（2015年6月26日杭州市第十二届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过2015年7月30日浙江省第十二届人民代表大会常务委员会第二十一次会议批准）

第一条 为了规範房地产开发经营行为，促进房地产业健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。

第二条 本市行政区域内的房地产开发经营管理适用本规定。

本规定所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在国有建设用地上进行基础设施建设、房屋建设，转让房地产开发项目或者销售商品房的行为。

第三条 市建设行政主管部门负责全市房地产开发的管理工作；市房产行政主管部门负责全市房地产经营的管理工作。

区、县（市）建设行政主管部门按照职责分工负责本行政区域内房地产开发经营的管理工作，并在本行政区域内履行本规定赋予房产行政主管部门的职责。

发展和改革、国土资源、城乡规划、工商行政管理、价格等部门应当按照各自职责协同做好房地产开发经营相关管理工作。

第四条 房地产开发企业应当按照核定的资质等级从事相应规模的房地产项目开发。各等级资质房地产开发企业的开发项目规模限制如下：

（一）一级资质房地产开发企业可以承担的开发项目规模不受限制；

（二）二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积二十五万平方米以下的房地产开发项目；

（三）三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积十五万平方米以下的房地产开发项目；

（四）四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积八万平方米以下的房地产开发项目。

第五条 新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起三十日内向建设行政主管部门申请房地产开发企业暂定资质。

新设立的房地产开发企业申请暂定资质应当按照实际承担的房地产开发项目规模对应的资质等级配备专业技术人员。

第六条 房地产开发企业申请暂定资质的，应当填写企业资质申报表，并提交下列材料：

（一）营业执照；

（二）章程；

（三）法定代表人的身份证明；

（四）专业技术人员的劳动契约、社会保险缴纳证明、资格证书以及职称证书；

（五）主要办事机构所在地的办公场所证明材料；

（六）拟进行房地产项目开发的国有建设用地使用权属证书或者国有建设用地使用权出让契约；

（七）法律、法规规定的其他材料。

第七条 非在本市登记的房地产开发企业在本市行政区域内从事房地产开发经营的，应当向开发项目所在地的建设行政主管部门办理资质备案。

第八条 建设、房产行政主管部门应当对在本市行政区域内从事房地产开发经营企业的资质条件和开发经营活动进行日常监督检查。

第九条 用于房地产开发的国有建设用地使用权出让或者划拨前，建设行政主管部门应当会同发展和改革、教育、民政、国土资源、城乡规划、文化、卫生、公安交警、土地储备机构等单位确定项目用地的配套基础设施和公共设施的建设内容、建设主体、建设时序，作为国有建设用地使用权出让或者划拨的依据。

明确建设时序的配套基础设施和公共设施应当如期完成；不能如期完成的，由监察部门追究相关责任主体的责任。

房地产开发企业应当根据法律、法规的规定、国有建设用地使用权出让契约的约定或者划拨决定书的规定，将项目用地範围内的配套设施与房屋建设项目同步设计、同步建设，并按照规定同步交付使用。

第十条 房地产开发企业应当按照国有建设用地使用权出让契约约定或者划拨决定书规定的开工、竣工期限进行项目开发。

第十一条 房地产开发企业应当将项目开发过程中的主要事项记载于房地产开发项目手册，并按月报送项目所在地的建设行政主管部门备案。建设行政主管部门应当对项目手册记载的内容进行检查。

项目手册记载的事项可以作为资质管理的依据。

第十二条 暂定资质的房地产开发企业在申请商品房预售许可时提交的预售方案，应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品房质量责任承担主体。质量责任承担主体应当具有法人资格和相应的赔付能力。

第十三条 建设单位应当按照国家、省和本市的有关规定对房地产开发项目进行建设工程竣工验收并办理备案等相关手续。

属于住宅的房地产开发项目，建设单位应当在竣工验收前组织分户检验。分户检验不合格的，不得组织项目竣工验收。

房地产开发企业在交付商品房时，应当向买受人出示项目竣工备案表。

第十四条 房地产开发企业交付商品房时，应当向买受人提供商品房使用说明书和商品房质量保证书。

买受人应当按照商品房使用说明书的要求使用商品房。房地产开发企业应当按照法律、法规的规定和商品房质量保证书载明的内容，履行商品房保修义务。

商品房属于买受人专有部分的保修期自房地产开发企业将商品房交付买受人之日起计算。

第十五条 以出让方式取得国有建设用地使用权的，转让房地产开发项目应当符合下列条件：

（一）出让人已支付全部国有建设用地使用权出让金并取得国有建设用地使用权属证书；

（二）出让人已完成房地产开发项目投资总额的百分之二十五以上；

（三）受让人具有相应的房地产开发资质；

（四）法律、法规规定的其他条件。

依照前款规定转让房地产开发项目的，出让人和受让人应当持转让契约以及能够证明前款规定事项的材料共同向国土资源行政主管部门办理国有建设用地使用权变更登记手续。

第十六条 预售商品房应当符合下列条件：

（一）已支付全部国有建设用地使用权出让金；

（二）国有建设用地使用权已依法登记并取得权属证书；

（三）取得商品房的建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）商品房地上建筑为十层以下的，已完成建筑主体结构的施工；十一层以上的，已完成建筑主体结构施工的二分之一以上（且不低于十层）；一百米以上的（超高层），已完成建筑主体结构施工的三分之一以上（且不低于五十米）；

（五）已确定商品房的竣工交付日期，并确定配套基础设施和公共设施建设计画；

（六）法律、法规规定的其他条件。

第十七条 房地产开发企业在出售商品房时，应当向买受人出示国有建设用地使用权属证书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；预售商品房的，还应当出示商品房预售许可证。

第十八条 房地产开发企业应当自商品房预售契约签订之日起三十日内向房产行政主管部门办理备案手续。

商品房预售契约当事人协定变更、解除商品房预售契约的，应当自变更、解除之日起三十日内持原备案的契约共同向房产行政主管部门办理备案手续。

人民法院、仲裁机构的生效法律文书确定商品房预售契约不成立、契约无效或者解除契约的，房地产开发企业或者买受人可以单方向房产行政主管部门办理备案手续。

第十九条 房地产开发企业应当在申请商品房预售许可前向房地产开发项目所在地的银行开立商品房预售资金专用存款账户，并与银行签订预售资金监管协定。

第二十条 预售商品房所得款项应当全部存入预售资金专用存款账户。

银行应当按照商品房预售资金监管协定，实施商品房预售资金监管。房产行政主管部门应当对预售商品房的预售资金入账情况、资金使用情况进行监督检查。

第二十一条 商品房广告中关于房屋状况以及配套设施的说明应当真实、合法、準确，不得含有虚假或者引人误解的内容。

第二十二条 市建设行政主管部门应当建立房地产开发企业信用档案，并会同相关部门建立房地产开发行业信用管理平台，构建房地产开发行业信用体系。房地产开发行业信用信息应当纳入杭州市公共信用信息平台。

第二十三条 房地产开发企业信用档案应当记载该企业的资质信息、开发项目建设信息、开发项目经营信息、资产信息、人员信息、信用等级信息、获奖信息和不良行为记录等可以反映企业信用状况的信息。

房地产开发企业信用档案应当同时记载其设立或者控股的房地产开发企业的信用状况信息。

第二十四条 市建设行政主管部门应当依据房地产开发企业信用档案形成企业信用状况综合评价，并将评价情况向社会公布。

第二十五条 发展和改革、建设、国土资源、城乡规划、住房保障等部门应当根据房地产开发企业的信用状况建立惩戒机制。对失信企业，应当将其不良行为记入企业信用档案，作为资质管理和房地产开发项目立项、用地、规划、建设、预售的管理依据。

第二十六条 违反本规定的行为，《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》和《浙江省房地产开发管理条例》等法律、法规已有法律责任规定的，从其规定。

第二十七条 违反本规定第四条规定，房地产开发企业未按照核定的资质等级开发房地产项目的，由建设行政主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

第二十八条 房地产开发企业未按照本规定第二十条第一款规定将预售商品房所得款项全部存入预售资金专用存款账户的，由房产行政主管部门责令限期改正，可以处五万元以上十万元以下罚款。

第二十九条 国家机关工作人员在房地产开发经营管理工作中滥用职权、徇私舞弊或者玩忽职守的，依法给予行政处分。

第三十条 本规定自2015年10月1日起施行。本规定施行前已签订国有建设用地使用权出让契约的房地产开发项目需要预售的，预售条件仍按照原规定执行。

杭州市人民代表大会常务委员会：

根据市人大常委会2015年立法计画，《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》的修订属于今年的正式立法项目。根据人大立法提前介入的精神，市人大城建环保委员会在法规草案起草之初即参与了市建委、市法制办开展的立法调研，参加了有关徵求意见座谈会。3月，我委赴市建委、市住保房管局、市国土资源局进行了调研，并召集部分房地产企业开展了座谈，还专门到萧山区和余杭区了解了当地房地产市场形势，同时书面徵求了各区、县（市）人大常委会城建环保工委对法规修订的意见建议。市人大常委会接到市政府关于提请审议《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定（修订草案）》的议案后（以下简称《规定（修订草案）》），我委立即着手《规定（修订草案）》的论证和调研工作，分别召开了市发改委、市物价局、市市场监管局、市建委、市规划局、市住保房管局、市国土资源局等有关职能部门，部分行政相对人代表，以及部分市人大代表徵求意见座谈会。4月10日，我委召开了专委会，对各方的意见进行了研究和讨论，并对《规定（修订草案）》进行了认真审议。现将审议情况报告如下：

（一）修订《规定》是完善市场法治环境的需要

《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》自2001年6月施行以来，房地产市场已经发生了巨大变化，地方性法规已经明显不适应当前的发展形势。同时，近年来我市相关部门结合房地产行业发展实际，也探索出了许多房地产开发经营管理的新做法、新制度，有必要将这些成果予以法律化。因此，修订《规定》是健全房地产市场管理地方性法规、完善房地产市场法治环境的现实需要。

（二）修订《规定》是保障城市健康发展的需要

新型城市化仍然是杭州发展的主要动力之一，而房地产是新型城市化发展一个十分重要的动力和支柱，它不仅对保障城市民生、提高生活质量意义重大，而且对促进消费扩大内需、保持国民经济持续快速健康发展也发挥着无可替代的作用。因此，修订《规定》不仅有利于房地产市场繁荣稳定，也有利于杭州城市的健康可持续发展。

（三）修订《规定》是建设宜居城市、美丽杭州的需要

杭州是联合国认定的最适宜居住的城市之一，也是建设“美丽中国”的先行区和示範区。房地产作为城市的有机组成部分，不仅具有生活保障的功能，也具有商品属性，还承担着展示城市品质，传承城市文化和风貌的重要作用。因此，修订《规定》也是提升杭州地产品质，建设美丽杭州的有力保障。

（一）关于商品房预售条件的问题

《规定（修订草案）》第二十二条将商品房预售条件由原来的“多层建筑已完成主体结构的三分之一以上；高层建筑已完成地面以下的主体工程”调整为“由市建设行政主管部门制定，报市人民政府批准后执行”。该条款的调整是法规修订的核心内容之一，引起了一定争议，多数房地产企业对提高预售条件持否定态度，认为会增加企业财务成本，延缓开发和销售速度，降低房地产市场预期；购房者对提高预售条件普遍表示欢迎，认为有利于降低市场波动给消费者带来的风险，减少“烂尾楼”的出现，避免“房闹”等不稳定现象的产生；相关部门大多对提高预售条件持肯定态度，认为我市目前实施的预售条件与国内同等城市相比已明显偏低，不符合当前房地产市场的发展形势，但出于对土地市场的考虑，对标準提高的幅度存在分歧。

我委认为，提高商品房预售条件符合我市当前房地产市场发展形势和管理需求。首先，原预售条件制定于房地产市场发育初期，目的是创造一个相对宽鬆的投资环境，多年来对促进房地产行业的快速发展起到了积极作用，而当前房地产市场的主要管理需求是健康稳定和品质提升，提高预售条件是大势所趋。其次，房地产市场的快速发展导致开发企业的实力与品牌良莠不齐，儘管调整预售条件会提高企业开发成本，但对于促进地产企业的优胜劣汰和城市地产开发水平的提升是有益的。最后，基于当前我市商品房的库存消化周期较长，此时提高预售条件，既不会造成市场供应短缺，也可以减少商品房增量，有利于商品房库存的去化。综上所述，提高商品房预售条件依据充分、时机成熟，具有一定的合理性，建议将预售条件提高至“主体结构施工完成”，若直接将条件提高到结顶存在一定现实困难，建议不低于“小高层以下建筑主体结构施工完成，高层以上建筑完成主体结构2/3以上”。

（二）关于房地产开发企业股权转让的问题

目前，房地产项目转让大多通过公司股权转让的方式实现，股权转让相对于整体转让在程式和要求上更加便捷，但股权的溢价转让会大大增加项目开发成本，从而降低接盘企业的抗风险能力。这种方式若没有必要的监管，很容易导致“烂尾楼”的产生，进而引发大量的社会问题。

我委认为，应在《规定（修订草案）》中增加关于房地产开发企业股权转让行为的相关规定，同时在担保关係和信用管理中增加配套条款。

（三）关于配套设施建设的问题

《规定（修订草案）》第十三条修订了房地产开发项目的配套设施和公共设施建设方面的内容，虽然较原条款作了细化，但如何操作尚不明确。第一款中配套设施和公共设施的相关要求如何体现在行政审批的流程当中成为刚性要求存在疑问；部分内容也与实际情况不符，第二款中提到的国有建设用地使用权出让契约并不约定用地範围内配套设施建设要求。

我委认为，应在该条款或后续实施细则中明确配套设施和公共设施的相关要求如何落实，并对条款中不符合工作实际的内容进行修改。

（四）关于质量担保与信用管理的问题

《规定（修订草案）》第十六条规定“应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体”，主要用于规範房地产企业与其控股的暂定资质房地产企业之间的担保关係，但该条款仅明确了质量担保关係，未说明在信用管理方面的连带责任。

我委认为，从控股的暂定资质房地产企业计提业绩的房地产开发企业，应对其控股企业的信用档案不良行为负连带责任，建议在信用管理章节中予以体现。

（五）关于商品房广告的问题

《规定（修订草案）》第二十七条规定房地产开发企业未取得商品房预售许可不得发布商品房销售广告，但从实际情况来看，房地产项目开发周期较长，往往需要提前投放广告来预热市场和培育客户群，且销售广告的概念很难界定，故该条款操作性不足。

我委认为，应明确销售广告的定义，规定在取得预售许可前禁止在广告中出现的形式和内容，并将商品房广告的管理重点集中在惩治虚假宣传上，既保障消费者的合法权益，也兼顾地产企业适度的推广需要。

（六）部分条款修改建议

第七条第七款建议改为“拟进行房地产开发的国有土地使用权属证书或国有建设用地使用权出让契约”。

由于当前房地产开发项目以多高层建筑为主，开发周期较长，故第八条暂定资质证书有效期建议适当延长。

综上所述，市人大城建环保委员会认为，该《规定（修订草案）》立法指导思想明确，内容合法，依据充分，有关规定具有可操作性，比较符合我市实际。建议将《规定（修订草案）》提请市十二届人大常委会第二十七次会议审议。

以上报告，请予审议。