临沂市房产和住房保障局、临沂市财政局关于印发

《临沂市住宅专项维修资金管理办法》的通知

（临房发〔2011〕43号）

各县房产局（建设局）、财政局：

为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据国家和省法律、法规、规章，结合临沂市实际情况，我们制定了《临沂市住宅专项维修资金管理办法》，现印发给你们，请遵照执行。

临沂市房产和住房保障局（章）临沂市财政局（章）

二○一一年十二月三十日

临沂市住宅专项维修资金管理办法

第一章总则

第一条为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护业主的合法权益，根据有关法律、法规、规章，结合我市实际情况，制定本办法。

第二条第二条本市行政区域内的商品住宅（含经济适用住房、拆迁安置住房）专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条本办法所称的住宅专项维修资金（以下简称维修资金）是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本办法所称共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖契约，由单幢住宅内业主或单幢住宅内业主及与之结构相连的非业主共有的部位，主要包括：住宅的基础、承重墙、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所说共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖契约，由住宅业主或住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，主要包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条维修资金实行属地化管理，坚持专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条市、县物业主管部门（以下统称物业主管部门）负责本行政区域内维修资金的交存、使用的指导和监督工作，市、县财政部门负责本行政区域内维修资金的监督管理。市区範围内维修资金的交存、使用等日常管理工作由临沂市房产和住房保障局下设的住宅专项维修资金管理机构（以下简称维修资金管理机构）负责，保证资金安全、使用便利。

第二章交存

第六条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应按照本办法交存维修资金。

第七条商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，市区範围内的首期住宅专项维修资金暂按以下标準交存：未配备电梯的多层房屋每平方米70元，配备电梯的房屋每平方米110元。市房产和住房保障局今后可根据实际情况，适时调整首期交存标準。

各县行政区域内维修资金首期交存标準由县物业主管部门根据实际情况，合理确定并适时调整。

第八条业主在办理房屋入住手续前，将首期维修基金存入住宅专项维修资金专户，专户管理银行出具由财政部门统一监製的财政专用票据，业主持维修资金专用票据办理入住手续。

业主交存的住宅专用维修资金属于业主所有，未按规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。

第九条业主在办理房屋权属证书时，必须提交维修资金专用票据。未提交维修资金专用票据的，产权登记部门不予受理产权登记申请。

第十条业主大会成立前或业主大会未决定实行业主自主管理的，其维修资金由维修资金管理机构代为统一管理。维修资金管理机构应委託所在地商业银行，作为专户管理银行。开立维修资金专户，以幢为单位设账，按房屋户门号设立分户账。

第十一条实行业主自主管理的，应当在街道办事处的监督下召开业主大会，经该物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主同意，由业主大会授权业务委员会负责维修资金的日常管理。

业主大会应当在维修资金管理机构应委託的商业银行开立住宅专项维修资金专户，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

业主大会开立的维修资金账户，应当接受物业主管部门监督。业主大会应当按照维修资金管理办法、会计核算制度，设立业主明细账目管理。

第十二条业主委员会应当持业主大会决定及书面报告通知并报物业主管部门备案。对于符合移交条件的，维修资金管理机构应当将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额及有关账目等移交业主委员会。

第十三条业主分户账面维修资金余额不足本办法规定的首期交存额30%的，该房屋的业主需及时续交，续交后的维修资金余额应不少于本办法规定的首期维修资金缴存金额。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，由物业服务企业在街道办事处、物业主管部门的指导监督下组织实施；没有物业服务企业的，由居民委员会在街道办事处、物业主管部门指导监督下组织实施。

第十四条商品住宅已经出售但未建立维修资金的，应当补建。具体补交方式由业主大会决定；未成立业主大会的，由物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主决定。

第三章使用

第十五条维修资金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第十六条维修资金的使用应当坚持方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，开发建设单位按照尚未售出物业的建筑面积分摊维修和更新、改造费用。

第十七条维修资金的使用按照以下程式办理：

（一）物业服务企业应当根据业主、业主委员会或者社区居民委员会的意见及查勘结果，提出住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造计画建议，制定维修和更新、改造方案。方案主要包括：

1、维修和更新、改造内容；

2、工程预算；

3、涉及户数；

4、维修和更新、改造组织方式。

没有聘请物业服务企业的，由相关业主、业主委员会或者社区居民委员会提出计画建议，并在维修资金管理机构指导下，委託相关单位制定维修和更新、改造方案。

（二）维修和更新、改造方案应当经有利害关係的、已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主书面同意，并在物业区域内明显位置进行公示。

（三）物业服务企业或者相关单位、业主委员会应持有关资料到维修资金管理机构办理维修和更新、改造方案备案，并提交下列材料：

1、维修和更新、改造方案；

2、相关业主或者业主大会书面确认证明；

3、维修和更新、改造方案公示证明；

4、维修资金账面余额证明。

（四）维修资金管理机构审查同意后，通知专户管理银行将维修和更新、改造工程预算资金的70%划转至物业服务企业或者相关单位。

（五）物业服务企业或相关单位组织实施维修和更新、改造方案。

（六）工程竣工后，物业服务企业或者相关单位应当组织相关业主、业主委员会或者社区居民委员会、施工企业及工程监理单位对工程质量进行验收，并签署验收报告；业主委员会或者社区居民委员会，或者其委託的具有专业资质的社会中介机构应当对工程决算进行审核，并出具审核证明。

（七）维修资金管理机构对验收报告和审核证明核实后，通知专户管理银行拨付应付费用的剩余款项。

第十八条物业服务企业或者相关单位可以採取公开招标或者邀请招标等方式选择专业施工企业，并与中标的施工企业签订工程施工契约。

第十九条相关业主、业主委员会或者社区居委会可以委託物业服务企业或者相关单位聘请专业监理、鉴定单位对维修和更新、改造工程实施质量监理及鉴定，也可以委託专业中介机构对工程造价进行审核，费用均计入维修和更新、改造成本。

第二十条发生危及房屋安全、电梯停运等紧急情况，需要立即进行维修和更新、改造的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经业主委员会或者社区居委会证明核实，维修资金管理机构通知专户管理银行划转维修费用。物业服务企业或者相关业主未按规定及时实施维修和更新、改造的，维修资金管理机构可以组织代修，维修费用从相关业主维修资金中列支。

第二十一条下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽频数据传输等管线和设施设备的维修养护费用；

（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；

（四）根据物业服务契约约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。

第四章监督管理

第二十二条维修资金管理机构、业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目，并向业主通报相关情况。

第二十三条维修资金应建立查询制度，接受业主对其分户帐情况的查询。

第二十四条在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金转为定期存款，也可以购买一级市场新发行的国债，并持有到期，确保资金安全和保值增值。

利用业主交存的维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经物业区域内已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主同意。

禁止利用维修资金从事国债回购、证券、委託理财业务或将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第二十五条下列资金应当转入维修资金滚存使用：

（一）维修资金的存储利息；

（二）利用维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部分、共用设施设备进行经营所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值；

（五）罚没收入。

第二十六条房屋转让时，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时转移。受让人应当持维修资金专用票据、住宅专项维修资金过户协定、房屋权属证书和身份证等到维修资金管理机构办理分户账更名手续。

第二十七条房屋灭失的，该房屋分户账中结余的维修资金应当返还业主。

第二十八条维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定。

第二十九条维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第三十条维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第三十一条开发建设单位、业主委员会、物业服务企业、物业主管部门及其工作人员违反本办法规定的，依照《住宅专项维修资金管理办法》及相关法律法规的规定予以处理，追究相应的责任。

第五章附则

第三十二条在一个物业管理区域内，凡单独依法登记权属的车库（包括专用车库和共用车库内的车位）等其他非住宅物业，应按照本办法规定建立专项维修资金制度。

第三十三条用于销售的新建独立非住宅物业，参照本办法规定建立专项维修资金制度。

第三十四条售后公有住房专项维修资金的管理，按国家、省、市有关规定执行。

第三十五条本办法由市房产和住房保障局、市财政局共同解释。

第三十六条本办法自2012年1月1日起施行。