中国式的次贷危机同美国式的次贷危机从表面形式上看都由房地产泡沫的破灭而引起的，但是导致房地产泡沫破灭的方式和原因却是大相逕庭的。因为，美国是相对自由的市场经济，经济主要是以市场为导向的，所以需要创新金融手段，放宽对购房者的放贷条件，这样才有更多的人去买房子，开发商才去盖更多的房子，从而推动美国房地产的发展。

而中国却截然不同，中国的市场经济还很不完善，中国的房地产并没有真正的实现以市场为导向，而是受政府行为的主导，受巨观经济走向和指标的主导，房地产的发展并不完全同需求相挂鈎，而是同政府的财政需要、经济数据和政绩相挂鈎，这一点才是造成中国房地产的供给与需求严重脱节的主要原因，也是泡沫迟迟不破，危机来得较为迟缓，房地产发展受市场信号影响不敏感的主要原因。如果说美国次贷危机是由于美国政府疏于监管和控制的话，那幺中国式的次贷危机则是由政府对于市场的过度操控所致，过犹不及。

“次”的内涵不同

美国的次贷危机中的“次”是由于为偿付能力不高的人发放了按揭贷款，并在此按揭贷款上发行了债券。信用评级机构将这种本来质量较差的债券评高，同时在债券上设计发售更大的综合衍生品，并且初级衍生品由优质劣质债券相互组成，程度複杂，形成了巨大的额度链。而“中国式次贷危机”是由于中国的商业银行为大量以炒房为目的的人发放了大量的按揭贷款，这种炒房人是基于以短期的投机收益来偿还银行贷款的，不是以预期的恆久性的正常收入来偿还贷款的。

财务槓桿原因的不同

由于中国的信用体系欠缺，中国个人房屋按揭贷款所提供的个人资信证明基本上都是虚假的。一些投机性的专业炒房人可能没有炒房之外的第二收入来源，但他们可以通过一些造假手段，製造出任意规模的收入水平来，以满足商业银行办理按揭贷款的形式上的要求。在2006年至2008年，一些专业性炒房人手头上拥有十余套或是几十套按揭房屋，为满足银行要求而开出的收入证明都是月薪十万以上，而实际上他们基本处于无业状态。这些专业性炒房人不是以实际收入为依据来向银行办理按揭贷款，而是以手头资金能凑足多少套首付款为限度来决定办理按揭贷款的规模。为获取更多利益，炒房者总是儘可能地提高他们的财务槓桿；与中国相比，美国虽然拥有完善的信用体系，但是美国商业银行误判了形势，为不具有长期偿还能力的人办理房屋按揭贷款。因为美国商业银行原则上不会为一个没有正常收入来源的农民办理数十套房屋的按揭贷款，理论上购房人的财务槓桿应该是较低的，如果经济处于景气上升期，美国的次贷危机是比较难发生的，只会在越滚越大的情况下掩盖住。但是在繁荣时期，没有人担忧未来，没有人怀疑房价远期估值必然是增长的这一信条，而且几乎每家银行与业务员追求拥有更多的贷款带来的利润与贷款上的债券及其衍生品的巨大利润，造成了明显的信用体系失灵情况，全美出现了规模巨大的炒房潮，导致了相当规模的高槓桿出现。与之不同的是，这种採用高财务槓桿的天方夜谈式的按揭贷款故事则是因为中国欠缺信用体系。

稳定性不同

房屋的最主要的价值是体现在其消费功能上，即购买的人主要是用来住居用的，不是用来投资的，更不是用来炒卖的。因此，如果是主要用来满足住居需求的话，购房的成本至少有三个：一是，直接购房成本，即购买房屋本身所付出的成本，二是，装修和安置所付出的沉没成本，这部分成本基本是不可收回的。三是，买卖房屋所交的税款，由政府收取，也是不可收回的。四是， 搜寻成本和迁徙成本，即购房人放弃原来的房屋而为购买新的房屋所花的在寻找新房上的成本和进行搬家所付出的成本。因此，如果购买房屋是为了满足于消费的话，理论上稳定性就要强得多，因为他们实际付出的成本可能会远远超过房屋的原来购置成本。美国次贷危机的原因在于表面上常规时期稳定性有着保证，但是美国房地产金融机构在市场繁荣时期放鬆了贷款条件，推出了前松后紧的贷款产品，随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次贷还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重，所以稳定性遭遇了前所未有的挑战。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难，还款更加艰难。这种局面直接导致大批次贷的借款人不能按期偿还贷款，而银行收回房屋，增加了市场供应导致住房市场进一步降温，所以卖不到高价，因此大面积亏损。而“中国式次贷危机”的表现就不同，投机性炒房人看中的主要是房屋的投机炒作功能，是为了从炒作中获取投机收益，而不是为了住居。而且利用按揭的炒房人付出的成本就只有首付款成本，没有直接的其他成本。由于这种单一价值取向和低成本的存在，中国的投机性炒房人一旦发现房屋跌破按揭贷款规模时，他们就有两种最直接的理性选择：一是直接断供，停止偿付银行的按揭贷款，由银行收回并处置房屋。二是寻找房屋瑕疵或退房理由，要求开发商直接退房，以减少损失。因此，从稳定性来看，中国按揭贷款以投机为主体，稳定性差，美国其稳定性十分敏感，利润来源较为複杂，稳定性也不佳。

购买的目的不同

美国的按揭贷款主要是用来消费，是一种真实的最终的消费；而中国大部分房屋是由炒房人购买的，购买后并不是直接用于消费，而是用于囤积，通过控制房源而提高房屋再次售卖价格，以再次售出牟利。因此，这种投机行为不是一种最终的消费行为，只是一种生产过程的延续，最后还得依靠最终消费来承担。但这种炒房行为对于正常房屋的生产和消费起到严重的破坏作用。它人为地抬高了房价，从而大大地减少了有效的消费需求。

对金融业的危害

美国的房屋按揭贷款从消费者层面来说，带来的直接金融风险是较小的。因为美国有完善的信用体系，银行就是为了追求短期利益的最大化也是可控的，它们只是为那些不具备偿还能力人发放了按揭贷款，而且基本上是一个家庭一套，根本不可能为那些不具备偿还能力的办理多套房屋的按揭贷款。美国最终酿成了次贷危机，因为他们的金融衍生产品市场太发达，大量不负责的金融衍生产品将这种来源于按揭市场的较小的风险无限地放大了。而中国式的次贷危机表现得更直接，也更必然，它直接发生在按揭市场。只要房屋价格不保持较大幅度的上升趋势，中国的次贷危机就会立即出现。因为，房屋价格一旦停止上升，就不可能产生炒房的投机收益。但是，如果按揭市场一有风吹草动，银行的贷款质量就会不保。因此，从长远来看，美国式的次贷危机通过提高按揭贷款人的质量是可以避免，但中国式的次贷危机是不可避免的。只要中国房屋按揭市场是以投机为主体的，中国的金融危机就不可避免，而且来得更直接。

早在今年“两会”期间，全国政协委员何新就在小组会发言时说，在京沪深广等大城市不断推高房价的人并不仅有房地产商，还有银行。因为，多数炒房大户都是利用银行按揭和银行贷款作为资金槓桿，从事囤房、炒房。他说，如果房价暴涨之后暴跌，最终被套牢的会是银行。

楼市与房贷唇亡齿寒

中国社科院金融研究所研究员易宪容表示，市场不应低估了本轮楼市调控政策，“它的杀伤力比以往任何时候都强”。他认为，这次新政基本上要把中国房地产转变到国计民生的角度上，转移到民生和居住的角度上，这种本质性变化，将会让房地产投机炒作者“越套越牢”。

还有分析人士称，更重要的是，中国经济需要完成“结构转型”的历史重担，2010楼市调控应该是管理层挥起的“第一刀”。

房价暴涨的背后推手

虽然近期各地并未出现房价暴跌现象，但北京、上海、深圳等大城市楼市交易量下跌趋势较为明显。业内人士称，调控新政正在使市场产生较强“观望气氛”，除了手中房产较多的个别投机者选择迅速套现外，多数有房者可能选择观望，等走势明朗之后再说。同时，购房者“看一看再说”的心态也较为浓厚。　北京通州链家地产一位分析人士称，这次新政较为犀利，主要从控制需求入手，尤其对于非本地居民的购房审核限制，这对很多跨地区“炒房者”打击力很强。

中国人民大学国际货币研究所副所长向松祚一直把这一轮房地产投机之风形容为“中国式次贷危机”。去年年底他就断言，中国房地产市场会在今年一、二季度出现“显着调整”。

美国“次贷”危机爆发，主要源于银行机构把房贷资产证券化，把大量不合格房贷产品层层打包做成金融产品卖给投资者。对于还没有将资产证券化当作银行主流业务的中国楼市，其“泡沫”形成机制自然不同。

有分析人士称，美国爆发的“次贷危机”，其金融泡沫类似“晚期癌症”，银行系统把房贷资产充分证券化了，其资产毒垃圾已卖到全球资本市场，是“全身扩散”型的系统危机。相比来说，在中国房贷资产还属于银行“优良资产”，通常以居住为诉求的购房贷款者信用度是不错的。不过，房价持续上涨甚至暴涨，诱导大量的“投机性贷款”进入楼市，一旦这类房贷者把还款能力完全建立在房价上涨的预期上，这就已经同美国“次贷”的击鼓传花游戏相似了。

危险的是，中国银行系统恰恰因为缺少房贷证券化的金融工具，无法转移贷款风险，房贷金融衍生产品的“池子”本来就很小，房价暴涨后如果暴跌，其风险更会直接由放贷银行承担。

向松祚认为，中国楼市泡沫特徵有几个方面：2009年以来，我国各大中城市“地王”层出不穷；几乎所有楼市开盘之日，排队选号人潮汹涌，盛况超乎想像；各地楼市销量与日俱增，连创新高；不少购房者採用贷款、典当等多种信用方式购房。

“当房贷还不上时，会出现什幺样的状况呢？这种信用方式购房，与美国次贷爆发之前是多幺相似。”他说。

一系列数据可能检测我国的房地产市场泡沫的严重性。比如，租售比。北京平均租售比高达1∶546，最高达到1∶700，上海租售比高达1∶500，深圳租售比高达1∶480。全国主要省会城市平均租售比超过1∶300。租售比是衡量楼市投资收益之指标。1∶500的租售比,意味着假若依靠出租赚钱，平均需要45年才有望收回购房资金（损失利息不算）；房价涨幅与人均收入涨幅之比。此比例北京超过5倍，上海超过7倍，深圳超过6倍。

更重要的是投资或投机比例。全国主要城市购房人群，以投资或投机为目的者，比例达到46%。北京、上海、深圳等一线城市，投资比例远超50%。投资或投机氛围已经笼罩中国楼市。

“两会”期间有关物业税争论很多，全国政协委员何新对此持反对意见。在他看来，此举只会抬升房价，而不会压抑房价。因为累积的物业税将加入转让的二手房价，成为刺激二手房价上升的因素，又会传导到一手房市的房价，促其继续上涨。对于要购买居住房的众多升斗小民，加征物业税则会直接加大其购房资金压力。

何新认为，房价暴涨的核心关节是银行。他表示，如果国家真想使房价下跌，就要管住银行资金，抑制其进入房市。其中，对炒房者利用他人身份证，填报假收入证明套取银行按揭贷款，从而藉助银行资金为槓桿，大量囤房、炒房，这种行为更应严查。

他说：“这也是当前各地闲置空房甚多，然而房价升升不止的根源及秘密所在。而炒房大户的这种操作，主要是通过房产销售公司与房贷银行联手进行。只有採取措施使囤房炒房者数量减少，使来自银行的炒房资金鍊中断，房价才可真正下跌。”

消费群体利益不对称

首先，中国的收入结构注定了房地产领域生产和消费的不对称，中国现在的收入结构状况是非典型性的哑铃形，为什幺说是非典型性哑铃形结构呢？因为哑铃很小的一头是占全国总人口很小比例的高收入群体，而这部分人中的一部分人的财富地位是被制度固化了的，是可以得到牺牲其他群体利益来实现自我调解和自行补偿的，是不受经济危机冲击的，这一点是有别于其他大多数国家的。

拉动经济的三驾马车

出口、投资、消费是三驾拉动经济的马车，中国前些年过分的依赖投资和出口，现在国际形势突然变化了，国内的巨观经济政策自然要调整，中国现在最需要的是拉动国内原本就不足的消费，不仅要补偿过去的缺口，而且要使消费在促进国民经济发展中占强势地位，但是拉动消费与其说一个经济问题不如说是一个社会问题，是一个系统工程，决非一蹴而就。养老、住房、教育、医疗等问题在经济上行时并未得到很好的解决，在经济走在下行通道时，这些问题解决起来就会变得更加力不从心，问题也会愈显突出，而且这还没有考虑对国计民生可能造成负面效应的突发事件所造成之影响。所以，造成中国式次贷危机的根源，社会问题所占的成份要远大于经济问题。