信託是一种财产委託人、受益人和受託人之间发生的财产权关係，房地产信託就是将房地产作为一种产品进行投融资，它一般涉及房开公司、银行、信託公司、购房者四方。房地产信託除了面临信託行业本身的风险，还有房地产行业的特有风险，其风险控制措施也有别于其他信託产品。主要体现在以下几个方面：。

1、房地产行业风险

房地产行业是一个资金密集型行业，时间周期较长、资金占用量大，利润回报较高。房产本身既是耐用消费品，又是投资品，在一定市场环境下，还可能滋生投机风险，如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存在房地产泡沫。

2、房地产项目风险

现在的房地产信託产品大多投资于房地产开发领域，有的信託公司并不具有房地产专业管理的经验和能力。突出了房地产项目风险和风险控制的矛盾。

对项目的选择是房地产信託首要工作，如果项目本身的市场销售前景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面存在问题，则信託产品无论怎幺控制风险，项目本身的先天缺陷总是无法避免的。

3、房地产开发商和信託公司的风险

房地产本身是一个技术含量非常高的资源整合过程，包括确定土地选择、产品设定、业态规划、商业招商、市场行销、运营管理等等，都需要开发商来整合资源，而且各个环节环环相扣，缺一不可。在房地产开发项目中，一般以房地产项目本身的价值和经营收益作为收回投资的第一保障和来源。开发商的管理能力包括工程管理、项目管理、人员管理、资金流、公共关係协调等，这些能力不到位也可能导致项目经营失败，同时带来信託产品的风险。另外信託资金如果被开发商挪用到其他项目上，开发商资金鍊条断裂，就会造成一系列的烂尾工程。

房地产信託产品在发行、销售的水平上很大程度取决于信託公司的风险管理水平。如果信託公司的专业水平不够，不能从众多的风险中挑选出核心的风险，或者找到了但不知道该如何管理，都是造成信託风险的重要原因。银行向开发商贷款的硬条件是“四证齐全” ，而房地产信託不受此限，其中可能蕴涵的投资风险不可不防。与银行相比，信託公司在委託贷款方面的监控、管理能力和经验都相差甚远，资本金规模、抗风险能力也存有差距，信託公司的职业道德风险也是存在的。

4、房地产信託产品的流动性风险

房地产信託的信託财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息，受託人又无法及时变现信託财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。任何金融产品包括信託都没有一个完善的二级市场的流通，而信託产品本来就要求不能通过公共媒体进行行销宣传。信託产品的公共认知度比国债、债券等金融产品差，一旦需要转让时，成本会很高，如股权投资信託计画到期时股权的变现或转让、贷款信託到期抵押物的处置及担保等，都会带来投资者的资金到期不能及时兑现的风险。

5、赔偿风险

央行发布的《信託投资公司资金信託管理暂行办法》规定，只有当信託公司违背信託契约擅自操作时，投资者所遭受的损失才由信託公司负责赔偿。根据规定，只有当信託公司违背信託契约擅自操作时，投资者所遭受的损失才由信託公司负责赔偿。也就是说，信託公司只负责赔偿因自己违背信託契约擅自操作而招致的损失，而运营过程中发生的风险，则完全要由投资人承担。也就是说，信託公司不负责运营过程中发生的风险。

1、建立房地产信託的监管机制

房地产信託资金对房地产业的融资需求是一个很好的补充，针对房地产业发展的特点以及信託投资的运作特点，面对可能产生的风险要建立了相对完善的管理体系和运作体系，由于房地产泡沫对经济运行的危害很大，可以专门建立了一套针对房地产信託的监管制度，严格限制信託控制权过于集中、严格限制资金来源、资金投向和收益分配，依靠市场机制和监管制度的设计防範风险；在内部管理方面，房地产投资信託聘请专业人员来负责公司的日常事务与投资运作，并实行多样化投资策略，儘量选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务。通过集中专业管理和多元组合投资，有效进行风险收益管理。

2、减少项目本身风险

信託公司在进行项目选择的时候，可以聘请有市场公信力的房产专业机构对项目进行可行性分析及评估，对项目的市场定位及前景有一个独立、真实的认识；深入调查了解开发商实力、财务及资信情况，选择与经验丰富、实力雄厚、资信状况良好的开发商进行合作；落实土地房产抵押、第三方保证、质押等担保措施，在项目运作过程中，加强资金监控，做到“封闭运行，专款专用”。通过这一系列的手段，信託公司能将项目风险控制在最小範围之内，最大限度地保证信託资金的安全，保护委託人和受益人的利益。

3、提高专业的水平和分析判断能力

开发商要有较强的项目实施管理能力， 以保证项目能够顺利按计画进行，减少开发过程中的时间、资金、人才、信息等方面的浪费。开发商团队须配备各种专业人员，这些专业人员能够熟悉开发过程的各个环节，形成良好的项目实施管理能力。如对于前期策划，包括选址、可行性分析、商业规划、建筑规划、盈利模式等工作，开发商应聘请专业顾问或设计公司参与到项目来，儘量採纳用专业意见或建议。信託公司房地产专业投资分析和管理能力不足的情况，风险控制的一个基本思路就是引入“外脑” ，通过专业的房地产经营管理机构和中介机构提供专业化管理、谘询服务，藉助专业机构的判断和管理，预见并有效控制房地产项目风险。这种结构设计与房地产信託基金类似，已经是一种行之有效的实践。在法律层面，《信託法》规定，受託人可以委託他人处理信託事务，这为房地产信託引入专业管理机构提供了法律基础。房地产信託将部分信託事务委託专业机构处理，以契约形式明确专业机构的权利、义务和承担的责任，既可以加强房地产信託的专业管理能力，各专业机构又分担了其责任範围内的风险，同时，各专业机构也以自身信誉为信託计画提供了无形担保，具有信用增级的作用。

4、提高项目的风险管理水平

对于房地产信託投资项目，信託公司一定要有风险管理的意识和技术。

从某种意义上说，地产信託产品在市场上存在的最大问题是，信託公司由于对房地产行业了解得不够，就会直接导致投资人受害。信託公司在进行项目选择的时候，可以聘请有市场公信力的房产专业机构对项目进行可行性分析及评估，对项目的市场定位及前景有一个独立、真实的认识；深入调查了解开发商实力、财务及资信情况，选择与经验丰富、实力雄厚、资信状况良好的开发商进行合作；落实土地房产抵押、第三方保证、质押等担保措施，在项目运作过程中，加强资金监控，做到“封闭运行，专款专用” 。通过这一系列的手段，信託公司能将项目风险控制在最小範围之内，提高风险管理水平，最大限度地保证信託资金的安全，保护委託人和受益人的利益。

房地产信託投资与委託投资的区别在于：

一是资金来源不同。信託投资的资金是信託公司的自有资金及稳定的长期信託资金，如共同投资基金等；而委託投资的资金来源于委託人提供的委託投资资金。

二是投资决定权人不同。信託投资是信託公司自身资金的运用，所以投资决定权在信託公司手中，由其决定房地产投资的方式、方向、金额等；而委託投资是由委託人掌握投资决定权，信 托公司只是起一个中介人作用，“受人之託，代人理财”，有关投资的方式、对象等事项由委託人决定。

三是投资收益分配及责任不同。在信託投资活动中，信託公司可单独或与其他人合作投资，单独享有投资收益权，盈亏自负； 而在委託投资中，信託公司既不分享房地产投资经营的收益 ，也不承担经济责任，盈亏由委託人负责，信託公司只收取手续费。 近年来，随着我国房地产业的兴起和迅速发展，各地有房地产开发经营权的信託投资公司，积极参与房地产的开发经营，取得了许多成功的经验，并获得了显着的社会效益，对推进我国房包产业的发展作出了极大贡献。