说到富人区的形成，究竟是规划在先还是市场选择逐渐形成的？刚到纽约，我们就迫不及待地想寻求答案。纽约曼哈顿区长驻中国代表、前纽约市规划局委员局长、美中城市规划建设基金会会长饶及人先生十分肯定地告诉我们，这个区域是逐渐被富人接受而形成的。

其中一个重要的因素就是中央公园，在曼哈顿寸土寸金的高楼中，中央公园像一个绿色的宝石镶嵌在其中。中央公园的面积大得惊人——有843英亩的土地。本来是一片近乎荒野的地方，现是一大片田园式的禁猎区，有茂密的树林，湖泊和草坪，甚至还有农场和牧场，里面还有羊儿在吃草。在这样一个喧嚣繁荣的大都市开闢出这样一个公园，这一创举得到了举世称讚。

而且，中央公园保留了原始的地貌，与大都市的繁华形成了鲜明的反差。这也是曼哈顿区唯一的一个超大型绿色公园，因此沿着中央公园和纽约有名的第五大街（Fifth Ave）便是富人居住的首选，这里也成为纽约公寓价格最高的地方。

曼哈顿上东区居住的可能并不都是有钱人，有些甚至是蓝领阶层，但纽约最有钱的人几乎都居住在这里。

曼哈顿的上东区南起纽约第59街，北至第96街，西起第五大道，东至依斯特河。南北向大道从最西侧的毗邻中央公园的第五大道起依次为麦迪逊大道、公园大道、列剋星敦大道、第三大道、第二大道、第一大道、约克大道和东端大道。

从第五大道向东、列剋星敦大道向西是纽约最昂贵也是最受欢迎的住宅地区域，被称为纽约的“黄金海岸”，这里居住着纽约最富有的人群，是真正的富人区。即使受到后来崛起的曼哈顿翠贝卡区和西村区声望的威胁，也没有抑制它的价格上涨。曼哈顿上东富人区不仅仅代表着纽约最富有人群的聚居区，它的空气中还瀰漫着旧钱的味道和保守的价值观，有着一种由资本和时间锤鍊出来的老于世故的魅力，它的众多着名博物馆与世界顶级设计师专卖店流露出国际化大都市的城市品位，最好的私立和公立学校在潜意识中营造着阶层的概念。

但上东富人区最初的形成并不是一个城市规划的产物，而是源于纽约中央公园的建成，是一个自然形成的过程。上东富人区的形成首先是从第五大道开始的，也正是因为它与中央公园的东侧接壤。

纽约中央公园西起曼哈顿第八大道，东至第五大道，南起第59大街，北至第110大街。中央公园在1876年建成，面积达到843英亩。不仅拥有数十万棵树形成的茂密树林，几个湖泊、巨大的草坪，甚至还有农场和牧场，里面还包括剧院、大都会艺术博物馆、城堡、动物园、溜冰场、瀑布、网球场、篮球场等很多场地和设施，对纽约人来说，中央公园是这座繁荣喧嚣的国际大都市的一块绿洲，它也是曼哈顿区惟一的一个超大型城市公园。

中央公园原来是一片沼泽地、採石场和农庄，位于最初的纽约城区和当初还是乡村的哈林区之间。但1876年中央公园建成后，立刻吸引了卡耐基等大资本家在中央公园东侧的第五大道上修建豪华寓所，从此这里便成为豪华地产的聚集地。以1916年建成第五大道820号的公寓大厦为例，这座12层的大厦只有12套公寓，每一层就是一套公寓。在这里不存在城市生活经常让人联想到的狭窄感觉，美国平均住宅面积是140平方米，而第五大道829号的平均公寓面积是836平方米，大多数公寓都有10个或10个以上房间。

除了豪华住宅，第五大道上还拥有一些世界着名的博物馆，如大都会、Guggenheim、Frick和Whitney等博物馆。现在，第五大道上林立的博物馆已被命名为“Museum Mile”。

第五大道形成了曼哈顿上东最初的富人区，也因此一直被看作是曼哈顿傲慢的贵族脸。第五大道兴起时，正值新古典主义建筑的风行，因此在现存的建筑上可以看到装饰有很多古典建筑的圆柱和雕像，豪华公寓，第五大道的土地价格一直飞涨，使投资这里的地产一直有着诱人的巨大利润。

继第五大道富人区形成后，接着是公园大道的大规模开发，这主要源于20世纪国中央车站的建成，促成在这个林荫大道上开发了很多豪华公寓，现在也可以看到很多华丽的战前公寓建筑和花园。第五大道和公园大道很快就被迅速开发起来的高级公寓建筑填满，依据当时的建筑规划的要求，这些公寓多为15层。

位于第五大道和公园大道之间的麦迪逊大道，因为没有第五大道的大型公园景观，也没有公园大道的格局，于是逐渐形成零售形式的高级商业街，来满足第五大道和公园大道里的具有极强消费能力的大批高消费人群的需要。几乎所有世界最顶级的时尚专卖店都能在麦迪逊大道找到，这里还有很多知名的高级餐馆、画廊等。

上东富人区拥有纽约最好的私立学校。Marymount学校在第五大道的84号街占用了三座建筑，Lycee Francais学校则在第五大道和麦迪逊大道之间的72街区等处拥有多个建筑。学校并不是都如此豪华，Hunter大学在公园大道的68号街上拥有一个大型现代风格的建筑，同时还在94号街上拥有一个城堡式的建筑，它由一个军械库改造而成，原来的建筑只保留了朝向麦迪逊大道的一面。

上东富人区也是纽约私人俱乐部最集中的地区，包括Metropolitan、Knickerbocker、Union、Colony、Cosmopolitan和Lotos等。由于对上东富人区住宅的需求过旺，这个区域后来开始向中央公园的南面扩展以增加土地供应，新开发区域受到狂热追捧，一套公寓的价格曾在一年时间里从700万美元涨到1350万美元。现在，这个区域的开发多是老建筑的重新改造。

儘管多数曼哈顿人居住在出租公寓里，但上东区的富人们都拥有他们自己的寓所，这种寓所通常是一种被称为Co-ops的“自有”住房，或称合作公寓。美国一半以上的Co-ops建在纽约，而它也是曼哈顿上东富人区的一种主要住宅形式。与其他住宅不同，Co-ops里的每个住宅单元是由业主完全自有，整个合作公寓则是由一个管理公司拥有，只有在这个管理公司里拥有一定的股份才允许居住在这种公寓里，而且股份的转移必须经由合作公寓理事会批准，这项权力是受到纽约州立法院认可和支持的。

与其他地区的住宅不同，上东区的很多Co-ops并不以一个具体的名字来命名，而只用一个门牌号码来识别，像第五大道855、第五大道820等。第五大道用号码来表达它的地位和声望，而排斥在第五大道上使用具体的名称。当第五大道上的博物馆被命名为“Museum Mile”时，很多居民表达了他们的不满，因为第五大道从不这样称呼。另一方面，一些居民也不喜欢让他们的第五大道地址太引人注目，以第五大道855这个高级Co-ops为例，它就已经拒绝了许多着名的客户，事实上，当你走到第五大道855号时，你只会看到一个木製的大门，门上很不显眼地挂着一个很小的号码“855”。这所Co-ops并不炫耀它的第五大道地址，相反它的信箱、电话号码都注册的是67街东2号，以此来保护居民的隐私。当然，一些上东区的居民喜欢显示他们的富有，而另一些人则儘量避免炫耀自己的财富。

在上东富人区，一套四卧室或更大的Co-ops的平均价格是300万美元，像第五大道820号这样的地方，如果你还能找到一间公寓，它的价格可能比这还要高。许多Co-ops就意味着“现金”，因为根据Co-ops的规则，没有人可以用抵押的方式购买一套Co-ops，一些Co-ops理事会需要有1000万~2000万美元甚至5000万美元的净资产审核证明。除了钱以外，由于Co-ops理事会的控制，经常也会发生这样的情况，即使你拥有足够的资产也无法住进这些Co-ops公寓。露华侬的老闆Ronald Permian就曾被第五大道820拒绝，而有些公寓拒绝律师，有些公寓拒绝时尚业人士，很多公寓则拒绝娱乐明星。

上东区最贵的住宅位于第五大道和公园大道，这里也是纽约平均家庭收入最高的区域。上世纪90年代对这一区域的111个Co-ops业主的一项调查显示，其平均家庭收入为73万美元，而纽约市Co-ops的平均家庭收入是6.5万美元；该区域的总体平均家庭收入为22.8万美元，而纽约市的总体平均家庭收入则为4.2万美元。

另据调查显示，纽约有18%的律师、18%的公共关係和广告经理、21%的管理分析师和14%的促销代理居住在上东区，同时有大约16%的经济学家居住在上东区，上东区是纽约高收入家庭高度集中的一个区域。1999年曾在纽约随机抽取了2216个家庭进行调查，其中只有15个家庭的平均收入超过了20万美元，而其中12个家庭居住在上东区，而且多数是住在第五大道附近。

虽然上东区住着纽约最富有的人群，但是从列剋星敦大道往东的第三、第二、第一大道住的却是蓝领阶层，并且越往东住宅的价格也越便宜，因为那里距捷运和主要的公立学校区更远。

这一区域主要居住着单身职业人士和年青的夫妇，但其公寓要比上东区的高级住宅小得多，主要以一个和两个卧室的无电梯公寓和小型公寓为主。不过，随着中产阶级进入这一区域，这一社区的特徵也正在发生变化。

上东区的最东端是东端大道，因为毗邻依斯特河，在此建造的水景住宅价格比旁边的蓝领住宅区高出许多，目前这里正呈现出成为新兴富人区的趋势。

过去，那些高端消费者习惯于把依斯特河岸的东端大道看作是郊区，不喜欢这里距离中央公园太远，叫一辆出租汽车都很难，而且太沉闷，距离列剋星敦大道和麦迪逊大道上的高级专卖店竟有四五个街区。他们也会来看这里的房子，但最终还是会选择第五大道和公园大道。

而现在，这个区域正在吸引那些通常只考虑第五大道和公园大道的购买者，主要原因是第五大道和公园大道可供应的高级公寓已经很少。东端大道开发的一些豪华公寓如东端1号、东端120号、格雷西广场10号与公园大道上最好的建筑非常相似，不仅房间的吊顶高，细节精緻，同时还拥有依斯特河的水景，同等面积的公寓在价格上却比第五大道和公园大道低30%，而附近的Brearley和Chapin学校、Carl Schurz公园和着名的格雷西大厦也是吸引购买者的因素。（中国房地产报国际网站）

如果在成都主城区地图上找一处大兴土木、城市建设最朝气蓬勃的区域，可能很多人不会想到这个区域是二三环之间的城东。这里有即将于年底建成的西南最大的轨道交通枢纽东客站，有十多家全国排名前列的房地产巨头入驻，有成都最完备的城市交通网路正在构建，有成都目前规划的最大城市综合体国际商旅城，有成都市区最集中的数千亩土地準备进入开发领域……

这片以东客站为枢纽，国际商旅城、万象城、成都环球贸易中心三大商圈为构架，2.5环（机场路东延线）为横轴，迎晖路为中轴线，占地超过10平方公里的区域，是目前成都市区最具发展空间的区域。由于占据了交通、城市配套、土地、规划、品牌企业等多种优势，而被业界认为是中产城东的升级版。成都业界称之为：上东区。

纽约上东区

在庞大的纽约中央公园东北边，有一个全球知名高端住区：上东区。这片区域原本是一片近乎荒野的地方，后被改造为拥有茂密的树林、湖泊和草坪的中央公园，随之崛起了众多高端公寓。上东区是很多最富有的纽约人的居住地，同时也是艺术馆大道、名牌购物中心、众多高端酒店的所在地。

成都上东区

成都的东延线以北、成洛路以南、二环路以外、三环路以内区域，原本是成都人最不看好的区域，但现在已经成为众多品牌开发商争相介入的区域。成都上东区崛起，与纽约上东区有着惊人的相似之处。数十家品牌开发商、多个大型商圈、城市交通网，以及沙河、塔子山等生态资源，让上东区的发展充满了想像力。值得注意的是，和纽约上东区崛起之前相似，成都上东区目前的环比城市价值，远远低于其他二三环区域，具有巨大空间。

黄金2.5环带来的城市机会

2.5环，就像一根城市大动脉，运载着城市人气、商气、商务气，所到之处，立即搅动一座城市的蓬勃生机。“与二环、三环等主要以承担城市交通功能的干道不同，只有2.5环是承担了城市高端居住功能。所以2.5环经过的区域，往往会发展成为成都最具代表性的高端居住区，金沙、光华、外双楠、紫荆、桐梓林无不如此。而下一站，正是上东区。”在上东区开发的隆鑫地产副总经理伍先旭告诉记者，如果说，成都核心市区还有一片具有想像力的区域，一定是上东区。因为这里有成都市区最大的土地储备量、有最前沿的城市规划、有最完备的城市配套，以及罕见的品牌开发商扎堆现象。

成都城投集团新居公司负责人介绍，2.5环年内即将开通至成龙路,明年将开通至上东区腹地建材路。而成都商报记者上周末从成华区保和街道办了解到，建材路向北的2.5环段的规划整理，已经于9月7日启动。这意味着，2.5环全线贯通指日可待。以东客站为枢纽的上东区路段，将发挥出最大的价值。届时，上东区将成为可以实现捷运、城际快铁、城市干道、高铁同站换乘的区域，可以实现高端商务办公、高端居住、高端购物的区域。

三大商圈

四纵三横下的城市想像力

据成都商报记者从成华区保和街道办、万年场街道办、国际商旅城管委会，以及锦江区相关部门了解的情况，目前上东区内拥有超过4000亩的土地将在未来几年陆续入市。上东区成为成都市中心土地储备量最大的区域，如果加上新鸿基、仁恆、华润、绿地、阳光100、香港信和、隆鑫、上海长峰、博瑞等企业拿到手的数千亩土地，上东区未来可供开发土地面积将达到六七千亩。对于寸土寸金的市中心而言，上东区无疑拥有崛起的足够资本。

据记者从成华区宣传部等相关部门了解的情况，上东区未来的配套规划堪比天府新城。未来几年，上东区内不但将出现大量针对高端人群的居住物业，而且将形成以130万平方米国际商旅城为中心的东客站商圈,以24.4万平方米的大型购物中心万象城为中心的万年场商圈,以新鸿基环球贸易中心为核心的高端购物、办公商圈三大城市引擎。其城市功能的高端性和体量，丝毫不亚于城市综合体林立的天府新城。

在交通布局上，上东区拥有二环、2.5环、三环，东延线、迎晖路、成洛路、玉双路东延线构成的五纵三横城市交通网，以及捷运2号线、5号线、成绵乐城际快铁、成渝高铁等轨道交通在区域内设点，是未来成都交通布局最完善的区域。

围绕这些城市配套，区域内开发商都将开发目光瞄準了高端开发。仁恆置地成都公司总经理黄中兴介绍：“40万平方米城市综合体仁恆滨河湾，将是包括约1800套精装修住宅和1万平方米高端国际会所和配套设施高端国际社区。”而这种针对高端的定位也是阳光100、华润置地、新鸿基、香港信和、隆鑫、博瑞地产等开发商传递的主要信息。

上东区位于长安区中心位置，东至翟营大街，北接跃进路，南临北宋路，西邻煤机街。地块具备优良的“基因”：交通便利，紧邻北国超市，教育配套齐全，周边有金刚内配幼稚园、跃进路国小、翟营大街国小、九十六中学、石家庄第二十二中学北校区等，距离城市主干道和平路、中山路仅百米。

成熟生活配套、优势资源集聚。 　项目总占地135亩，规划总建筑面积50余万㎡，整体定位为城市高端新派街区综合体，涵盖了丰富的建筑形态，包括：购物中心、开放式的商业步行街、高品质住宅、国际5A写字楼以及精英公寓。街区综合体与城市，在这里相遇，给长安区，献上焦点公共空间。项目建成后，将是集购物、娱乐、休闲、居住、办公等为一体的新派城市综合体。 　其中，项目规划设计的几大亮点，将新派综合体、新派生活阐释的淋漓尽致。

上东区项目指标

开盘日期：预计2013年底全部房源

交房日期：预计2014年

面积範围：50-400平米

主力户型：两室、三室 户型图

项目类别：住宅

装修状况：毛坯

容 积 率：3.50

绿 化 率：30%

所在区域： 长安区

环 线： 一至二环

地理位置：翟营大街与跃进路交叉口西南角

交通状况：公车次：41路、1路、快1、12路在谈固站下车西行20米沿翟营大街步行至北宋路口即到， 56路长安区国小下车即到，98路在北国超市谈固店下车即到 。

捷运：1号、4号线（规划施工中）

售楼地址：翟营大街与北宋路交口西北角

开 发 商： 石家庄鸿名房地产开发有限公司

亮点一：开放的城市广场，靓丽的城市景观。在项目的北端50米的宽度，设计为开放的城市广场，这里将成为长安区新的休闲圣地、人流聚集之所，两端极具特色的地下商业更是为这处独特的城市景观涂上绚丽的色彩。 　亮点二：大商业SHOPPING MALL，大品牌汇聚，提升区域繁华度。项目自身的购物中心不仅能够满足社区内人们的购物需求，而且将辐射整个长安区。这里荟萃时尚潮流名品，将成为长安区最大的购物中心。 　亮点三：休憩式的风情商业街，让城市慢下来。项目内街的设计充分尊重人文性，採用“纯步行街”的模式。漫步在风情街区，与各式风情小店为伴，休闲购物的同时享受街区生活的惬意。 　亮点四：高品质的住宅，品位而浪漫的新派生活。住宅的设计由顶级设计师担纲，结合北方地区环境及人们的居住特点，打造精品舒适户型，给住户一种高品位、高档次的居家享受。住宅与街区完美结合，“浪漫美式后街生活”的气息在这里四处瀰漫。 　亮点五：精英商务体建筑，凝聚新派商务能量。国际5A写字楼、精英公寓严格按照国际商务标準而建，外立面尊贵典雅，内部设施合理先进。势必将成为长安区甚至整个石家庄的国际商务新中心。 　新派街区式综合体作为综合体的未来方向和世界大潮流，带来了一种新的生活观，它更先进、更体验、更轻鬆、更品味、更灵活、更分享。上东区作为燕赵首席新派街区式综合体，将全面升级省会人民的居住及消费体验。

教育：跃进路国小、翟营大街国小、石家庄英才文化艺术幼稚园、石家庄长安东路国小、九十六中学、石家庄第二十二中学北校区、石焦幼稚园、金钢内配幼稚园 医疗：市二院分院中铁三局医院、长安区医院、金钢集团医院金融服务：河北银行、中行北宋分理处、农行东城支行 商业购物：长安装饰材料市场、肯德基、北国超市、长安家具商城 商务休闲：似水年华KTV、嘉泰商务中心、金色旋律KTV 全景贵族幼稚园、鸿名华府专属私人会所、社会多景观雕塑、格调与艺术的图腾