（漯政办〔2013〕84号）

各县区人民政府，漯河新区、经济技术开发区、西城区管委会，市人民政府各部门，直属及驻漯各单位：

《漯河市房屋专项维修资金管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。

漯河市人民政府办公室

2013年5月28日

第一条 为加强对房屋专项维修资金的管理，保障房屋共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护房屋专项维修资金所有者的合法权益，根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》和《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内房屋专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称房屋专项维修资金，是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条 本办法所称房屋共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖契约，由单幢房屋业主或者结构相连的不同楼幢业主共有的部位，一般包括：房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、非产权式楼记忆体车库等。

本办法所称房屋共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖契约，由单幢房屋业主或者不同楼幢业主共有的附属设施设备，一般包括共用的上下水管道、安防系统、中央空调、供暖系统、热水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、消防设施、住宅区的道路、绿地、景观、路灯、排水设施、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 房屋专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条 市房产行政主管部门会同市财政部门负责本行政区域内房屋专项维修资金的指导和监督工作，其下属的市房屋维修资金管理中心具体负责房屋专项维修资金日常管理工作。

各县房产行政主管部门会同同级财政部门负责本辖区内房屋专项维修资金的指导和监督工作。

第六条 凡单幢房屋或者一个物业管理区域内房屋有两个以上产权人的，应当建立房屋专项维修资金。

第七条 商品房屋、保障性住房（含经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房、单位集资合作建房及徵收安置房屋，下同）的房屋专项维修资金由业主交存。

出售公有住房的,售房单位和业主应当按照本办法的规定交存房屋专项维修资金。

第八条 商品房屋和保障性住房按照所拥有的物业的建筑面积交存房屋专项维修资金，首期房屋专项维修资金的交存标準为：

（一）无电梯房屋，由业主按建筑面积每平方米40元交存；

（二）有电梯房屋，由业主按建筑面积每平方米60元交存。

市房产行政主管部门应当根据房屋建筑安装工程每平方米造价，适时调整并公布首期房屋专项维修资金的交存标準。

第九条 出售公有住房的，按照下列规定交存房屋专项维修资金：

（一）业主按照所拥有的物业的建筑面积每平方米15元交存首期房屋专项维修资金。

（二）售房单位按照无电梯房屋不低于售房款的20%，有电梯房屋不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取房屋专项维修资金。

第十条 业主交存的房屋专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的房屋专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十一条 首期房屋专项维修资金，业主可以委託房地产开发建设单位代交，也可以直接存入房屋专项维修资金专户。

商品房屋的业主应当在签署购房契约后30日内，将维修资金存入房屋专项维修资金专户。委託房地产开发建设单位代交的，房地产开发建设单位应当自收到房屋专项维修资金之日起15日内，将代收的房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户，由市房屋维修资金管理中心开具“房屋维修资金个人交存凭证”。代收单位应当于开具交存凭证7日内将交存凭证交给业主留存。

尚未售出的房屋，由房地产开发建设单位在办理房屋所有权初始登记时代交该部分房屋的专项维修资金，待房屋售出后，由开发建设单位足额扣回。

公有住房售房单位应当在办理房改房手续时，将单位和业主房屋专项维修资金一併交存。

第十二条 未按本办法规定交存首期房屋专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

第十三条 房屋专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式,鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主自主管理。

第十四条 未成立业主大会或业主大会决定委託政府代为管理的，其房屋专项维修资金由市房屋维修资金管理中心代为统一管理。

市房屋维修资金管理中心应当在所在地委託商业银行作为专户管理银行，并开立房屋专项维修资金专户。

开立房屋专项维修资金专户，应以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

已售公有住房的房屋专项维修资金专户，按售房单位设账，按幢设分账；其中业主交存的，按房屋户门号设分户账。

第十五条 房屋专项维修资金实行业主自主管理的，应召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。

业主大会应当在所在地委託商业银行作为本物业管理区域内房屋专项维修资金的专户管理银行，开立房屋专项维修资金专户，并以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。

业主委员会应当持业主大会决定及书面报告，报市房屋维修资金管理中心。对于符合条件的，市房屋维修资金管理中心应当将代管的该物业管理区域内业主交存的房屋专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的房屋专项维修资金专户，并将有关账目等移交业主委员会。

第十六条 业主大会应当建立房屋专项维修资金管理制度。

业主大会开立的房屋专项维修资金账户，应当接受市房产行政主管部门的监督。

第十七条 房屋专项维修资金自存入维修资金专户之日起按国家规定银行活期存款利率计息，由代管单位与专户管理银行按年结存到户。

第十八条 房屋专项维修资金应当专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

物业服务企业应当按照物业服务契约约定，承担房屋共用部位、共用设施设备日常维护、养护管理工作。

第十九条 房屋专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十条 下列费用不得从房屋专项维修资金中列支：

（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营服务单位，为业主提供服务所发生相关管线和设施、设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏房屋共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务契约约定，应当由物业服务企业承担的房屋共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十一条 房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）商品房屋之间、保障性住房之间或商品房屋与保障性住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存房屋专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）售后公有住房与商品房屋、保障性住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业，再分别按照本条第(一)项、第（二）项规定分摊。

（四）未售出房屋，由开发建设单位或者公有住房售房单位按照未售出房屋的建筑面积分摊。

第二十二条 同一个物业管理区域内，经专有部分面积占相关总建筑物面积2/3以上且专有部分人数占相关总人数2/3以上的业主採取业主大会或签字授权等形式，签订房屋维修资金筹集使用授权委託书，授权业主委员会或个人在委託书有效期限内，可直接办理该物业管理区域内维修资金申请、支用、筹集等约定事项。

第二十三条 房屋专项维修资金实行政府代管的，其使用按照以下程式办理：

（一）制定方案

物业服务企业应当依据业主、业主委员会的意见及查看结果提出维修计画建议，制定维修和更新、改造方案及相应的维修预算。

没有物业服务企业的由相关业主提出使用建议，并委託相关单位制定维修和更新、改造方案。

（二）业主确认

维修和更新、改造方案经房屋专项维修资金列支範围内专有部分占建筑物总面积2/3以上，且占总人数2/3以上的业主讨论通过或书面同意，并在小区明显位置进行公示，公示时间为七个自然日。

（三）办理备案

公示无异议，物业服务企业或业主委託代表到所属区域房屋专项维修资金管理部门办理专项维修资金使用备案。要件齐全的，维修资金管理部门应在接件后二个工作日内根据有关资料作出使用决定，并通知专户管理银行拨付50%首付款至施工单位。

（四）竣工验收

工程竣工后，物业服务企业、相关业主、业主委员会、监理单位、施工企业对工程进行验收，并按照规定出具竣工验收报告。

（五）工程决算

竣工公示期满，业主无异议后，物业服务企业或相关业主（业主委员会）持有关资料向所属区域房屋专项维修资金管理部门申请列支。维修资金管理部门审核同意后，通知专户管理银行将剩余工程款项划转至施工单位。

第二十四条 房屋专项维修资金实行业主自主管理的，其使用按照以下程式办理：

（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支範围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用房屋专项维修资金的情况的处置办法等；

（二）业主大会依法通过使用方案；

（三）物业服务企业组织实施使用方案；

（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支房屋专项维修资金；

（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报所在区域内维修资金管理部门备案；维修资金管理部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；

（六）业主委员会向专户管理银行发出划转房屋专项维修资金的通知；

（七）专户管理银行将所需房屋专项维修资金划转至施工单位。

第二十五条 房屋共用部位、共用设施设备发生突发性损坏，出现下列情形，需要立即对其进行维修和更新、改造的，可以向本行政区域内房屋专项维修资金管理部门申请，启用房屋专项维修资金应急使用程式：

（1）屋面漏水、外墙渗水严重；

（2）共用管道损坏，共用排水系统跑水、塌陷；

（3）出现严重危及基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构（建设工程保修期限外）的情形；

（4）路面损坏严重影响人身安全；

（5）严重影响业主使用或者危及房屋安全的其他情况。

第二十六条 房屋专项维修资金应急使用按照以下程式办理：

（一）业主委员会（相关业主）或物业服务企业直接申报至所属区域内房屋专项维修资金管理部门；

（二）维修资金管理部门现场勘查，符合维修条件的，会同业主委员会（相关业主）或物业服务企业组织有关维修部门24小时内到场进行维修，同时按照本办法第二十三条、第二十四条的规定补办相关手续；

（三）维修工程由聘用的监理公司及维修资金管理部门进行质量与现场监督；维修完毕后，监理公司出具验收报告，二个工作日内由造价谘询单位完成维修项目决算；

（四）业主委员会（相关业主）或物业服务企业补齐相关手续后，维修资金管理部门将维修项目、维修费用、施工单位、造价谘询单位、监理单位、残值回收情况等内容，在维修项目所涉及业主的区域予以公示，公示时间为七个自然日；

（五）公示期满后，属于政府代管的，由维修资金管理部门通知专户银行将工程款直接划转至施工单位；属于业主自治管理的，由业主委员会通知专户管理银行将工程款直接划转至施工单位。

第二十七条 为保证工程质量和房屋专项维修资金的合理使用，鼓励聘请具有相应资质的专业工程造价谘询机构及工程监理机构对工程预决算进行评估及对工程进行监理，相关费用从房屋专项维修资金增值利息中列支。

第二十八条 在保证房屋专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将房屋专项维修资金用于购买国债。利用房屋专项维修资金购买国债的增值收益应当转入房屋专项维修资金滚存使用。

禁止利用房屋专项维修资金从事国债回购、委託理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第二十九条 下列资金应当转入房屋专项维修资金滚存使用：

（一）房屋专项维修资金的存储利息；

（二）利用房屋专项维修资金购买国债的增值收益;

（三）利用房屋共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）房屋共用设施设备报废后回收的残值。

第三十条 业主分户账面房屋专项维修资金余额（售后公有住房不含售房单位交存部分）不足首期交存额的30%时，应当及时续交已用部分。

成立业主大会的，房屋专项维修资金的续交方案由业主大会决定。业主大会应当及时向分户账面余额不足首期交存额30%的业主发出续交通知，业主应当在接到续交通知之日起30日内，将续交的房屋专项维修资金交存到维修资金专户；未成立业主大会的，续交方案由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主决定。

第三十一条 本办法实施前房屋已经出售但未建立房屋专项维修资金的，应当补交。补交的实施主体是物业区域的业主大会，业主大会应就补交本区域房屋专项维修资金作出决定，并按相关规定授权业主委员会具体实施。

第三十二条 房屋专项维修资金的补交标準以房屋建筑面积为计算基数，原则上不能低于同期、同类型房屋交存标準。

第三十三条 房屋专项维修资金补交具体实施方式

（一）一次性补交的交存方式

业主大会讨论通过补交方案，由业主委员会或业主授权代表负责具体实施，业主应按“补交标準”的规定及时将补交的维修资金集中交存至指定专户。

（二）分期交存方式

维修资金的补交併入物业服务费测算项目。按年限（最长不得超过5年）、建筑面积等计算房屋每平方米每月或每年补交基数，以年度、季度或月份实施分期交存，也可在日常交纳物业服务费时一併交存。

（三）经业主大会讨论通过，也可综合上述两种交存方式，即首次由业主交存该户应交维修资金总数的20%—30%，剩余70%—80%部分计入物业服务费由业主按月交存。

（四）业主大会讨论通过的其他合法补交方式。

第三十四条 房屋专项维修资金补交的程式

（一）维修资金的补交工作，需经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意后予以实施。

（二）成立业主委员会并签订物业管理服务契约的房屋，维修资金补交工作由业主委员会组织召开业主大会讨论通过后，由业主委员会实施维修资金补交具体工作，补交的维修资金应交存至维修资金专户。

（三）有房屋产权（管理）单位，但未实行物业管理的房屋，维修资金的补交工作由房屋产权（管理）单位或业主授权代表组织实施。

（四）既没有房屋产权（管理）单位、也未实行物业管理的房屋，维修资金的补交工作由对共用部位、共用设施设备具有共有关係的业主或业主授权代表提出补交计画，并组织实施。

第三十五条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明房屋专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户帐中结余的房屋专项维修资金超过首期应交维修资金的30%时随房屋所有权同时过户，不足首期交存额30%的，受让人应按首期交存标準补交后再办理过户手续。

受让人应当持房屋权属证明及本人身份证明到房屋维修资金管理部门办理分户账更名手续。

房屋专项维修资金已划转至业主委员会开立的专用账户的，受让人应当到业主大会开户银行办理变更手续。

第三十六条 房屋灭失的，按照下列规定返还房屋专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的房屋专项维修资金返还业主；

（二）公有住房售房单位交存的房屋专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按售房单位财务隶属关係，收缴同级国库。

第三十七条 房屋维修资金管理部门、业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行核对房屋专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）房屋专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）其他有关房屋专项维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求覆核。

第三十八条 专户管理银行应当每年至少一次向房产行政主管部门、房屋维修资金管理部门、业主委员会传送维修资金对账单。

房产行政主管部门、房屋维修资金管理部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行覆核。

专户管理银行应当建立维修资金查询制度，随时接受业主和公有住房售房单位对其分户账中维修资金的交存、使用、增值收益、账面余额的查询。

第三十九条 房屋专项维修资金的管理费用在维修资金增值收益中列支，由主管部门核定，并与专项维修资金分账核算。

房屋专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第四十条 房屋登记机构在办理预告登记、所有权初始、所有权转移登记时，应当查验申请人房屋专项维修资金交存凭证，并作为办理要件。

第四十一条 房地产开发企业有下列行为之一的，由房产行政主管部门按下列规定处理：

（一）违反本办法第十二条规定将房屋交付购买人的，责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

（二）未按本办法第二十一条第（四）项规定分摊维修、更新和改造费用的，责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。

第四十二条 业主未按规定或业主大会决议续交、补交房屋专项维修资金，或者拒不分摊维修和更新、改造费用的，业主委员会、授权代表或利益相关人可依据《管理规约》诉诸法律。因拒绝续交、补交维修资金，给其他相关业主造成维修不便及损失的，相关业主或其他利益相关人可以依法向人民法院提起诉讼。

第四十三条 违反本办法规定，挪用房屋专项维修资金的，由房产行政主管部门追回挪用的房屋专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

物业服务企业挪用房屋专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

房产行政主管部门挪用房屋专项维修资金的，由上一级政府房地产行政主管部门追回挪用的房屋专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十四条 房产行政主管部门违反本办法第二十八条规定的，由上一级政府房地产行政主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

业主大会或者业主委员会违反本办法第二十八条规定的，由房产行政主管部门责令改正。

第四十五条 本办法自2013年 6 月 1 日起施行。