酒店服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。　与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬体配套设施上毫不逊色，其房型以类似酒店标準间为主，配有豪华商务套房，向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，提供居家生活所需的厨卫、家具等多种生活设施。高档的酒店服务式公寓一般统一装修，其物业管理由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理。

2. Soho的中文含义是小的家居式办公间。它和酒店式公寓有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与居家办公、与酒店式服务相结合。但 S OHO提供给住户的是较完善的办公空间，其设计的主要功能为满足居家办公的要求。除了功能有差异外，它也拥有物业的所有权、收益权和相对自由的使用权。在面积分割、投资自用上，它和公寓式酒店、酒店式公寓没有什幺不同，同样是为中小投资者打造的一种过渡产品。

3. 酒店式商务式公寓，这是一种将酒店式公寓与 S OHO相结合併全新演绎的新产品。它在充分考虑了满足各种商务个性化需求的同时，也将满足人们对高档住宿的要求。它将居室分为居住与办公两大区域，既具备了酒店式公寓的高档生活区，又满足了 S OHO的高级商务区，同时还配备了五星级俱乐部。更引人注目的是增加了全新概念的24小时商务中心，可以享受到24小时秘书服务、24小时翻译服务以及24小时会议服务，为用户创造一个超5 A级的办公场所。

起源：酒店式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。

发展：在我国，酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地，据戴德梁行统计，目前上海共有75家酒店式服务公寓，北京的数目则较少，它们主要集中在市中心的高档住宅区内。自1999年以来，随着房地产市场的复甦，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报在8%－10%之间，其较高的投资回报率吸引了众多人的目光。

前景：酒店式服务公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。因为此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。通常，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式服务公寓单位小、好管理、易出租等特点是其他物业项目难以比拟的。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此较适合中长线的投资者。

产权式酒店 概念：产权式酒店，即业主通过购买酒店的全部产权后通过委託经营公司租赁获取一定回报的置业模式。

投资产权式酒店具有以下众多的优势，与传统的住酒店以及传统的房地产投资有着本质的区别：

（1）拥有50年产权，可自由买卖；

（2）委託酒店管理公司统一经营，可自由长期在酒店居住或安排其客人使用；

（3）每年税后4.5% 5.5%的投资回报，属于较高回报率的投资类型；

（4）物业管理公司根据协定以固定值给予回报，保持了业主收入的稳定性；

（5）享受免费入住权、酒店消费卡等五星级酒店拥有的全部服务。

起源：　产权式酒店是我国从国外引进的一种比较先进的酒店经营模式，最早出现在欧美旅游发达地区。20世纪70年代，欧美国家的国民经济取得了巨大的发展，中产阶级成为社会主流。在旅游创新过程中，为满足这个阶层对旅游产品的需要，法国阿尔卑斯山脉地区出现了第一批产权式酒店，随后迅速向欧美、加勒比海地区以及太平洋地区发展。

发展：　目前，产权式酒店这种新颖的酒店经营方式和私人投资方式已经在世界範围内发展起来。全球产权式酒店1986－1995年年平均增长15.8%；1980年，全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。上世纪80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，上世纪90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年上升到300亿美元。所有这些信息都表明，产权式酒店必将成为旅游发展尤其是酒店业发展过程中一种重要的经营创新模式。

酒店赖以生存的是优质的服务，但仅仅设定一个客户服务中心、安置几个门童、换上一身类似酒店模样的制服，就算是在搞酒店式物业管理的理解是肤浅的。下面从服务的规範性、及时性、深入性、多样性等方面简单谈谈酒店式物业管理的特点。

酒店方面对每一个服务动作都有一整套规範的操作流程，如门童开门、行李生拉行李、服务员敲门 、上茶、使用客房的设施设备的交代等这幺细小的动作都有详细而具体的规定。服务员一亮相就能看出这些服务人员的训练都是相当有素的，让人感觉非常舒服。

除了服务态度要求毕恭毕敬、笑容可掬外，服务及时性是另一个重要的特点。即使是不知道、不清楚的事情，服务人员也不允许轻易地拒绝，他们会请你“稍等片刻”，等他们迅速地把事情弄清楚了，然后再及时地给你一个满意的答覆，不会让你在漫长的等待中得不到任何回音。在星级酒店里，基本上对所有的程式都给予了完成时间的限定，如客人需要临时加床、加浴巾等额外服务，酒店会在 10分钟之内满足客人的需求；从客人点菜到上桌，早餐是10分钟，中餐和晚餐都是20分钟；工程维修人员会在5分钟之内到达维修现场；办理退房结帐手续1分钟之内完成等等。这样的做法会让你觉得服务相当及时，觉得非常舒服、非常满意。

在一些世界知名的大酒店如香格里拉大饭店等，对于入住酒店的每一位客人，都会进行详细的记录，如客人的国籍、出生日期、相貌特徵、生活习惯、个人兴趣爱好、宗教信仰等等，以至于每一位客人在酒店里面都会得到一整套个性化的服务，完全是为客人度身定做、符合客人个性特徵的。等到客人下次再度光顾酒店的时候，酒店的服务员会清楚地记得你的名字、喜好、上次住店的时间。那怕是你上次在餐厅哪个位置用餐、点了些什幺菜服务员都了如指掌，客人此时就会有一种回到家的感觉，有一种倍受关爱、十分温暖的感觉。如果一些 VIP客人有一段时间没有入住酒店了，酒店就会在客人生日的时候寄去贺卡，给客人送去关爱和问候，更重要的是邀请客人有机会再度入住酒店，这就是酒店对客人一对一个性化的服务，也就是酒店能留住宾客，能有那幺多回头客的高明之处。

除了提供保全、清洁、绿化、电梯、维修、保养等常规服务和代订报纸、牛奶、饮用水、鲜花、代接送小孩等特色服务外，还提供机场接送、预定客房、餐厅、会议室，以及旅游线路的谘询、入住的接待、上门送餐、洗衣服务等等，只要是宾客需要的服务，酒店方面都儘可能地提供。一些星级酒店还专门设定了金钥匙服务。金钥匙来自法语，系指由为服务行业献身的酒店委託代办金钥匙成员们组成的国际专业组织。金钥匙的服务内容涉及面很广：如向客人提供市内最新的流行信息、时事信息和举办各种活动的信息，并为客人代购歌剧院和足球赛的入场券，或为域外举行的团体会议作计画。满足客人的各种个性化需求，包括计画安排在国外城市举办的正式晚宴；为一些大公司作旅程安排；照顾好那些外出旅行客人和在国外受训的客人的子女等等，简直就是无所不能。

综上所述，笔者认为酒店式物管，首先就要从人员的服务意识服务礼仪、服务项目、服务标準、服务程式等方面进行规範、形成制度并强制性执行。这样才能成为名副其实的酒店式物管。