江苏省人大常委会公告　 　第2号

《江苏省人民代表大会常务委员会关于修改〈江苏省大气污染防治条例〉等十六件地方性法规的决定》已由江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第二次会议于2018年3月28日通过，现予公布，自2018年5月1日起施行。

江苏省人民代表大会常务委员会

2018年3月28日

（一）将第三十五条第一款修改为：“设立房地产价格评估机构，应当向工商行政管理部门申请办理登记。房地产价格评估机构应当自领取营业执照之日起三十日内向房产管理部门备案，房产管理部门应当及时将房地产价格评估机构报备的其机构名称、评估人员等情况向社会公告。”

（二）删去第四十二条。

此外，对条文顺序作相应调整。

第一条 为了加强城市房地产交易管理，规範城市房地产交易行为，维护房地产交易当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条 在本省行政区域内的城市规划区国有土地上从事房地产交易，实施房地产交易管理，应当遵守本条例。

本条例所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第三条 以出让或者划拨方式取得的国有土地使用权转让、抵押、出租，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》和《江苏省土地管理条例》规定的条件和要求。

第四条 房地产交易应当遵循合法、公平、自愿和诚实信用的原则。

第五条 省人民政府建设行政主管部门、土地管理部门依照省人民政府规定的职权，各司其职，密切配合，管理本省行政区域内房地产交易工作。

市、县（市）人民政府房产管理部门、土地管理部门按照各自职责，负责本行政区域内房地产交易活动的监督管理工作。

工商、财政、税务、物价、人民银行等有关部门依照各自的职责分工，共同做好与房地产交易有关的管理工作。

第六条 县级以上地方人民政府及其有关部门办理房地产交易手续，应当公开条件，简化程式，提高效率，方便当事人。

市、县（市）人民政府应当报经省人民政府确定，由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作，在本市、县（市）行政区域内颁发统一的房地产权证书，依法将房屋的所有权和该房屋占用範围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。尚未确定由一个部门负责房产管理和土地管理工作的，市、县（市）人民政府应当组织、协调房产管理部门和土地管理部门，在一个场所统一受理房地产交易登记申请，并发放房地产权属证书。

第七条 省人民政府财政、物价、建设、土地部门应当严格执行国家有关房地产交易管理行政事业性收费的规定，对国家明令取消的收费项目，不得继续收取或者改变名称变相收取。市、县（市）人民政府及其财政、物价、房产、土地等部门不得自行设定房地产交易管理收费项目。对房地产交易服务收费项目应当按宗收费，国家另有规定的从其规定。

收费项目和收费标準应当在受理房地产交易登记申请的场所予以公示。房地产交易当事人有权拒绝不合法的收费。

第八条 省和设区的市人民政府应当制定具体办法，简化交易程式，降低交易收费，鼓励和支持房改房、经济适用住房上市交易。

第九条 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

前款所称其他合法方式主要是指：

（一）房地产交换；

（二）以房地产抵债；

（三）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；

（四）企业被收购、兼併或者合併，房地产权属发生转移的。

第十条 转让房地产，除法律另有规定外，应当按照下列程式进行：

（一）房地产转让当事人签订书面转让契约；

（二）房地产转让当事人在转让契约签订后，持房地产权证书或者房屋所有权证书、国有土地使用权证书和契税完税凭证、当事人合法证明、转让契约，向房产管理部门提出房屋权属转移登记申请；

（三）房产管理部门审查当事人提交的有关材料，对符合前项规定的，予以受理；不予受理或者需要补充材料的，应当在收到申请之日起三个工作日内告知当事人，并说明理由；

（四）房产管理部门应当在受理房地产转让当事人房屋权属转移登记申请后十个工作日内，核准登记并颁发房屋所有权证书；

（五）房地产受让人向土地管理部门申请土地使用权变更登记，土地管理部门应当在收件后十个工作日核心準登记并颁发土地使用权证书。

法律、行政法规禁止转让的房地产，不得转让。

第十一条 建筑设计为独立成套的房屋不得分割转让，配套使用的房屋附属设施、设备及共用部位不得单独分割转让。

第十二条 现售商品房的，应当符合下列条件：

（一）房地产开发企业具有法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证书；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）具有有资质的房产测绘机构出具的房屋建筑面积测绘成果报告；

（六）拆迁安置方案已经落实；

（七）供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施具备交付使用条件；

（八）物业管理方案已经落实。

房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明档案报送房产管理部门备案。

第十三条 预售商品房的，应当符合下列条件：

（一）房地产开发企业具有法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证书；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

房地产开发企业进行商品房预售，应当持前款第（一）项至第（四）项规定的证明档案、工程施工契约、预售商品房分层平面图、商品房预售方案，向房产管理部门申请办理商品房预售登记。房产管理部门应当自收到商品房预售申请之日起十日内，作出同意或者不同意预售的答覆。同意预售的，应当核发商品房预售许可证；不同意预售的，应当说明理由。

未取得商品房预售许可证的，不得预售商品房。

房产管理部门应当定期公布商品房预售许可证发放信息，并免费提供查询服务。

第十四条 商品房预售人与预购人应当依法签订商品房预售契约。

商品房预售人应当在预售契约签订后三十日内，持预售契约向房地产所在地的市、县（市）房产管理部门和土地管理部门登记备案，受理部门应当在一个工作日内予以登记。

第十五条 商品房销售可以按建筑面积计价，也可以按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价。房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示计价方式和计价依据。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖契约中应当分别注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示分摊面积的範围。

按照房产测量规範不能计入分摊面积的配套使用的房屋附属设施、设备，属于全体购房人共有。

第十六条 房地产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料，内容应当真实、合法。对商品房销售广告和宣传资料中明示的事项，购房人有权要求房地产开发企业在销售契约中载明。商品房销售广告的内容符合要约规定的，视为要约。

商品房预售广告应当载明商品房预售许可证的批准文号。

第十七条 商品房预售，实际交付面积与预售契约约定面积不一致时的处理方式，由当事人双方在预售契约中载明。当事人双方未在预售契约中载明的，应当适用下列规定：

（一）实际交付面积大于或者小于预售契约约定面积超过百分之三的，预购人有权退房；预购人退房的，预售人应当在预购人提出退房之日起三十日内将预购人已付房价款退还给预购人，同时按银行同期活期存款利率支付已付房价款的利息；

（二）实际交付面积大于预售契约约定面积，大于部分不超过百分之一的，由预购人按照契约约定的价格补交房价款；大于部分超过百分之一的，产权归预购人所有，预购人并可以不支付该部分的房价款；

（三）实际交付面积小于预售契约约定面积，小于部分不超过百分之三的，预售人应当退还预购人多付的房价款，并按银行同期活期存款利率向预购人支付该部分房价款的利息；小于部分超过百分之三的，预售人应当向预购人双倍返还超过百分之三部分的房价款。

当事人双方虽在预售契约中约定以实际交付面积为準，但实际交付面积大于或者小于预售契约约定面积超过百分之三的，预购人有权退房。预购人退房的，适用前款第（一）项规定。预购人不退房的，大于或者小于部分不超过百分之三的，按照预售契约约定的价格多退少补；大于部分超过百分之三的，产权归预购人所有，并可以不支付该部分的房价款，小于部分超过百分之三的，预售人应当向预购人双倍返还该部分的房价款。

实际交付面积是指由有资质的房产测绘机构测绘，经房产管理部门审核的房屋建筑面积。

第十八条 房地产开发企业向购房人交付商品房时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并按照国家规定承担保修责任。

房地产开发企业应当协助商品房买受人办理国有土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

第十九条 房地产权属证书上载明的面积应当与实际交付的面积相一致。

第二十条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供担保的行为。

合法拥有的房地产、在建工程以及预购的商品房，可以设定抵押权。

以在建工程、预购的商品房设定抵押权，所担保的债权仅限于建造该工程、购买该商品房的贷款。但已以自有资金付清该工程全部建造款、该商品房全部购房款的不在此限。

第二十一条 下列房地产不得抵押：

（一）学校、幼稚园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（二）权属不明或者有争议的；

（三）被确定为文物保护单位或者具有重要纪念意义的建筑物；

（四）依法被查封的；

（五）县级以上人民政府依法收回土地使用权的；

（六）共同共有房地产未经其他共有人书面同意的；

（七）已依法公告列入拆迁範围的；

（八）法律、法规规定不得抵押的其他房地产。

第二十二条 房地产抵押，应当按照下列程式办理：

（一）房地产抵押人和抵押权人签订书面抵押契约；

（二）当事人在契约签订后，持房地产权证书或者房屋所有权证书、土地使用权证书（以预购的商品房设定抵押或者以在建工程设定抵押的，提供已生效的预售契约以及其他有权设定抵押权的档案与证明材料等）、当事人的合法证明、主契约和抵押契约、抵押房地产价格的证明资料，向房产管理部门或者县级以上人民政府规定的部门申请抵押物登记；

（三）房产管理部门或者县级以上人民政府规定的部门应当在受理房地产抵押物登记申请之日起五个工作日内，对符合规定的，核准抵押物登记并颁发房屋他项权证书或者抵押物登记证明；对不符合规定的，不予核准登记，并书面通知申请人，说明理由。

房地产抵押契约，自抵押物登记之日起生效。

第二十三条 以在建工程设定抵押的，其担保的债务以该房地产项目已完工部分的价值为限，但应扣除依法已预售部分和已设定抵押部分的价值。

已设定抵押的在建工程依法预售时，预售人应当将抵押事实告知预购人。在交付该房屋时，预售人负有保证第三人不得向预购人就该房屋及其占用範围内的土地使用权主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。

在建工程在债务履行期限内竣工的，在办理权属登记时，登记机关应当将在建工程抵押物登记转为房地产抵押物登记，并告知当事人。

第二十四条 以预购的商品房设定抵押的，应当符合下列规定：

（一）抵押人持有的商品房预售契约由抵押权人收存；

（二）商品房预售契约双方不得擅自转让、变更、解除、终止契约；

（三）房屋在抵押期间竣工交付的，预购人在办理权属登记时，登记机关应当同时办理抵押物登记手续。

第二十五条 抵押已出租的房屋时，抵押人应当将房屋出租的事实告知抵押权人，同时还应当书面告知承租人。抵押契约生效后，原租赁契约继续有效。

抵押人将已抵押的房地产出租的，抵押权实现后，租赁契约对受让人不具有约束力。

第二十六条 房地产抵押需要价格评估的，由有资质的房地产价格评估机构进行价格评估。

第二十七条 抵押契约发生变更或者抵押关係终止的，抵押人和抵押权人应当在变更或者终止之日起十五日内到原登记机关办理变更或者注销登记。

第二十八条 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第二十九条 有下列情形之一的房屋，不得出租：

（一）已建成的房屋无房地产权证书或者房屋所有权证的；

（二）共有房屋未取得其他共有人书面同意的；

（三）依法被查封的；

（四）经鉴定属于危险房屋不能继续使用的；

（五）改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的；

（六）法律、法规禁止出租的其他情形。

第三十条 高层建筑已部分建成，已经取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证，并且该部分建筑已通过竣工验收，经建设行政主管部门确认，符合建筑施工安全和房屋安全使用条件的，可以出租该建筑已建成的部分。

第三十一条 公有住房和廉租房租金按照国家和省有关规定执行，其他房屋租金由租赁双方协商议定。

以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建设的房屋出租的，应当按照国务院的规定将租金中所含土地收益上缴国家。

第三十二条 房屋租赁契约当事人应当在签订契约后三十日内，持房地产权证书或者房屋所有权证书、房屋租赁契约和当事人合法证明，向市、县（市）房产管理部门申请登记备案，受理部门应当在三个工作日内予以办理，当事人要求出具备案登记证明的，房产管理部门应当出具。

第三十三条 承租人应当按照租赁契约约定的用途合理使用房屋，并遵守国家和地方有关房屋使用和物业管理的规定。

承租人需要拆改、装修承租房屋或者增加附属设施、设备的，应当徵得出租人书面同意；须经有关部门审批的，应当由出租人或者出租人委託承租人报有关部门批准。

租赁期限届满，出租人同意保留装修的部分或者增加的附属设施、设备的，应当按照所存价值补偿承租人。当事人另有约定的，从其约定。

第三十四条 从事房地产谘询、价格评估、经纪等中介服务业务的机构，应当依法设立，不得与行政机关和其他国家机关存在隶属关係或者其他利益关係。

第三十五条 设立房地产价格评估机构，应当向工商行政管理部门申请办理登记。房地产价格评估机构应当自领取营业执照之日起三十日内向房产管理部门备案，房产管理部门应当及时将房地产价格评估机构报备的其机构名称、评估人员等情况向社会公告。

房地产价格评估人员应当依法经过资格认证，取得执业资格。

第三十六条 房地产中介服务机构的执业人员承办业务由其所在中介服务机构统一受理，并与委託人签订书面委託契约。

房地产中介服务机构及其执业人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为：

（一）索取、收受委託契约以外的酬金或者其他财物，或者利用工作之便牟取其他不正当利益；

（二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；

（三）同时在两个或者两个以上的房地产中介服务机构执行业务；

（四）与一方当事人串通，损害另一方当事人的利益；

（五）法律、法规禁止的其他行为。

第三十七条 房地产中介服务机构从事中介活动，应当查阅当事人提供的有关房地产权利证书等证件。对不提供有关证件或者提供的证件不符合规定的，中介服务机构应当拒绝接受委託。

因房地产中介服务机构的过错，造成当事人损失的，中介服务机构应当承担相应的法律责任。

第三十八条 房地产中介服务机构应当按照法律、法规和省级以上人民政府及其价格主管部门的规定收取费用，并使用税务部门统一监製的专用发票。

第三十九条 转让、抵押房地产或者租赁房屋，按照本条例规定应当办理登记或者备案手续而未办理的，由负责登记或者备案的机关责令限期办理。

第四十条 违反本条例规定，出租不能继续使用的危险房屋的，由市、县（市）房产管理部门责令改正，没收违法所得，并可处以五百元以上二千元以下的罚款。造成人身、财产损害的，依法承担赔偿责任。

第四十一条 违反本条例规定，擅自将在建高层建筑已建成的部分出租的，由市、县（市）建设行政主管部门责令改正，没收违法所得；情节严重的，并处以三千元以上十万元以下的罚款。

第四十二条 违反本条例规定，未取得房地产价格评估人员资格而从事房地产价格评估业务的，由房地产行政主管部门责令改正，没收违法所得，并可处以一百元以上一千元以下的罚款。

第四十三条 违反本条例规定，属于土地、工商、税务、物价等部门职责範围的，分别由土地、工商、税务、物价等部门按照有关法律、法规的规定予以处罚。

第四十四条 房产管理部门、土地管理部门及其他有关部门的工作人员在房地产交易管理工作中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十五条 本省行政区域内城市规划区以外的国有土地上的房地产交易，参照本条例的规定执行。

第四十六条 本条例自2002年5月1日起施行。

主任、副主任、秘书长、各位委员：
10月15日，我委召开委员会第18次会议，对省人民政府提请省人大常委会审议的《江苏省城市房地产交易管理条例（草案）》（以下简称条例草案）进行了审查，现将审查意见报告如下：
近年来，由于城市建设步伐加快和住房制度改革的深入进行，我省房地产业发展十分迅速，房地产交易活跃， 集房地产买卖、抵押、租赁、评估、中介等行为于一体的房地产交易市场已在各地发展形成。2000年全省城市房地产交易成交面积达2550万平方米，总金额278亿元，其中住宅1928万平方米，总金额209亿元。全省共有房地产开发企业2000余家，房地产中介服务机构500多家。但与此同时，房地产市场秩序还不够规範，有的问题十分突出，如房地产开发经营企业和中介机构良莠不齐，欺诈和坑害消费者的行为时有发生；一些管理机构办事效率不高，房地产交易手续繁琐，办证时间过长；房地产价格过高，超出广大居民的购买能力，等等。因此，依据国家有关法律法规，结合我省实际，制定一部城市房地产交易管理地方性法规，统一市场规则，规範市场行为，维护当事人合法权
益，促进我省房地产市场的健康发展，是非常必要和可行的。
在条例草案起草和修改过程中我委提前介入，参与省政府有关部门调查研究，接到条例草案后，又到苏州、南通、徐州、南京等市徵求了有关方面的意见。
我委认为，该条例草案基本体现了“规範市场、简化程式、方便民众，维护当事人合法权益”的原则，并针对当前房地产交易中存在的问题作出了规範，具有一定的针对性和可操作性。
我委认为，条例草案中还有一些内容需要研究斟酌，现提出以下几点修改建议：
一、关于房地产登记发证问题。在调研中我们了解到，民众反映最多，意见最大的就是办理房地产权证太难。许多民众交了钱，购了房，却长期拿不到房地产权证书，即使可以领证，由于分属两个部门管理，民众还得分别跑两个部门，缴两次费用，十分不便，也增加了民众的负担。对此，北京、上海、重庆、安徽等省市已统一了房地产权属的登记。我们认为，本条例应当根据《城市房地产管理法》第62条的原则，体现“三个代表”的思想，积极推进“两证合一”。建议在条例中明确：市、县（市）人民政府应当採取措施，积极创造条件，製作和颁发统一的房地产权证书。此外，对发证期限也要予以明确。
二、条例草案第二章“房地产转让”中，缺少对不得转让的房地产範围的规定，与第三章房地产抵押和第四章房屋租赁在表述方式上不统一。第二、三、四章对房地产转让、抵押、房屋租赁的概念也缺少定义。为保持条例结构的系统性，建议根据《城市房地产管理法》等法律法规的规定予以补充完整。
三、关于房地产交易特别是商品房买卖中如何计价的问题。当前有按套计价、套内使用面积计价、建筑面积计价等多种计价方式，一些开发商利用计价的差别和增加分摊面积欺骗消费者的情况比较突出，因此建议在条例草案第二章中明确“房地产开发企业必须向购房人明示交易计价方式和计价依据”。
四、条例草案第8条、第19条对房地产转让和抵押的程式作了较详细的规定，对管理机关办理登记等手续的期限作了限定，这体现了简化程式、提高效率、方便民众的原则。但在调研中，据一些基层办事机构反映，认为规定的期限过紧，不太符合客观实际，影响工作的质量，与建设部有关规章中规定的期限也不尽一致。建议对此问题进一步研究，设定比较合理的期限。
五、一些在房地产交易实践中经常发生，民众比较关心的问题，在条例草案中还缺少规定。如房改房如何规範进入交易市场、经济适用房和商品房的价格管理、涉外房地产交易的规定等，建议修改时予以研究和补充。
六、条例草案中规定的某些行为，如第11条、第16条、第32条，没有设定相应的法律责任，影响法规的执行力度，需要在条例草案修改时补充。
此外，一些条款的文字表述也需要研究修改。
以上报告，请予审议。