未形成工业用地或其他建设用地条件的，司法机关和行政机关依法裁定决定查封或者以其他形式限制土地权利的，依法收回土地使用权的，共有土地但未经其他共有人书面同意的，权属有争议的，未依法登记领取权属证书的，法律和行政法规规定禁止转让的其他情形等，其土地使用权都不得发生转让行为。

出让土地使用权人在出让土地使用期限内依法对土地享有占有权、使用权、收益权和处分权。分期付款取得出让土地使用权的，在领取临时土地使用权证期间，土地使用者对土地不享有部分处分权。该部分处分权指出让土地使用权人可依法将其享有的土地权利转让、出租、抵押或用于合资、合作经营及其他经济活动。出让土地使用权人对其使用土地上的地上建筑物、其他附着物享有所有权。

土地使用者需要改变土地使用权出让契约约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让契约变更协定或者重新签订土地使用权出让契约，相应调整土地使用权出让金。土地使用者必须依土地使用权出让契约的约定开发、利用土地，不得在法定或约定的期限内闲置土地。土地使用者转让土地使用权必须符合法定条件。

中华人民共和国国土资源部令 第21号

《协定出让国有土地使用权规定》，已经2003年6月5日国土资源部第6次部务会议通过，现予发布，自2003年8月1日起施行。

部长 田凤山

2003年6月11日

第一条 为加强国有土地资产管理，最佳化土地资源配置，规範协定出让国有土地使用权行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。

第二条 在中华人民共和国境内以协定方式出让国有土地使用权的，适用本规定。

本规定所称协定出让国有土地使用权，是指国家以协定方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第三条 出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当採用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可採取协定方式。

第四条 协定出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

以协定方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

第五条 协定出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和?有基準地价的地区，协定出让最低价不得低于出让地块所在级别基準地价的70%。

低于最低价时国有土地使用权不得出让。

第六条 省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门应当依据本规定第五条的规定拟定协定出让最低价，报同级人民政府批准后公布，由市、县人民政府国土资源行政主管部门实施。

第七条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计画、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计画、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计画，报同级人民政府批准后组织实施。

国有土地使用权出让计画经批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、网际网路等媒介向社会公布。

因特殊原因，需要对国有土地使用权出让计画进行调整的，应当报原批准机关批准，并按照前款规定及时向社会公布。

国有土地使用权出让计画应当包括年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段以及供地时间等内容。

第八条 国有土地使用权出让计画公布后，需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权出让计画，在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内，向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。

市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计画接受申请的时间不得少于30日。

第九条 在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定採取协定方式出让;但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。

同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，採取招标、拍卖或者挂牌方式出让。

第十条 对符合协定出让条件的，市、县人民政府国土资源行政主管部门会同城市规划等有关部门，依据国有土地使用权出让计画、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等，制定协定出让土地方案。

协定出让土地方案应当包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等。

第十一条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况，按照《城镇土地估价规程》的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策?合理确定协定出让底价。

协定出让底价不得低于协定出让最低价。

协定出让底价确定后应当保密，任何单位和个人不得泄露。

第十二条 协定出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商，协商一致且议定的出让价格不低于出让底价的，方可达成协定。

第十三条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据协定结果，与意向用地者签订《国有土地使用权出让契约》。

第十四条 《国有土地使用权出让契约》签订后7日内，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当将协定出让结果在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、网际网路等媒介向社会公布，接受社会监督。

公布协定出让结果的时间不得少于15日。

第十五条 土地使用者按照《国有土地使用权出让契约》的约定，付清土地使用权出让金、依法办理土地登记手续后，取得国有土地使用权。

第十六条 以协定出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让契约约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让契约变更协定或者重新签订土地使用权出让契约，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。

1、有偿的

2、有期限的

3、一种物权